Відкриття року. Скільки буде коштувати земля, якщо ринок таки запустять з 1 липня

Згідно з остаточною версією закону, який парламент прийняв 31 березня 2020-го, в перші 2,5 року після відкриття ринку — з 1 липня 2021 р. — можна буде купувати не більше 100 га в одні руки, а потім — до 10 тис. га. При цьому право на придбання наділів сільгосппризначення буде тільки у фізичних осіб. Юрособам таку можливість відкриють з 1 січня 2024 р. А ось іноземні громадяни та компанії (з певними винятками) зможуть купувати землю тільки в тому випадку, якщо українці схвалять це на всенародному референдумі. Варто відзначити, що банки зможуть отримувати землю лише в порядку звернення стягнення на ділянки як на предмет застави (причому вони повинні бути відчужені на торгах протягом двох років з дня набуття права власності). Крім того, закон забороняє продаж землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Втім, наш аналіз показує, що більшість із зазначених обмежень можна обійти. З огляду на це спрогнозуємо параметри ринку землі в Україні після його запланованого відкриття.

Головна подія, про яку забули

Стало традицією "не дізнаватися" ключові події року, який минає, так і майбутнього. У 2020-му пандемія коронавіруса затулила собою найбільш знакову подію — створення Всебічного регіонального економічного партнерства з 15 найбільших азіатських країн з ядром в Китаї. Приблизно така ж ситуація і з відкриттям ринку землі в Україні, про який практично ніхто не говорить, включаючи власників паїв і потенційних інвесторів, як внутрішніх, так і зовнішніх. Хоча за сценарієм нинішнього політичного серіалу це повинно було стати кульмінацією перших двох років перебування при владі президента Володимира Зеленського та його моносили. Те, що сценаристи розраховували на катарсис, випливає з того факту, що саме голосування за законопроєкт про відкриття ринку землі було обставлено в кращих традиціях історичних хронік Шекспіра: нічний парламент, люди ледь не в чумних масках, особиста присутність президента. А успішне голосування було подано суспільству як завершення "30 років рабства".

Однак нас більше цікавить суто практична сторона реформи. Хто і скільки заробить на українській землі найближчим часом і як зміняться базові земельні відносини.

Тріада землекористувачів

Нинішня модель земельних відносин, як це не парадоксально звучить, є основою конкурентоспроможності нашого аграрного сектора (фактор доступної оренди і можливості не відволікати інвестиційні ресурси на викуп землі, направляючи їх на нові технології і техніку). Оренда землі сформувала в Україні унікальну тріаду землекористувачів: особисті господарства, фермери, великі агрохолдинги. Останні, до речі, і зацікавлені у відкритті ринку землі, оскільки сьогодні вони конкурують з фермерами та одноосібниками за право користування землею за допомогою розміру орендної ставки, яка в свою чергу залежить від рівня доданої вартості кінцевого продукту, що генерується на даній ділянці. І тут все залежить від продуктового різноманіття: фермер, що вирощує різні види культур, заробляє з одного гектара більше і може запропонувати власнику землі вищу ставку оренди, ніж агрохолдинг, що спеціалізується на вирощуванні технічних монокультур і заробляє на валі і ефекті від масштабу. Так, у фермера середньої руки рівень доданої вартості кінцевої продукції з гектара може досягати $600-800 і, відповідно, він може заплатити за оренду $150-200 за га. У агрохолдингу товарний випуск з гектара становить в середньому $250, а значить ставка оренди, прийнятна для нього, — $50-100.

У разі відкриття ринку землі, в тому числі офіційно для компаній в 2024 р., конкуренція між землекористувачами буде відбуватися не за ставками оренди, а за ціною викупу землі у їх первинних власників, і тут ключовий фактор — обсяг і ставка залучених для викупу кредитних ресурсів. Очевидно, що в цій гонці виграють саме великі агрохолдинги, які зможуть залучати зовнішні позики під 5-6% під заставу землі. Природно, зроблять це не відразу, а протягом перехідного періоду, який встановлено законом в контексті етапності відкриття ринку. Тобто процес концентрації земельних наділів розтягнеться приблизно на пʼять років. З огляду на те, що попит на землю в Україні будуть формувати якраз великі гравці і саме "під концентрацію", перші роки не обіцяють жодних сюрпризів ні в частині цінової динаміки, ні в частині впливу на економіку в цілому. Дрібні і середні фермерські господарства з урахуванням рівня їх оборотних коштів не зможуть сформувати активний попит на землю в масштабах цілої країни.

Дивний ринок

Земель сільськогосподарського призначення в Україні приблизно 27 млн га, з яких 17 млн, або 62%, передано в оренду. Як показують дані опитувань власників землі, продати свій наділ виявляє бажання приблизно 10% власників, тобто мова йде приблизно про 2 млн га. Навіть якщо бажаючих позбутися наділів буде більше, в умовах вже укладених договорів оренди захищені права орендаря на переважний викуп землі в разі активації ринку.

