Офісна нерухомість: час змін (ІНФОГРАФІКА)
На відміну від 2016 р., в якому на ринку офісної нерухомості експерти відзначали лише позитивні сигнали поліпшення ситуації, 2017-й продемонстрував більш впевнені показники відновлення попиту на офісну нерухомість. "Важливою тенденцією стало бажання орендарів не тільки переїжджати в нові офіси, але й розширювати займану площу. Це говорить про фундаментальному відновлення попиту на тлі зростання зайнятості", - зазначає Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine.
Ще один індикатор активності в сегменті - відновлення інтересу інвесторів до об'єктів офісної нерухомості. Попередній рік охарактеризувався поруч угод з купівлі офісних об'єктів як інвесторами, так і кінцевими споживачами. Зростає зацікавленість інвесторів в кращих активах і можливості створення додаткової вартості об'єкта, таких як редевелопмент (реконструкція), та підвищення ефективності менеджменту. Таку тенденцію у CBRE Ukraine пояснюють тим, що капітальна вартість об'єктів офісної нерухомості стабілізувалася, а розрив між ціною потенційного покупця і продавця почав скорочуватися.
Інвестиційні операції в офісному секторі переважали в загальному обсязі інвестицій в 2017 р. і склали близько 75% від загального обсягу інвестиційних транзакцій. Серед великих угод слід відзначити придбання бізнес-центрів Prime (загальна орендна площа або GLA - 9 тис. кв. м) і Eurasia (30 тис. кв. м) компанією Dragon Capital Investments Limited.
"І все ж девелопери стримані по відношенню до нових проектів. Протягом останніх трьох років обсяг введення приміщень класу А продовжує знижуватися. Отже, вибір найбільш якісних приміщень, особливо для великих орендарів, стає все менше", - зазначає Радомир Цуркан.
У минулому році обсяг введення нових офісних приміщень склав близько 31,5 тис. кв. м. Левову частку нової пропозиції склав клас А - БЦ Astarta Organic Business Centre (GLA - 28,8 тис. кв. м), в класі було розширено БЦ Forum Westside (2,8 тис. кв. м), відкриті нові корпуси бізнес-парку Unit City (4 тис. кв. м). У результаті загальний обсяг пропозиції офісних приміщень склав близько 1,7 млн кв. м, збільшившись лише на 2% порівняно з попереднім роком.
Зростання попиту у поєднанні з низькими обсягами нового пропозиції позитивно вплинув на поглинання вільних приміщень. За рік вакантність на ринку істотно знизилася: з 23% у січні 2017-го до 16,5% у грудні.
У той же час зниження вакантності в бізнес-центрах класів А і В, що призвело до стабілізації орендою ставки, є передумовою її подальшого можливого зростання. При цьому лояльність орендодавців при укладанні угод буде зменшуватися. "Вже зараз в офісних будівлях з невеликою вакантністю спостерігається менша гнучкість орендодавців в частині істотних поступок по комерційним умовам, в тому числі безкоштовний період оренди, інвестиції в обробку приміщень і т. д., по відношенню до першої половини 2017-го", - зазначає Євгенія Розумна, директор департаменту офісної нерухомості Colliers International (Україна).
Згідно з даними CBRE Ukarine в 2017 р. орендні ставки на офісні приміщення залишалися відносно стабільними. Найвища досяжна ефективна орендна ставка залишилася на рівні $23/кв. м на місяць (без урахування ПДВ і експлуатаційних витрат). У той же час, задекларовані ставки для приміщень класу А збільшилися на 10-20% і варіювалися в діапазоні від $16 до $35 за кв. м в місяць.
Спочатку анонсовані ставки для приміщень класу B також були на 10-40% вище порівняно з кінцем 2016-го і залишалися в діапазоні від $10 до $24 за кв. м в місяць. При цьому ефективні ставки, за якими завершувались угоди, залишилися на тому ж рівні - від $8 до $20 за кв. м в місяць.
На думку керуючої МФК Gulliver Лілії Жвавою, у Києві, як і раніше буде досить обмежена нова пропозиція якісних офісних приміщень. Адже будівництво нових площ безпосередньо залежить від економічної ситуації в країні і відсутності позикового фінансування. У CBRE Ukraine не виключають, що при збереженні низьких обсягів нового будівництва та відсутності масштабних проектів, у найближчі рік-два можливе виникнення дефіциту високоякісних приміщень.
