Обвалу немає і не буде. Чому цінами на житло знову пророкують зростання

За три квартали 2018 р. обсяги прийнятого в експлуатацію житла у Києві склали 616 тис. кв. м, або близько 60% від обсягів січня-вересня 2017-го, у Київській області - 976 тис. кв. м, що на 16% менше, ніж за дев'ять місяців минулого року. Незважаючи на негативну динаміку введеного в експлуатацію житла у столичному регіоні, будівельний ринок зростає, про що свідчать обсяги виконаних будівельних робіт: в Україні цей показник виріс за три квартали на 6,4% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року.

За обсягами виконаних будівельних робіт серед регіонів лідирує Київ. У січні-жовтні підприємствами столиці виконано робіт на суму понад 22,7 млрд грн, але це все одно майже на 4% менше, ніж за аналогічний період минулого року.

Як зазначають експерти, ринок новобудов досить активний. Зростання попиту на житло сприяють програми лояльності і фінансові інструменти - розстрочка від забудовника, партнерські програми іпотечного кредитування з банками. Найбільшим попитом користуються квартири від $30-100 тис., в цьому ціновому сегменті працюють 80% забудовників столиці. Хоча за останні півтора року кількість угод до $50 тис. помітно зросла. При цьому збільшилася вартість житла в середньому на 20%, і в залежності від класу коливається від 18 тис. грн до 56 тис. грн за квадратний метр.

"У 2018 році остаточно зруйнований міф про те, що квартири будуть дешевшати, - зазначив Андрій Зелений, співзасновник РК "Милі квартири". - Вони подорожчали. Покупцям нерухомості це не принесло радості, і не тільки тому, що стало дорожче, а й тому, що краще і якісніше, на жаль, не стало". На збільшення вартості квадратного метра вплинули, насамперед, подорожчання будматеріалів і будівельно-монтажних робіт (в середньому 20-25%, що дало приріст до ціни квадрата до 10%), інфляційні стрибки (близько 10% до вартості 1 кв. м), загальне уповільнення темпів забудови в столиці, збільшення реальних зарплат і фіскального навантаження.Ще одна тенденція цього року - посилення конкуренції між забудовниками. "Столичні забудовники намагаються повернути собі покупця, який масово звернув свої погляди і гроші на новобудови Київської області, де, за даними Держстату, третій рік поспіль обсяги будівництва на третину вище, ніж у Києві", - зазначає Андрій Зелений. Експерт додає, що в хід йде зниження ціни, хоча при цьому у забудовників падає і без того низьку якість і зростає щільність забудови, а також використання адмінресурсу та "сили закону" - наприклад, заборона будівництва будинків вище двох поверхів в передмісті. "Щоб це явно не вказувало на недобросовісну конкуренцію, нові закони і ДБН підносять як спрямовані на наведення порядку на будівельному ринку і як призводять наші норми у відповідність з європейським законодавством", - вважає він.

Руслана Грабко, директор з продажу та маркетингу групи компаній Royal House, виділила серед основних тенденцій року, що минає комплексну забудову, збільшення кількості житлових комплексів комфорт - і бізнес-класу, що призвело до общерыночному підвищення ціни за квадратний метр. "Ці тенденції будуть актуальні і в наступному році", - впевнена вона.

У той же час концепція "місто в місті" дисонує з іншою поширеною тенденцією, зазначає Андрій Зелений: коли в існуючій архітектурному середовищі, між хрущовками, буквально впихають 26-поверховий житловий будинок.

Ще одна тенденція - зростання популярності послуг керуючих компаній. "Зараз ціна змінилася цінністю. Це викликано тим, що сучасний покупець цінує свій час і готовий платити за додатковий комфорт і послуги", - зазначає Руслана Грабко.

В наступному році основні напрямки ринку багато в чому схожі з тенденціями 2018-го. Як прогнозують учасники ринку, продовжиться зростання цін - на 5-15% в гривневому еквіваленті за умови стабільної соціально-економічної ситуації в країні.

"Експертам, кілька років поспіль пророчившим обвал ринку нерухомості, падіння цін і колапс через перевиробництво житла, передаю великий привіт від реального сектора, де знову, як до 2008 року, на етапі котловану продається від 50 до 90% квартир", - коментує Андрій Зелений.