Розподіл паїв земель сільськогосподарського призначення, млн га,%

Є ще, правда, землі в державній власності. Зовсім недавно Геокадастр надав президенту інформацію, яка була озвучена Володимиром Зеленським та в більш чутливому суспільстві викликала б ефект вибуху бомби: з семи мільйонів гектарів державної ріллі пʼять були нібито вкрадені і залишилися лише два, які і були передані в користування обʼєднаних територіальних громад (ОТГ). По суті, мова йде про розкрадання приблизно $5 млрд, якщо взяти середню нормативну оцінку землі на рівні 25-26 тис. грн за гектар. І це могло бути розкраданням століття, якби не одне "але". Земля — це не портрет Джоконди, її не можна "вкрасти". Її можна незаконно переоформити на іншого власника. Тобто при наявності ефективних судів і прокуратури все відіграється назад.

Але, швидше за все, вся процедура передачі земель у відання ОТГ і була затіяна для того, щоб максимально ускладнити згадане вище "перегравання назад". До речі, цим частково пояснюється і нечувана бійка на нинішніх місцевих виборах, коли бюджети політичних партій зашкалювали, а "собівартість" депутатського крісла в деяких випадках піднімалася до $500 тис. Основна причина — відкриття ринку і передача державної землі місцевим громадам для подальшого продажу або здачі в оренду.

Таким чином, сумарна пропозиція земельних ділянок сільськогосподарського призначення на момент відкриття ринку землі можна оцінити в 3-4 млн га, як з боку приватних власників, так і з боку держави (приблизно порівну).

Гібридні покупки

Але як же обмеження на скупку землі в одні руки і до 2024 р. юрособами? З урахуванням затверджених параметрів робочої моделі відкриття ринку землі, на першому етапі відбудеться гібридна скупка земельних наділів. Великі компанії отримають можливість укладати договори купівлі-продажу з відкладальною умовою — датою підвищення ліміту покупки, коли до операцій підключаться юридичні особи. А умова про 10 тис. га в одні руки обходиться за допомогою підставних юросіб (на холдинг вистачить 30-40).

Крім того, найбільшими інструментами по концентрації землі можуть стати банки, які отримають землю у володіння за допомогою кредитно-заставних схем ("ДС" про це писала в минулому році).

У місцевих ОТГ також буде можливість "гібридизувати" ринок землі. Тим більше що обкатані схеми вже є: в минулі роки активно застосовувалися механізми включення земель сільськогосподарського призначення у межі населеного пункту з подальшою приватизацією оної на "студентів і пенсіонерів". На фініші землю у підставних власників скуповували реальні власники, а вагома цінова дельта йшла в кишені чиновників, а не до місцевих бюджетів. В цьому році зміна цільового призначення землі буде істотно спрощена, так само як і посилені повноваження місцевих органів влади в частині контролю за обігом земель (з паралельною деконструкцією центральних держорганів влади, які виконували аналогічні функції). Тобто можливості обійти законодавчі обмеження з купівлі землі відкриваються широкі, як херсонський степ.

Ще до 2 млн га складе так званий фіктивний ринок, метою якого буде процедура узаконення сірих схем продажу землі, яка активно застосовується в останні роки. Мова про емфітевзис (особливе успадковане і передане право користування земельною ділянкою), оренду з пріоритетним правом викупу і землі, що виділяються під особисте сільське господарство. Незважаючи на поширювані чутки про те, що мораторієм скористалися схематозники, які за допомогою тіньових угод скупили всі землі, обсяг сірих механізмів отримання сільгоспземель, за оцінними даними, не перевищив кількох мільйонів гектарів, тобто охопив близько 10% загальної площі активних наділів. Цей сегмент буде активований після 2024 р.

Отже, сумарно ринок землі в 2021-2022 рр. складе до 4 млн га, і це на чверть буде ринок з купівлі земель фермерами та одноосібниками, але в основному — гібридні операції великих компаній, банків і ОТГ.

Інвестиції в землю

Загальний обсяг інвестицій на ринку землі в 2021-2022 рр. складе близько $2-3 млрд, які будуть вкладені в основному великими агрохолдингами, фермерами і спекулянтами, наближеними до чиновників ОТГ. Покупки будуть здійснюватися як за рахунок залучення кредитних ресурсів під заставу землі, в українських банках, так і за кордоном — у західних пенсійних, венчурних та інвестиційних фондів, так і за рахунок внутрішніх ресурсів. Буде сформовано кілька шарів власників землі: фермери, банки (опосередковано через кредитно-заставні механізми), тисячі підставних осіб, які беруть участь у купівлі державних наділів, переданих у відання ОТГ. Тобто буде створюватися прошарок для первинного перерозподілу земельного капіталу, який скупить за безцінь, блокуючи прихід на ринок легальних інвесторів, які апріорі не можуть брати участь з сірих схемах вкладень. Завдання даного етапу скупити все саме "смачне", щоб продати на піку зростання цін після допуску до ринку юридичних осіб та збільшення ліміту продажу до 10 тис. га, тобто після 2024 р.

