Земля 2.0. Як влада остаточно вирішила торгувати народним надбанням
Депутати підготували до другого читання проект Закону №2178-10 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення" або просто - "Про ринок сільгоспземель".
Всього парламентарії запропонували до проголосованого 13 листопада 2019 р. у першому читанні законопроекту 4018 правок. Однак при розгляді на аграрному комітеті Ради були враховані лише дев'ять правок, всі інші - відхилені.
Але єдина істотна правка, яка охоплює ключові зміни в законопроекті між першим і другим читаннями і була врахована, належить трьом авторам - заступник голови аграрного комітету Ради Павлу Халимону, глави аграрного підкомітету Артему Чорноморову і члену аграрного комітету Марини Нікітіної, всі - з фракції партії "Слуга народу". Саме ці зміни ми і розглянемо.
Землю іноземцями - тільки після референдуму
Після редагування до другого читання в законопроекті з'явилася норма, відповідно до якої іноземці можуть стати власниками української сільгоспземлі тільки в тому випадку, якщо це рішення буде ухвалено на референдумі. Поява цієї норми не стало несподіванкою - ще до голосування законопроекту в першому читанні включити її в текст пообіцяв президент Володимир Зеленський.
У законопроекті прописано, що іноземці-фізичні особи та іноземні компанії можуть отримувати право власності на сільгоспземлю "з дня схвалення цього рішення на референдумі". Однак ні про терміни проведення такого референдуму, ні про його умовах у законопроекті не сказано ні слова. При цьому незалежно від результатів референдуму заборонено давати право власності на землю юридичним особам, акціонерами або бенефіціарами яких є іноземні держави.
Нагадаємо, що в початковій редакції законопроекту заборону на володіння землею іноземцями (в тому числі іноземними державами) був обмежений тільки до 1 січня 2024 р. І якщо раніше після цієї дати іноземці змогли б купувати сільськогосподарську землю державної та комунальної власності, то в новій редакції продаж такої землі буде заборонена, незважаючи на референдум.
Також в новій редакції прописано обмеження на володіння іноземцями землею в прикордонних районах - вони не можуть стати власниками ділянок, розташованих ближче 50 км від держкордону.
Більше 10 тис. га в одні руки не давати
Друга за резонансністю норма законопроекту - розмір концентрації землі в одних руках. У новій редакції запропоновано ввести обмеження - не більше 10 тис. га в одні руки, і при цьому не важливо, це фізособа чи юрособа. Депутати також спеціально прописали обмеження, які не дозволять концентрувати більше 10 тис. га в одних юридичних "руках".
Зокрема, загальна земельна площа ділянок у власності юридичної особи не може перевищувати загальної площі ділянок усіх учасників цієї юрособи. При цьому якщо фізособа володіє правом власності на частку в статутному капіталі або пайовому фонді компанії або її акціями, то буде вважатися, що такому громадянину належить не тільки його власна земля, але і відповідні наділи, якими володіє ця юрособа. Порушення даної норми є підставою для конфіскації цій землі.
Однак наскільки ці обмеження будуть дієвими - поки не зрозуміло. Тим більше, що бізнес - як вода, він завжди зможе знайти лазівку і просочитися крізь обмеження.
Попередня версія законопроекту допускала куди більшу концентрацію землі в одних руках: в межах однієї об'єднаної територіальної громади - не більше 25% земель; у межах однієї області - не більше 8%; у межах України - не більше 0,5%. Практично це означало, що в одних руках не повинно було бути більше 200 тис. га сільгоспземлі. Зазначимо, що на сьогодні великі агрохолдинги вже перевищили це обмеження, деякі - вдвічі або навіть втричі.
Однак фізична зниження ліміту з 200 тис. до 10 тис. га - не зовсім позитивно з точки зору запобігання монополізму. Денис Нізалов, доцент департаменту економіки Університету Де-Монфорта, старший радник з питань управління земельними ресурсами проекту Prindex, зазначив на своїй сторінці у Facebook, що відмова обмежувати максимальну концентрацію землі на рівні до 35% від території ВІДГ означає, що деякі власники зможуть скупити землю і контролювати окремі ВІДГ, впливати на інших власників, орендарів та органи місцевого самоврядування.