Галузь, як і раніше розвивається завдяки внутрішнім резервам компаній і приватних інвесторів-покупців. Якщо ситуація в економіці та з кредитуванням залишиться незмінною, то ринок і далі буде демонструвати невелике зростання в столиці і передмісті, а також в обласних центрах, де є великі промислові підприємства. У зв'язку з впровадженням нових ДБН щодо поверховості в залежності від щільності населення і вимог до площі забудови може різко зменшитися кількість точкової забудови, оскільки вартість будівництва в існуючих кварталах може виявитися невиправдано високою. Як наслідок, забудовники будуть більше зосереджуватися на проектах формату "місто в місті". Вони зменшать кількість смарт-квартир, але при цьому будуть пропонувати більш цікаві умови розстрочок на оригінальне житло.

Що стосується введення воєнного стану, то паніка вляглася за кілька днів, а ринок почав працювати в нових умовах. Оскільки дві третини квартир купується в споруджуваних будинках, то майбутнє ринку залежить від фінансового стану забудовника. Як зазначає Іван Кудояр, консультант з нерухомості, у багатьох компаній грошового запасу без постійних фінансових вливань вистачить на два-три місяці оперативного будівництва. Тому, якщо військове становище триватиме більше півроку і будуть обмежуватися свободи громадян, то регресний купівельний попит і брак обігових коштів зможуть заморозити до третини споруджуваних об'єктів через шість-вісім місяців. Якщо ж через 30 днів його не продовжать, то ринок пройде цей період без будь-яких помітних наслідків.

Українці все частіше вибирають новобудови, незважаючи на зниження вартості вторинного житла

Згідно з останніми дослідженнями 2018 р. ціни на ринку вторинної нерухомості продовжують падати. Так, за останній рік ця позначка досягла 4,8%. Приміром, вартість квартири в хрущовці в Києві площею 45 кв. м на початку 2018 р. перевищувала 1 529 тис. грн, сьогодні ж її вартість становить не більше 1 306 тис. грн.

Зниження вартості вторинного житла обумовлено серйозною конкуренцією на ринку нерухомості України, нав'язаної квартирами в новобудовах.

Зростання споживчого попиту на новобудови пояснюється наступними факторами:

• Доступність - житло в новобудовах коштує значно дешевше, ніж вторинні квартири.
• Цінові пропозиції - купівля нерухомості - це вигідне вкладення. На етапі будівництва є можливість придбати нерухомість значно дешевше, ніж після здачі в експлуатацію, різниця може становити понад 75 тис. грн.
• Розстрочка - забудовники пропонують розстрочку без переплат. Наприклад, СГ "Синергія" надає розстрочку до двох років без жодних переплат, при першому внеску від 30% у національній валюті або доларах США.

Українці все частіше вибирають купівлю житла в новобудовах, навіть незважаючи на об'єктивне підвищення цін з боку забудовників, пов'язане з збільшенням собівартості будівництва.
Особливою популярністю користуються однокімнатні та двокімнатні квартири.

Однокімнатні квартири вибирають для проживання молоді пари, які тільки створюють сім'ї. Також це гарна пропозиція для батьків. Окремо потрібно виділити інвесторів, що купують однокімнатні квартири з метою здачі в оренду і збереження капіталу. Так, щомісячний пасивний дохід від здачі в оренду може складати від 8 тис. до 11 тис. грн. Окупність такої інвестиції становить три-чотири роки.

Найчастіше двокімнатні варіанти обирають молоді сім'ї та сім'ї з дітьми. Адже для них це чудова можливість обзавестися своїм житлом за розумною ціною. Крім того, в новобудовах можна перепланувати квартиру з двокімнатної квартири в трикімнатну, адже, згідно стандартам будівництва, двокімнатні квартири мають загальну площу від 50 до 70 кв. м. наприклад, в ЖК "Синергія 3+" квартира загальною площею 51 кв. м коштує близько 520 тис. грн, в ЖК Green Side - приблизно 598 тис. грн. Аналогічні варіанти під ремонт на ринку вторинного житла Києва та Київської області стоять понад 1 529 тис. грн., і це при однаковій відстані до гілок метрополітену.

Всі ці фактори позитивно позначилися на зростанні популярності новобудов, із-за чого ринок динамічно зростає з року в рік.

На ринку столичної нерухомості також відбулися значні зміни та зрушення. У цьому контексті особливої популярністю почали користуватися передмістя Києва, в яких відсутні головні недоліки мегаполісу.

