Офісна нерухомість: тепло, ще тепліше (ІНФОГРАФІКА)
Передумови для оптимізму
За підсумками першого півріччя 2017 р. офісні центри в Києві продовжують користуватися стійким попитом у орендарів. Як відзначають аналітики різних консалтингових компаній, останні два роки спостерігається тенденція скорочення вакантності приміщень у цьому сегменті. І якщо в минулому році це відбувалося насамперед за рахунок класу А, то в поточному - основне зменшення частки вільних площ спостерігається в класі В. Якщо через кілька років тенденція збережеться, то на ринку будуть затребувані нові якісні будівлі класу А, так і класу Ст. У той же час у Києві залишається найвищий показник вакантності в порівнянні з іншими великими європейськими містами: 18% в класі А і 7,5% в класі B.
За січень-червень 2017-го базові орендні ставки стабілізувалися у всіх класах, а попит навіть дозволив керуючим компаніям підвищити їх приблизно на 5%. На кінець першого півріччя орендні ставки для приміщень класу А перебували в діапазоні $16-28 за кв.м/місяць (без ПДВ і експлуатаційних платежів), в БЦ класу В - $8-16.
"За результатами досліджень компанії Colliers International, розмір орендних ставок залишиться на колишньому рівні і буде залишатися до явного поліпшення економічних умов у країні. Я вважаю, якщо об'єкт користується попитом, то ставки будуть рости. Якщо в БЦ є багато вакантних площ, то зрозуміло, ставки не будуть високі. Якщо ми говоримо про ставки на експлуатацію, то в нашому БЦ класу А вони тримаються на одному рівні", - коментує ситуацію керуюча МФК Gulliver Лілія Жвава.
Поступове пожвавлення, помірне зростання орендних ставок і скорочення вакантності в 2017-му, як і в попередні роки, зумовлена в першу чергу вкрай низькою девелоперської активністю в даному сегменті ринку та міграцією бізнесу в пошуках кращих умов розміщення, нагадує представник компанії KAN Development Ганна Попруга. Її висновки підтверджують дані аналітиків: річний показник введення нових приміщень в 2017-му становитиме 45,6 тис. кв. м, що в три рази нижче середнього значення за 2011-2013 рр. А відсоток компаній, що вийшли на ринок України підписали нові договори оренди, - близько 14% від загального обсягу угод за перше півріччя 2017 р.
Обсяг угод оренди на ринку офісної нерухомості Києва за шість місяців склав 90,5 тис. кв. м - на рівні 2016 р. і порівняти з докризовими значеннями. У той час як в 2014-2015 рр. показник кількості був на 42% нижче поточних показників, аналізують експерти JLL. Найбільший обсяг транзакцій за оренду професійних офісних приміщень припав на площі від 500 до 1000 кв. м (у сукупності близько 35%).
Згідно заявленим планам у другому півріччі на ринок вийде близько 39 тис. кв. м нових офісних приміщень. Зокрема, за інформацією Colliers International, в Києві заявлено до введення в експлуатацію до кінця 2017 р. наступні об'єкти офісної нерухомості: БЦ Astarta (I та II черги, 28,8 тис. кв. м, девелопер - "Астарта"), БЦ Retroville (8,2 тис. кв. м, Stolitsa Group), БЦ MERX (фаза 3, 6 тис. кв. м, "МЕРКС") і БЦ "ДО-Міст" (5,5 тис. кв. м, "Людмила Фарм").
"Кожна компанія, яка заходить на ринок або планує переїхати, вибирає те, що для неї краще. При цьому у кожної компанії є свої вимоги до вибору офісного приміщення. Для когось комфорт визначається хорошою транспортною розв'язкою, зручним паркінгом або близькістю інфраструктури. А є ряд орендарів, які воліють не знаходитися в центрі і тому зазвичай шукають маленькі БЦ. Все пов'язано зі специфікою діяльності компанії. Попит на якісні офісні площі є завжди", - переконана Лілія Жвава.
Лідери і тренди
Лідером у поглинанні професійних офісних приміщень в першій половині 2017 р., як і в 2015 і 2016 рр.., стала ІТ-індустрія, зайнявши, за даними різних компаній, 60-68% всього обсягу угод. Можна сказати, що айтішники ставлять планку якості приміщень, висуваючи досить високі вимоги до офісу - і до дизайну і технічним характеристикам.