Він уточнив, що вже є випадки контролю через договори оренди, адже 25% ВІДГ мають площу менше 10 тис. га, а 60% громад - менше 20 тис. га, включаючи землі всіх видів цільового призначення. "Це означає, що в разі монополізації чинні власники та місцеві бюджети зазнають істотні витрати, а в Україні остаточно сформується клас земельних баронів", - зазначив він.
У свою чергу Денис Марчук, заступник голови "Всеукраїнської аграрної ради", яка відстоює інтереси фермерів, зазначив, що зниження рівня концентрації земель у новій редакції законопроекту з 200 тис. до 10 тис. га - безперечний позитив. Також він вважає позитивним обмеження, згідно з яким землею можуть володіти тільки юридичні особи, створені громадянами України, а не іншими юрособами. "Це унеможливить володіння землею іноземцями - бенефіціарами компаній", - сказав він.
Негативом Марчук назвав те, що законопроект так і не внесена етапність впровадження ринку, коли спочатку право купувати землю отримали б фізособи, а юрособи - по закінченні декількох років. "Тому що конкурувати фізособам з юрособами дуже важко. Великі компанії у нас вже готові до ринку: вони мають фінансовий ресурс, вони можуть кредитуватися під значно менший відсоток, ніж фізособи-фермери. І підтримка від держави на купівлю землі буде надаватися тільки юридичним особам, і банки будуть працювати тільки з тими, у кого є кредитна історія, ліквідність і матеріальні цінності. А у малого фермера такої кредитної історії немає, і йому претендувати на отримання кредитів буде дуже важко. Тому більш справедливо було б почати ринок землі виключно з фізичних осіб, а через 3-4 роки, коли фізособи зміцніють, можна запускати на ринок юросіб з певними обмеженнями", - сказав він.
Банки зможуть брати землю в заставу
Суттєва відмінність нової редакції закону - власниками землі можуть ставати банки, але тільки у випадку, якщо вони стягують землю в якості предмета застави. Це означає, що банки зможуть видавати кредити під заставу землі. У редакції законопроекту, підготовленого до першого читання банки як власники землі не згадувалися взагалі.
При цьому на банки не поширюється обмеження за обсягом власністю на землю - вони можуть володіти і більше 10 тис. га., але є нюанс - після отримання права власності на земельну ділянку зобов'язані протягом двох років продати його.
Щоб не продешевили
Депутати заклали в законопроект до другого читання норму, яка повинна захистити власників паїв від продажу їх за безцінь - до 1 січня 2030 р. ціна продажу землі не може бути нижчою, ніж її нормативна грошова оцінка. В редакції до першого читання цінових обмежень законопроект не містив.
Право першої ночі
У законопроекті до другого читання переписана норма про переважне право на купівлю землі. І воно може бути передано орендарем іншій особі, про що він повинен письмово повідомити власника землі.
У попередній версії законопроекту переважне право також фігурувало. Однак тоді орендар землі мав переважне право на її купівлю за умови, якщо він сплачує ціну, запитану продавцем, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція ціни одно найвищим пропозиції серед інших учасників.
На думку Дениса Нізалова, правки цієї норми будуть мати далекосяжні наслідки, адже в Україні в оренді перебуває понад 18 млн га сільгоспземель, і якщо орендар буде шукати зацікавлена в купівлі землі особа, то саме він буде виступати реальним продавцем землі. При цьому можливі зловживання - покупцями можуть виявитися спекулятивні інвестори або підставні особи, а оскільки оборот переважних прав не врегульовано, то орендар зможе продати таке право багато разів. У такій ситуації власники землі, швидше за все, будуть відмовлятися реєструвати договори оренди і ринок оренди з часом може згорнутися, а банки не будуть зацікавлені розглядати орендовані землі як предмет застави.
Нізалов зазначив, що запропонований депутатами оборот переважного права множить ефект від земельної реформи на нуль.