Найбільш популярним місцем для життя є курортне місто Ірпінь, який знаходиться в 10 хвилинах від Києва. Причиною такої популярності Ірпеня стала його унікальна екологія, величезна кількість парків, лісів і зелених зон, до яких з повагою ставляться забудовники, зберігаючи і облагороджуючи їх. Крім того, варто відзначити розвинену інфраструктуру міста: достатня кількість садів і шкіл, якісні нові дороги, облаштовані зони відпочинку, комфортні транспортні сполучення.

Лідери будівельного ринку дотримуються стандартів при будівництві своїх об'єктів, оскільки впевнені, що житло має піднятися на новий рівень.

Двір-парк. Двори в житлових комплексах створюються як комфортне середовище для дітей та їх батьків, а також місце, де можуть збиратися і спілкуватися всі жителі району. У таких дворах багато зелених насаджень, ігрових майданчиків, затишних скверів і лавок для прогулянок. Це важливо для розвитку та гарного самопочуття.

Квартальна забудова. Кварталами будинків формуються лінії вулиць, в яких легко орієнтуватися. Що ще важливо, квартали безпечніше завдяки обмеження автомобільного руху.

Різновисотна забудова. Будівництво будинків зі зниженою поверховістю дозволяє сонцю потрапляти у двори і квартири, що особливо важливо для гарного самопочуття мешканців. Висотні ж домінанти будинків створюють архітектурне різноманіття.

Сучасні під'їзди створені для зручного входу мам з колясками або маленькими дітьми і для велосипедистів. Вхід в під'їзд наскрізний - з одного боку можна під'їхати до нього, щоб розвантажити покупки, а з іншого - вийти у двір без машин. Так діти і мами з колясками можуть йти гуляти, минаючи проїжджу частину.

Панорамні вікна, завдяки яким вулиця добре проглядається з будь-якої точки кімнати, а в квартирі - більше світла і повітря. Весь простір з такими вікнами набуває новий масштаб.

Дитячі садки та майданчики. Для дітей будь-якого віку та їх батьків створюються сучасні ігрові та спортивні майданчики для ігор і розвитку.

У процесі розвитку Ірпеня значну роль зіграла будівельна група "Синергія", яка побудувала житло для тисяч молодих сімей. Це більше 27 будинків, введених в експлуатацію, і 18 нових об'єктів нерухомості в процесі будівництва. Житлові комплекси від СГ "Синергія" користуються високим попитом на ринку нерухомості Київської області. Компанія першою на ринку впровадила вищеперелічені стандарти при проектуванні і будівництві своїх комплексів.

Таку високу довіру з боку споживача на ринку є результатом восьми років іміджу бренду як надійного і відповідального забудовника Київської області.

Саме завдяки такому підходу до своєї роботи в цьому році СГ "Синергія" перемогла у Все-української народної премії IBuild, яку щорічно проводить Конфедерація будівельників України (КБУ), як "Краща регіональна будівельна компанія 2018 року", а також у щорічній премії "Український будівельний олімп" 2018 р. в номінації "Лідер ринку житла Київської області" за динамічний розвиток і успішне будівництво сучасного доступного житла і соціальних інфраструктурних об'єктів в найближчому передмісті столиці. Крім того, РК Green Side став одним з переможців народної премії Realt Golden Key 2018 як житловий комплекс з найкращим співвідношенням ціна-якість в Київській області.

Ми прагнемо будувати комфортні і красиві житлові комплекси

Економічна і політична ситуація в Україні в 2018 році була відносно стабільною. Це позитивно позначилося на активності інвесторів і, відповідно, на обсяги продажів.

У 2018 році ринок нерухомості трансформувався. З-за стрімкого збільшення пропозицій на ринку при обмеженому попиті багато девелопери закладали в проекти щось нове, інноваційне, щоб привернути увагу й інтерес інвесторів. Сьогодні інвестора цікавлять не тільки квадратні метри квартир, а ще й додаткові переваги, такі як: стиль життя, який обумовлений концепції житлового комплексу; елегантні вхідні групи; панорамне скління з високоякісних матеріалів, завдяки якому квартира стає світліше і затишніше; автономні котельні на даху будинку; зарядні станції для електромобілів. Крім того, змінилася і архітектура будинків. Яскравим тому прикладом є житлові комплекси DIM group, які відрізняє унікальна сучасна архітектура.

Варто відзначити, що якщо раніше інвестор звертав увагу лише на мінімальну вартість, то на сьогоднішній день завдяки тому, що девелопери вносять в проект додаткові опції, акцент при виборі житла змістився у площину якості. Більш якісне житло представлене в бізнес-класі, але основний сегмент покупців може дозволити собі придбати квартиру в комфорт-класі, який за якістю лише трохи поступається бізнесу. Тому основна маса угод припадає на комфорт-клас - така собі золота середина і правильне співвідношення ціни і якості.