Найбільш легальними гравцями в цій моделі будуть лише фермери і агрохолдинги: перші куплять за законом, другі спробують мінімізувати цінові ризики за рахунок форвардних контрактів на покупку землі (з відкладальною умовою).

Інвестиції в землю і ціноутворення на неї в майбутньому стануть чітко корелювати з оцінкою рентного земельного доходу, так як земля — це яскраво виражений рентний актив. Виникнення даної кореляції добре видно на прикладі ринку житлової нерухомості в Україні, де криві price/rent (ціна нерухомості/ставка оренди) вже чітко взаємодіють і навіть стають предметом аналізу з боку НБУ. І якщо оренда формується платоспроможністю орендаря і його економічною активністю, то вартість активу у вигляді нерухомості частково визначається покупцем, виходячи з його очікувань прибутковості. В оптимальній моделі крива динаміки оренди і ціни нерухомості повинні майже збігатися.

На рентну модель ціноутворення активу у вигляді землі впливають два базових чинника: альтернативна дохідність (як правило, це або банківський депозит, або ставка за державними цінними паперами) і мультиплікатор рентного доходу (оренди) на певну кількість років. У розвинених країнах період розрахунку мультиплікатора становить до 20 років.

У попередні роки ми вже намагалися моделювати ціновий діапазон. Зараз базові чинники змінилися: ставку прибутковості слід брати на рівні 10%, а мультиплікатор — на термін до 15 років (з урахуванням ризиків).

Середня ставка оренди землі в Україні коливається в діапазоні 1700-2000 грн за га, тобто стартує від $60. У прогнозах Кабміну на 2024 р. фігурує показник в 4000 грн, що з урахуванням девальвації може скласти в два рази більше. За методом альтернативної ренти отримуємо орієнтовну вартість землі в діапазоні $600 (на старті ринку) — $1300 (в 2024 р.). За методом капіталізації ренти і цінового мультиплікатора: $900 на старті і $1900 в 2024-му на етапі зрілого ринку. У будь-якому випадку мова не йде про ті суми, які називають деякі експерти, вимірюючи ціну на наш чорнозем десятками тисяч доларів.

До моменту повного відкриття ринку землі ціна на ріллю буде дисконтуватися за рахунок ризиків сірих схем і визначатися, виходячи з методу капіталізації орендної плати, який максимально підходить фермерам і агрохолдингам (в частині укладення договорів з відкладальною умовою). Після 2024-го, з приходом великих інвесторів (хто захоче купити близько 100 тис. на 10 структур), домінувати буде метод альтернативної ренти.

Продавці та покупці

Чи зможуть прості українці погрітися біля цього багаття? Як продавці — частково. Зараз землю можна реалізувати в середньому за 15-річну вартість оренди. Тобто це продаж як би для себе, в той час як оренда — це збереження активу для дітей та онуків. Швидше за все, українці так і будуть робити: хто не повʼязує себе з цією країною або не планує залишити після себе потомство — продасть. Хто мислить категоріями наступності поколінь — залишить в оренді. Тільки позиція традиціоналістів буде істотно ослаблена специфікою земельних паїв як товару: це все ж не окрема квартира. Пай в центрі поля нікому не потрібен.

І якщо власник останньої квартири в будинку, де банк скуповує житло під офіси, продасть свою нерухомість за мільйон, то власник землі, яка оточена проданими паями, — продасть її за копійки. Тобто міцні села збережуть свою структуру землекористування, а вимираючі будуть остаточно розпродані і приречені на повне зникнення.

Більші інвестиції в чорнозем у нас зʼявляться лише на зрілому етапі ринку, тобто після 2025 р.

Ефективність їх буде визначатися цілісністю масиву землі: від ста гектарів, цільним клином, тобто ціна вхідного квитка на цей ринок складе від $100 тис.

Запуск під загрозою

Але не факт, що ринок таки буде запущений. У програмі Кабміну Олексія Гончарука (а модель ринку була сформована саме тим складом уряду) зазначено кілька реперних точок. Передбачалося залучення запобіжників проти земельного рейдерства, внесення 100% відомостей про земельні ділянки до державного земельного кадастру (до кінця 2020 р.). Але минуле літо і осінь 2020-го ознаменувалися новими битвами за врожай і землю із застосуванням збройних груп, а сам кадастр так і не почав повноцінно функціонувати. Для фермерів обіцяли закласти джерела дешевого кредитування, проте достатніх ресурсів в бюджеті на 2021 р. на ці цілі немає.

На жаль, Україна, швидше за все, вже упустила унікальний шанс поєднати дві системні реформи: земельну та пенсійну, що передбачає ексклюзив на покупку української землі для недержавних пенсійних фондів: в такому випадку земельна рента залишалася б в країні і йшла б на виплату пенсій для наших пенсіонерів.

А це означає, що первинний перерозподіл капіталу у вигляді відкриття ринку землі, як і раніше, загрожує активізацією одвічного гайдамацького руху українців за "землю і волю". І доти, поки питання землі і волі не буде вирішене по справедливості, ринок землі в Україні буде просто майданчиком для застосування сірих схем.