Як і в попередні роки, найбільш активними споживачами якісних офісних приміщень будуть компанії зі сфери інформаційних технологій і телекомунікацій, великі українські фінансово-промислові групи, іноземні сервісні та консалтингові компанії, агробізнес. Попит на якісний коворкінг (підхід до організації праці людей з різною зайнятістю в загальному просторі) продовжить рости, ринок спробує більш оперативно реагувати на зростаючий попит на гнучкі офісні рішення, активніше впроваджувати енергоефективність і "зелені" стандарти.
"Мультинаціональні компанії будуть і далі приймати рішення про переїзд у більш якісні приміщення при порівнянних або більш вигідних комерційних умовах", - переконана Лілія Жвава. Як і раніше будуть користуватися популярністю багатофункціональні комплекси. "Бізнес-центр вже не може надавати в оренду приміщення. Бізнес-центр - це вже набагато більш комплексне поняття. Це атмосфера, це стиль життя, це активність всередині, - каже вона. - Тобто, крім висоти, ширини і довжини, є його наповнення. І від якості цього наповнення і рівня сервісу, що надається компанією, БЦ, залежить, які компанії будуть його орендарями, чи надовго затримаються, будуть комфортно себе почувати і будуть щасливі співробітники компанії-орендаря. Так, зараз ми говоримо про щастя людей як про критерії успішності бізнес-центру".
"Зараз поки залишається сприятливим як для орендарів, так і для покупців, оскільки все ще можна знайти якісні приміщення/об'єкти за помірними ставками/цінами", - зазначає Євгенія Розумна. Далі, за її словами, вакантність буде знижуватися, враховуючи, що кількість нових споруджуваних об'єктів залишається незначним, а цикл будівництва в середньому становить два роки. "У таких умовах для девелоперів було б доцільним активізувати свою діяльність", - вважає експерт.
2017 р. на ринку офісної нерухомості відновилася динаміка, яка, за нашими прогнозами, збережеться і в 2018-м. Компанії не тільки дивляться в бік релокації офісів, але і розширюють нові офіси. Це стосується IT-, агро - і фармацевтичного секторів, які сьогодні найбільш активні в Україні.
Конкуренція між бізнес-центрами висока. Але в той же час спостерігається інтерес орендарів до нових якісних об'єктів нерухомості - з розвиненою інфраструктурою, енергоефективними технологіями. Доказ цьому - заповненість на 80% першої і другої черги БЦ ASTARTA Organic Business Centre відразу після відкриття і інтерес орендарів до третьої черги, яка тільки планується до відкриття восени 2018 р.
У 2018 р. збережеться тенденція переїзду компаній в офісні об'єкти з максимально широким набором додаткових сервісів і послуг. Це відноситься до інженерних систем будівлі, інфраструктуру. Наприклад, користуються популярністю БЦ ASTARTA, побудовані за принципом "місто в місті". В них передбачено все, що необхідно сучасному офісному співробітникові, який знаходиться в рамках ділового кварталу: їдальня, ресторан, відділення банку, магазин квітів і подарунків, страхова компанія, офіс нотаріуса, зона побутових послуг, салон краси, спортклуб, а у внутрішньому дворику створена спеціальна зона відпочинку. Наші орендарі позитивно оцінюють наявність таких додаткових сервісів".
Ще однією тенденцією є зростання популярності коворкінг. Наприклад, у нашому БЦ відкриті Creative Quarter і Travel Hub. Молодим стартапам, яких зараз безліч, особливо в сфері IT, нецікаво займатися пошуком офісу. Акцентуючись на своєму бізнесі, вони хочуть відразу ж почати займатися справою і мати для цього ГОТОВИЙ, зручний і комфортний офіс, що, по суті, пропонує формат коворкінгу. При цьому, коли компанія повноцінно стане на ноги, вона, очевидно, буде мати потребу в повноцінному особистому офісному просторі і цілком може стати орендарем цього ж бізнес-центру.
Очевидний брак офісних приміщень великого формату та інтересів орендарів до таких провокують зростання орендних ставок. Зростання поки що незначний, але тенденція очевидна.
Поточна соціально-економічна ситуація як і раніше не сама сприятлива для інвестицій, але девелопери в 2017 р. стали спокійніше дивитися в бік нових проектів. Це підтверджує продовження будівництва деяких давно очікуваних ТРЦ у Києві, активний пошук покупця на проект "Республіка", а також активізація будівництва в регіонах, наприклад, будівництва ТРЦ 100 тис. кв. м в Запоріжжі, кілька великих угод купівлі нерухомості, реалізовані Dragon Capital у 2017 р. Що стосується БЦ ASTARTA Organic Busines Centre, ми продовжуємо будівництво третьої черги згідно з планом і плануємо її відкриття в жовтні 2018 р.