Якщо говорити про вартість квадратного метра, в деяких класах вона суттєво змінилася. Так як інвестор став більш вимогливим, віддаючи перевагу більш якісного житла та продуманим концепціям, вартість квадратного метра в комфорт-класі зросла через збільшення попиту. У бізнес-сегменті вартість квадратного метра практично не змінилася. Лише в деяких ексклюзивних проектах вартість квадратного метра виросла через відсутність аналогів на ринку нерухомості столиці.

Передноворічні акції, якими традиційно багатий грудень, дозволяють придбати житло за максимально вигідною ціною. А з урахуванням не сильно привабливих процентних ставок за депозитами, інвестиції в житло стають найбільш ефективним вкладенням грошових коштів.

В наступному році девелоперський холдинг DIM group планує почати реалізацію низки цікавих проектів. Ми прагнемо будувати комфортні і красиві комплекси для життя, створюючи повноцінні житлові квартали з власною інфраструктурою, парками і ландшафтною зоною, з "дворами без машин", щоб люди хотіли тут жити.

Про підсумки 2018 року в будівництві житлової нерухомості: які прогнози збулися, які тенденції з'явилися або зміцнилися, як вплинула на ринок політична і економічна ситуація в країні, який настрій у покупців.

Озираючись на рік, що минає, можна виділити одну ключову тенденцію, яка визначає розвиток ринку житлової нерухомості сьогодні й буде визначати його в подальшому. Ця тенденція стосується і цінової політики, і формату житла, та конкуренції - всього того, що формує нинішній вигляд сфери житлового будівництва. Це тяжіння основних девелоперів до створення не просто будинків, а комфортного житлового простору. Ще один важливий фактор - це енергоефективність та інновації, які дозволять економити на комунальних платежах. Ринок, принаймні столичний, сьогодні дуже тісний, і його головні гравці всіма силами борються за увагу клієнта. І єдино вірний інструмент в цій боротьбі - вдосконалення того продукту, який вони створюють.

Сучасний будинок самою своєю концепцією кардинально відрізняється від того, що будувалося ще буквально 5-10 років тому. Сьогодні це не просто стіни і дах. Це внутрішня інфраструктура, комфортне прибудинкову простір, архітектура, безпека, обслуговування, енергоефективність, сучасні технології і багато іншого. Це сам спосіб життя в новому будинку. Тому ті девелопери, які хочуть розвиватися, намагаються, залишаючись конкурентними в ціні квадратного метра, запропонувати клієнту більше, ніж конкуренти. У результаті у виграші залишаються не тільки покупці житла, що мають широке і максимально доступне, наскільки це можливо, пропозиція, але й українські міста, в яких формується принципово нове, сучасне та комфортне житлове і публічний простір.

Втім, різного роду експертами раз за разом піднімається питання - а чи буде все це нове прекрасне житло затребуване клієнтом? Може чи обмежений у непрості часи рівень попиту на ринку відповідати пропозиції? Потенційним мильною бульбашкою нас лякають вже не перший рік, але життя все розставляє на свої місця. Нові будинки продовжують будуватися і заселятися, українці продовжують купувати нове житло, а одна з основних экономикообразующих галузей бурхливо розвивається.

Наведу трохи цифр. В цьому році квартир від корпорації "Укрбуд" у Києві купили на 10% більше, ніж торік. Продаж паркомісць зросли на 20%, нежитлових приміщень - у 2,5 рази. Зрозуміло, що мова йде про одному з лідерів, і у інших динаміка може бути зовсім не такою позитивною. Але хіба стали б девелопери братися за нові проекти, якщо б вони не були затребувані? Адже інвестор у більшості гравців один - українці, які купують нове житло і активно вкладывающиеся у нього навіть на самих ранніх етапах будівництва.

У 2018-му "Укрбуд" почав чотири нових проекти в Києві - це житлові комплекси SOLAR CITY, LA MANCHE, SKY AVENUE і GENESIS, і ми бачимо їх високу затребуваність у своїй динаміці продажів. Найближчим часом плануємо приступити до будівництва ще одного - Art House у Голосіївському районі. Більшість проектів відносяться до комфорт-класу. Попит визначає пропозицію, а доступні сегменти і середні площі квартир і раніше найбільш популярні. Але клієнт стає вимогливішим, бо у всіх цих проектах відображена та сама тенденція формування комфортного житлового простору, який принципово відрізняє новий будинок від старого. Крім того, в розробці знаходиться і кілька проектів бізнес - і преміум-класу.

