Особливості національного управління нерухомістю

В одній зв'язці

Приміром, Arricano - один з провідних девелоперів ТЦ в Україні, розвиває сервісну модель бізнесу на всіх рівнях. Тобто вибудовує відносини з партнерами таким чином, щоб забезпечити взаємні вигоди і привести до досягнення поставлених цілей всіх учасників процесу.

"Ми пропонуємо і створюємо разом з орендарями спільні програми, які не тільки забезпечують трафік, але і покращують його якість, націлені на те, щоб перетворити відвідувача в покупця", - говорить Михайло Меркулов, CEO Arricano Real Estate PLC.

Одним з таких проектів є безкоштовна освітня програма для орендарів B2B Upgrade by Arricano. Провідні українські бізнес-тренери навчають торговий персонал орендарів технікам збільшення продажів, знайомлять учасників майстер-класів з підходами та прийомами взаємодії з клієнтами, розширюють розуміння ролі сервісу в продажах, відпрацьовують навички перетворення відвідувачів у покупців. В результаті з'являється додатковий інтелектуальний і емоційний ресурс і загальний намір розвивати сприятливу атмосферу в ТРК, формується комфортне соціальне простір. При цьому опосередковано реалізується і завдання орендодавця - сприяти збільшенню товарообігу орендарів, поліпшенню показників їх бізнесу.

"Нарізка" для орендаря

Не менш значущим у девелоперському майстерності є дар не тільки почути партнера, але і бути готовим грунтовно змінюватися.

Розповідаючи про особливості управління офісною нерухомістю, директор по оренді БЦ ASTARTA Юлія Щаслива зазначила, що в бізнес-середовищі України практично немає росту. Розвиваються лише деякі напрями, наприклад агросектор і IT. Багато міжнародні компанії істотно скоротили свої українські офіси. Тому, якщо компанія вирішує змінити офіс, то, як правило, націлена на те, щоб, не збільшуючи бюджету, отримати кращу якість.

Зараз можна спостерігати ситуацію, коли девелопер прагне надати орендарю максимально повний перелік послуг і сервісів в рамках будівлі, а орендар може сконцентруватися на своїх операційних процесах і ні на що не відволікатися.
Саме тому сьогодні офісні центри - це скоріше МФК, де є і зона ритейлу і сервіси побутових послуг.

Самі орендарі, за словами Юлії Щасливою, висувають високі вимоги до керуючих команд БЦ, від них вимагається готовність позитивно вирішити будь-яку проблему і виконати індивідуальні побажання орендаря.
"Зараз ми переживаємо час орендаря", адже саме орендар диктує основні умови співпраці. Наша фішка - в умінні почути побажання і втілити їх у партнерство, ми дуже гнучкі, і орендарі це цінують. Наприклад, планування поверхів мають формат оупен-спейсу, і ми можемо "нарізати" офіси в будь-якому метражі і конфігурації", - розповідає експерт.

Створюючи інфраструктуру БЦ, девелопер проводить маркетингове дослідження і дізнається у своїх орендарів, які сервіси повинні бути доступні для них в рамках ділового кварталу. Так, у БЦ ASTARTA з'явилися їдальня, медичний центр, ігрова кімната для дітей. По суті, інфраструктура створена в концепті "місто в місті": зона побутових послуг, відділення банку і пошти, нотаріус, турагентство, ресторан, кав'ярня, їдальня, спортклуб, супермаркет - все, що потрібно сучасному жителю мегаполісу. Ще одна фішка, на яку дуже позитивно реагують орендарі, - зелена зона з внутрішнім двориком і рекреаційною зоною для відпочинку орендарів БЦ і гостей квар‑
тала.

5* для бізнесу

У МФК Gulliver цінують свій і чужий час, тому до дрібниць продумують концепт кожного квадрата і комплексу в цілому. Коли в орендаря все під рукою, від роботи до шопінгу, то бізнес працює як годинник - надійно, чітко, на вищому рівні.

