Обережність не завадить. Як вберегтися від шахраїв на ринку житла

Купівля власної квартири - заповітна мрія кожного українця. Заради неї він працює на трьох роботах, економить на відпочинок і роками збирає гроші. Коли ж приходить момент вибору квартири, він може розгубитися - десятки компаній пропонують самі різно-

подібні варіанти житла. Однак у гонитві за легкою гривнею деякі з них грішать порушеннями, які можуть мати сумні наслідки для покупців: іноді гроші заплачені, а отримати заповітні квадрати не вдається.

В чому проблема?

За словами Василя Шеретько, старшого юриста юридичної фірми "Антіка", початку будь-якого будівництва повинен передувати процес оформлення прав на земельну ділянку. Перша і одна з найбільш серйозних порушень, за якого згодом неможливо здати будинок в експлуатацію (з усіма наслідками, аж до визнання об'єкта самобудом), криється саме на даному етапі. "Як би сумно це не прозвучало, але зведення об'єктів містобудування на ділянках, не призначених для відповідного виду будівництва (або будівництва взагалі), а також ділянках, права на які не оформлені або оформлені з порушеннями, судячи зі статистики, за останні 20 років стало національною традицією", - сказав він.

В'ячеслав Павлов, директор з розвитку компанії імперіа нерухомості плюс, вважає, що на сьогодні найбільш поширені порушення з боку забудовника пов'язані саме з цільовим призначенням земельної ділянки. "Деякі компанії часто грішать тим, що будівельні роботи починаються раніше, ніж отримано юридична підстава для житлового будівництва, наприклад, на території колишньої промзони. Звичайно, це порушення", - розповів він.

Однак порушення можуть виникати і на інших стадіях реалізації проекту. "Можуть бути допущені порушення при отриманні дозвільних документів на будівництво. Припустимо, отримано дозвіл на будівництво одного об'єкта, а фактично будується інший", - пояснив юрист юридично-консалтингової компанії "Де-Юре" Іван Сокира.
Крім того, уточнює В'ячеслав Павлов, проблемою може бути невідповідність розрахункових потужностей будинку з підключення до комунальних мереж фактичного обсягу будівництва. Що мається на увазі? Наприклад, забудовник оформляє розрахункову потужність комунікацій на один будинок, а будує кілька будинків. У результаті власники комунальних мереж можуть відмовити в підключенні цих будинків до комунікацій.
Крім того, забудовники можуть порушити вимоги закону зі сплати пайового внеску у розвиток інфраструктури населених пунктів. А без підтвердження такої оплати, уточнює Василь Шеретько, прийняти будинок у експлуатацію не можна.

Чим загрожує?

Ці порушення можуть доставити покупцю квартири масу неприємностей. Адвокат адвокатської фірми Goro legal Яна Біла пояснює, що це може обернутися цілим букетом проблем: уповноважений орган може відмовитися ввести побудований будинок в експлуатацію; прокуратура може подати до суду позови щодо розірвання договорів оренди землі у зв'язку з нецільовим її використанням; суди можуть визнати будівництво незаконним; можуть бути скасовані декларації про початок будівельних робіт та сертифікат про введення об'єкта в експлуатацію.

Що робити?

Незважаючи на таку кількість і різноманітність порушень, відмовлятися від покупки житла, звичайно, не варто. Просто потрібно активно зайнятися перевіркою документів у забудовників. За словами директора з продажу та маркетингу групи компаній Royal House Руслани Грабко, покупець нерухомості повинен отримати для себе відповіді на три основні питання: 1) чи правильно цільове призначення використання земельної ділянки під проект і чи вистачить строку користування ділянкою, зазначеного в договорі, на реалізацію досліджуваного проекту; 2) чи є дозвіл державних структур на реалізацію запроектованого об'єкта; 3) чи може компанія будувати подібні об'єкти, тобто є необхідні будівельні ліцензії.

На сьогоднішній день масу інформації можна знайти, не встаючи з-за столу з комп'ютером. "Наприклад, через сайт http://map.land.gov.ua можна перевірити, чи відповідає цільове призначення земельної ділянки виконується на ньому проектом", - розповіла Руслана Грабко.

Крім того, додає Іван Сокиру, можна перевірити наявність у забудовника дозволу на будівництво. "У ньому буде вказано, кому і для будівництва якого саме об'єкта видано відповідний дозвіл. Перевірити дійсність такого дозволу можна звернувшись у Державну архітектурно-будівельну інспекцію України з письмовим запитом, так і на сайті зазначеного органу http://www.dabi.gov.ua/ у розділі "Дозвільні документи", - зазначив юрист.