Ми плануємо реалізувати в нових РК концепцію "двір без машин", коли всі під'їзні шляхи і зони парковок винесені за межі дворового простору. У всіх них будуть комплексний благоустрій, унікальна архітектура, внутрішня інфраструктура, безпека, підземні паркінги і, за замовчуванням, система розумного будинку CLAP, яка в тому числі допоможе економити на "комуналці" до 40% і є елементом комплексної системи безпеки у всіх наших проектах. Все згідно з дев'яти стандартів комфортного життя від "Укрбуд".

Без постійного вдосконалення не буде розвитку. Але є і друга важлива задача ринку на найближчі роки - всіма засобами реалізувати колосальний відкладений попит, який сьогодні існує. Щоб наблизитися до середньоєвропейського метражу житла на людину, тільки в Києві потрібно побудувати майже 60 мільйонів квадратних метрів житла. Це те, що буде створюватися довгі роки, але потрібно людям вже сьогодні. І всі основні гравці повинні бути націлені на те, щоб дати можливість придбати нове житло всім тим, хто поки що просто не може собі цього дозволити.

Звичайно, ціна квадратного метра залежить не тільки від девелоперів. На ній гостро відбивається соціально-економічна обстановка в країні. Не останню роль відіграє курс іноземних валют, від нього залежить собівартість багатьох будівельних процесів: від виробництва матеріалів та комплектуючих до оплати праці та енергозабезпечення будмайданчика. Але навіть в періоди невизначеності люди вибирають нерухомість як саме надійне вкладення коштів. Це перевірено часом.

Само собою, ключову роль має відігравати держава, добробут громадян залежить в першу чергу від нього. Але ми, в свою чергу, вдосконалюємо програми розстрочки, банки-партнери надають вигідні умови кредитування - у зв'язці з виконанням своїх зобов'язань усе це допоможе реалізовувати відкладений попит на житло.

Тим не менш саме ціна квадратного метра завжди буде мати ключове значення. Якою вона буде в 2019 році, зараз загадувати складно. Це залежить від великої кількості факторів. Якщо на початку цього року ціни росли незначно, то в другій половині вже більш активно. В цілому при середній ціні по Києву в грудні минулого 21,6 тис. грн/кв. м рік ринок закінчує на 23,4 тис. грн/кв. м. І цей ріст, найімовірніше, продовжиться як мінімум в такому ж темпі. У той же час ми прагнемо задовольнити запити будь-якого клієнта - ціни в будинках комфорт-класу від "Укрбуд" стартують від 16,5 тис. грн/кв. м.

Тому одна порада залишається актуальним вже довгий час. Якщо ви хочете купити нове житло, то найкращий момент для цього -грудень-січень. Дешевше не буде, а це період найбільш щедрих акцій і знижок. Більше того, покупка житла - це прекрасна інвестиція, яка за рівнем прибутковості не зрівняється ні з одним банківським вкладом. Як показує досвід, житло в українських містах з часом стає тільки дорожче, до того ж його ціну на вторинному ринку прийнято прив'язувати до поточним курсом долара. При цьому первинне житло реагує на курс не відразу, а з помітним інтервалом, а про прийдешнє підвищення цін девелопери завжди попереджають заздалегідь.

І якщо купити нерухомість напередодні або в період девальвації гривні, то ви швидко і не докладаючи жодних зусиль підвищити його ринкову капіталізацію. А якщо вкластися в споруджуваний об'єкт на ранньому етапі, коли забудовник пропонує мінімальну ціну за метр, то за два-три роки ви отримаєте до капіталізації ще 30-60% залежно від об'єкта.

Але оскільки будівництво - справа не найшвидше, то важливо довіритися тільки такому девелоперу, який навіть у складних умовах точно зможе закінчити розпочате. А для цього варто звернути увагу на тих, хто вже гідно пройшов через непрості для країни часи. Якщо девелопер вистояв у кризу 2014-2015 років, коли гривня впала в ціні в три рази, добудував свої об'єкти, а інвестори, що вклалися до курсових стрибків, не переплатили, - це добра ознака надійності компанії. Побудовані будинки і щасливі новосели - краща гарантія того, що і з вашим житлом теж все буде в порядку.