Напевно, тому відкритий нещодавно в Gulliver "Креативний квартал" називають 5-зірковим готелем для бізнесу. Цей проект, спільне дітище Романа Хміля та Іллі Кенигштейна, являє собою гібрид гнучкого офісного простору і операційного сервісу, така собі "керована микросервисная інфраструктура". Головне в ньому - надати компаніям-резидентам можливість істотно прискорити темпи зростання. Адже якщо допоміжні процеси віддати на аутсорсинг, то управлінські команди компаній можуть сфокусуватися на ключової компетенції бізнесу, не розпорошуючи сили і не витрачаючи час на вирішення різноманітних організаційних моментів.

У "Креативному кварталі" можна орендувати по мінімуму, наприклад, стіл на місяць, а можна зняти і мебльований офіс під ключ в боксі або в open space. При цьому будь-який орендар може користуватися усією супутньою офісної інфраструктурою: інтернет, кава-чай-снеки, переговорні, принт-центр, локери для особистих речей, система контролю доступу, відеоспостереження.

Орендарю надається набір операційних сервісів: офіс-менеджмент, управління персоналом, рекрутинг, IT‑підтримка та системне адміністрування, закупівлі, візові послуги, бронювання квитків і готелів, консьєрж-послуги, юридичний супровід, бухгалтерський і податковий облік та багато-
багато інших. До речі, на відміну від IT-аутсорсингових компаній немає необхідності брати повний пакет послуг. У "Креативному кварталі" можна брати і платити тільки за те, що необхідно.

Схоже, такий підхід оцінили по достоїнству не тільки основні орендарі Gulliver - малі та середні компанії, але також і великі зрілі компанії.
За словами Іллі Кенигштейна, унікальність "Креативного кварталу" в тому, що проект - не просто сервісна майданчик. По суті, вдалося створити емоційний продукт, в основі якого три головних компонента: простір, співтовариство та знаряддя, які в сумі формують поняття готелю для бізнесу.

Нарощування темпу

Як зазначив Ілля Кенигштейн, бізнесу, щоб утриматися на місці, потрібно постійно рухатися вперед, розвиватися.

За словами керуючої Gulliver Лілії Жвавою, одним з головних запорук успіху будь-якого об'єкта нерухомості є його розташування, локація. Сюди можна додати транспортну та пішохідну доступність об'єкта для відвідувачів, а також сформовану репутацію даного району. "Gulliver - єдиний об'єкт на ринку торгово-офісної нерухомості Києва, має настільки вдале розташування: одночасно в історичному і діловому центрі столиці, на перетині основних транспортних артерій", - зазначила вона.

Також, на її думку, дуже важливі правильне позиціонування і управління об'єктом, ретельний підхід до вибору бренда і оператора, виходячи з потреб цільової аудиторії, конкурентне середовище і, звичайно ж, зовнішні фактори. Успіх залежить не тільки від політичної та економічної ситуації в країні, але й від правильної стратегічної політики компанії. Компанія завжди повинна стежити за ринком, проводити дослідження, щоб розуміти, хто твоя цільова аудиторія, оцінювати економічну ситуацію, потреби клієнтів і можливості орендарів. У торгово-розважальної частини Gulliver представлені кращі бренди, які створюють імідж і репутацію комплексу. Вибір падає на тих, хто не просто продає товари і послуги, а здатний створити атмосферу і надає сервіс високого рівня для покупців.

Для розвитку співпраці між орендодавцем і орендарем, на думку Михайла Меркулова, вирішальними можуть стати наступні ключові фактори: відкриті дані (аналітика за цільовим аудиторіям, конверсії, трафіку, середнього чеку та іншим параметрам), очікування постійного зростання ефективності розуміння і прогнозування можливого товарообігу на один квадратний метр, а також зміни в поведінці цільових аудиторій.

Юлія Щаслива зазначила на ринку наступні тенденції: попитом у орендарів користуються оупен-спейсы, де в рамках одного рівня (поверху) можна розмістити офіс на 400-600 чоловік, і бізнес-центри з великими паркінгами, а також розвиненою інфраструктурою додаткових сервісів і послуг.