Однак іноді квартиру продає не компанія - замовник будівництва, зазначена у дозвільних документах, яка є законним користувачем земельної ділянки, а інша особа, якій права на квартиру переуступлені або продані. І ось тут вже покупцеві квартири не обійтися без сторонньої допомоги. "Перевірити зв'язок продавця з замовником будівництва, повноважень підписанта, умови договору, на підставі якого відчужується квартира або права на неї, наявність судових розглядів, які можуть вплинути на належне проведення будівництва, може лише кваліфікований юрист", - вважає Іван Сокира. Руслана Грабко додає, що спеціалізований юрист може детально вивчити кожен документ, який стосується обраної квартири або компанії-забудовника, і побачити пастки там, де їх не побачить звичайна людина. "На сьогодні вартість консультації професійного юриста складає близько 2 тис. грн, що порівняно з вартістю квартири - зовсім невелика сума. Але вона забезпечить покупцеві квартири спокійний сон", - зазначив він.

Крім того, додатковим фактором надійності покупки є придбання житла через банк, уточнює Руслана Грабко. Адже для того, щоб забудовник зміг продавати свої квартири в кредит, він повинен в банку отримати акредитацію, пройшовши тривалу і ретельну перевірку. А банк не буде кредитувати високоризикові проекти будуються.

Від шахраїв на ринку житла уберегтися неможливо. Якщо мова йде про злочинний задум, в основу якого покладена ідея зібрати грошей з довірливих покупців новобудов, буде запущена схема, нічим не відрізняється від того, що відбувається в реальних будівельно-інвестиційних проектах. Стартовим капіталом створять фірми, запустять документацію, навіть нульовий поверх зведуть. Реалізують фінплан по збору коштів і почнуть гру в хованки, де шанс розшукати організаторів вельми умовний, а гроші - дорівнює твердому нулю.

Мова про захист інвестованих коштів може йти в площині того, як знизити ризики, якщо у цілком сумлінного партнера щось пішло не так. Будь-який проект будівництва з залученням зовнішніх інвестицій спочатку ризиковий. На ступінь ризиковості впливає все: нестабільність ринку, перевиробництво, положення банківської системи, розташування забудови, постійно змінювані правила гри і перші особи в містобудуванні, велика вартість грошових ресурсів та ін Тому кожен новий будівельний об'єкт навіть найчесніші забудовники починають з оформлення нових компаній, які живуть рівно стільки, скільки триває будівництво. Такі вибіркові дані ні про що не говорять. Загальну картину потрібно скласти з пазлів, і, якщо є бажання розібратися в юридичних тонкощах своїми силами, варто звернути увагу на такі позиції.

Схем будівництва на ринку багато. Аналізувати потрібно за принципом: чим простіше договори і конкретно виписані істотні умови, тим надійніше. Якщо менеджер з продажу або пряма реклама обіцяють квадратний метр в споруджуваному об'єкті або відразу квартиру з попередніми (будівельним) номером і поверхом, об'єктом купівлі в договорі має бути обіцяне. Саме матеріальний об'єкт, а не "право" (як це часто буває) або "цінні папери", емітовані забудовником. Останнє також має право на існування, але ступінь ризику істотно вище.

Вивчити репутацію забудовника, його фінансовий стан, ліцензії та дозволи будівництва за всіма доступними джерелами - такі ресурси нині є публічними. Дивитися з допомогою API Е - сервісу, пройшовши необхідну ідентифікацію. Скористатися платними комерційними сервісами YouControl, OpenDataBot. Відкриті реєстри - реєстраційні, контролюючих органів, ліцензій - дадуть загальну картину і допоможуть зробити відповідні висновки. Зайти на Єдиний реєстр судових рішень та задати критерії пошуку по назві юридичної особи. Видані пошукачем рішення судів дозволять вивчити делікатні питання конфліктних взаємин як з контролюючими органами, так і з аналогічними інвесторами -покупцями etc.

Варто також звернути увагу на те, що відкритість реєстрів, у тому числі на нерухоме майно, має, крім приємних моніторингових можливостей, негативну сторону: власне шахраям, про яких йде мова, стало легше "працювати", почастішали випадки неправомірного заволодіння нерухомим майном через махінації з реєстром. З метою упередити такі неприємні наслідки на ринку запущені превентивні програми: так звані сигнальні кнопки", які при зміні статусу в реєстрі з точністю до секунди дають власникові інформацію у вигляді повідомлення на телефон або інший контактний гаджет. Працює це таким чином: власник нерухомості (квартира, будинок, майновий комплекс промислового призначення) ставить у нас на контроль об'єкт (спрощена форма договору). В разі вчинення будь-яких несанкціонованих маніпуляцій з його статусом у реєстрі отримує миттєве повідомлення і програму первинних дій для запобігання злочинних намірів зловмисників. На практиці, щоправда, трапляється, що не тільки шахраї працюють таким чином, але в певних випадках і банки-іпотекодержателі. Корисний в цілому сервіс, рекомендую.