Ще одна особливість БЦ класів А і В полягає в тому, що більшість орендарів - міжнародні компанії (близько 76% загального обсягу поглинання). Переважно великий міжнародний бізнес при виборі простору для свого офісу в першу чергу керується саме якісними параметрами майбутньої резиденції. Як уточнила Ганна Попруга, для них важливі локація, наявність громадського транспорту, сучасна архітектура та ефективне планування, наявність автомобільного та велопаркинга, їдальні для співробітників, фітнес-клубу. Також одним з найважливіших факторів є енергоефективність. Намагаючись бути на крок попереду конкурентів, у KAN Development прийняли рішення впроваджувати в своїх бізнес-центрах послугу зарядки електромобілів, сортування сміття, енергозберігаючі технології, забезпечуючи при цьому сервіс від керуючої компанії на рівні п'ятизіркових готелів в режимі 24/7. "По суті, позитивна динаміка заповнюваності IQ і 101 Tower демонструє суть тези: "Якісний продукт завжди буде користуватися попитом", - підкреслила експерт.
З нових перспектив і трендів на ринку офісної нерухомості інвестиційний аналітик "ЕСТА Холдингу" Катерина Березинець зазначила орієнтацію девелоперів не тільки на ІТ-компанії, але і на компанії креативної економіки. Також з'являються проекти з обширною інфраструктурою, нестандартними рішеннями для різних орендарів, як, наприклад, інкубатори для стартапів.
За словами Лілії Жвавою, вимоги орендарів з кожним роком зростають. Якщо ще кілька років назад компаніям було цілком досить зняти гарне приміщення в престижному місці, то зараз на одне з перших місць виходить багатофункціональність. У той же час глобальні вимоги не змінюються - це хороша вентиляція і кондиціювання, правильне позиціонування і управління об'єктом, ретельний підхід до вибору бренда і оператора виходячи з потреб цільової аудиторії, конкурентне середовище і зовнішні фактори.
"Ключові потреби орендаря залишилися колишніми, а це ті, які забезпечать йому комфортну робочу обстановку. Все інше - баланс інтересів власників і орендарів, та сама золота середина", - впевнена вона.
З іншого боку, орендодавець став також більш виборчим при виборі нових резидентів. Ганна Попруга розповіла, що власники деяких БЦ готові надавати дисконт по орендним ставкам для орендарів, які мають великий потенціал фінансової стійкості, таким чином забезпечуючи себе стабільним cash-flow.
На ринку офісної нерухомості намітилося пожвавлення. Якщо наприкінці минулого року в Києві пустувало близько 23% приміщень, тоді за підсумками першого півріччя 2017-го цей показник зменшився до 20%. Середня вартість квадратного метра в столиці за цей період вперше з 2014 р. збільшилася. У січні ціни ще падали, але в лютому почали зростати, і це зростання, незважаючи на незначні коливання, триває досі.
Незважаючи на активізацію попиту на офіс-ву нерухомість, в 2017 р. цей сегмент залишиться "ринком орендаря". Практично у всіх БЦ з низькою або нульовою вакантністю відзначається високий рівень лояльності до клієнта, націленість керуючої компанії на компроміс і утримання орендаря. Лояльність проявляється в ціноутворенні та в пошуках можливості піти назустріч у вирішенні технічних та господарських питань.
Серед фінансових інструментів утримання орендаря - фіксація орендної ставки в гривні на період від шести до 12 місяців, установлення валютного коридору, причому курс гривні часто фіксується на рівні, який значно нижче поточного курсу валюти. Досі поширена практика надання більш довгих орендних канікул.
Для орендаря важливо розуміти і чітко сформулювати, для чого призначене приміщення: під клієнтський офіс, для представницьких функцій або для організації нового напряму бізнесу. Виходячи з цього, визначити пріоритетні характеристики в стандартному наборі параметрів.
У пошуках конкурентних переваг для своїх нових проектів девелопери офісних центрів вдаються до світової практики сертифікації своїх об'єктів за "зеленим" стандартам BREEAM, LEED і DGNB. У 2016 р. відразу два бізнес-центру в Україні отримали екологічні сертифікати BREEAM - БЦ ASTARTA в Києві. Однак поки що "зелений" сертифікат при виборі офісного приміщення має значення тільки для іноземних компаній.
Крім спеціалізованих бізнес-центрів, як офісів активно використовуються перші поверхи багатоповерхових смартів, житлових будинків або приміщень, переобладнаних в робочий простір. Так склався ринок, що зазначеними об'єктами часто володіють іноземні компанії, які з причини економічної недоцільності не відкрили представництва в Україні, а в силу податкових вимог несуть зобов'язання по сплаті податку на нерухомість. Розумним рішенням у таких випадках буде передача об'єктів нерухомості в управління українським операторам по грамотно виписаним договорами, що це економить кошти і час.
Хочу також зазначити, що перша половина 2017 р. стала періодом реформування будівельного ринку. За короткий проміжок часу було подано на розгляд та затверджено понад 20 нормативно-правових актів, які в чомусь спрощують, а в чомусь, навпаки, ускладнюють життя забудовникам. До кризових самих явищ, які спостерігаються на ринку як торговельної, так і офісної нерухомості, відноситься відсутність позикового фінансування. Якщо девелопер не має в своєму розпорядженні власними коштами, на сьогодні досить важко залучити кредитне фінансування з урахуванням вкрай невигідних умов кредитування.
Підсумовуючи, можна сказати, що сьогодні в Києві ринок офісних приміщень досить насичений і конкурентний. В той же час якісний проект з хорошим розташуванням, правильної концепції і професійною командою буде затребуваний і його можливо заповнити за два-три роки. Найвищі шанси на успішну реалізацію проектів у девелоперів, які пропонують нестандартні рішення.
Сьогодні, переїжджаючи в нові офіси, компанії націлені на те, щоб отримати кращу якість, не збільшуючи при цьому бюджет, а часто і оптимізуючи його. Тому девелопери прагнуть надати максимально повний перелік послуг і сервісів для компаній-орендарів.
Офісні центри нового покоління - це скоріше МФК-об'єкти (багатофункціональні), де є і зона рітейлу і сервіси послуг, у тому числі побутових, різні кафе, ресторани і обов'язково демократична їдальня. БЦ повинен створити настільки сприятливу атмосферу для орендарів, щоб вони концентрувалися на своїх операційних процесах і ні на що інше не відволікалися.
Наприклад, створюючи інфраструктуру БЦ ASTARTA за принципом "місто в місті", ми провели маркетингове дослідження і дізналися у наших потенційних орендарів, які сервіси вони хотіли б бачити. Так, в БЦ ASTARTA з'явилися доступна їдальня, зона побутових послуг, офіс страхової компанії, квітковий магазин, відділення банку, спортклуб, супермаркет і багато іншого.
Важливий елемент - це паркінг. Орендарі всіх київських БЦ в першу чергу звертають увагу на кількість паркомісць, важливо, щоб їх було достатньо, щоб під'їзди і заїзди були грамотно сплановані. Велопаркінг з розташованими поруч душовими кабінами, станції зарядки для електромобілів, як, наприклад, в БЦ ASTARTA, - це досить нове явище для київських БЦ, але з кожним роком їх актуальність буде ставати все вище.
Багато компаній сьогодні говорять про необхідність оснащення офісних центрів спеціальними зонами для релаксу співробітників, це нормальна практика для Європи і США. Для вирішення цієї задачі у внутрішньому дворику БЦ ASTARTA ми створили власну зелену зону зі сквером, фонтаном, галявиною, де будь-який "житель" нашого БЦ зможе відпочити і прогулятися.
Сьогодні висуваються високі вимоги і до керуючим командам БЦ: це повинні бути професіонали своєї справи, з хорошою практикою управління, з готовністю бути гнучкими, позитивно і, головне, швидко вирішити будь-яку проблему, виконати індивідуальні побажання орендаря. В БЦ АSTARTA така команда є, і вона готова вирішити будь-яку проблему орендаря.
Важливою для українських компаній також є екологічність та енергоефективність будівлі, що обумовлено підвищенням комунальних тарифів і загальним вектором розвитку країни в бік енергоефективності. Тому сертифікація об'єкта за міжнародним стандартом енергоефективного будівництва - важлива перевага сучасного БЦ. Наприклад, БЦ ASTARTA сертифікований за стандартом "зеленого" будівництва BREEAM. Це передбачає зниження рівня споживання енергетичних і матеріальних ресурсів протягом всього життєвого циклу будівлі. Ми прорахували, що за рахунок технологій енергоефективності економія на комунальних тарифах у нашому будинку складе близько 20%..
