Новобудови: розстрочення та іпотека з варіаціями
На сьогоднішній день рівень забезпеченості жителів України житлом залишається дуже низьким, а індекс недоступність житла - одним з найвищих в Європі. Для обчислення цього показника підраховується, скільки середньорічних зарплат після вирахування податків необхідно відкласти людині для покупки квартири середньої вартості, не витрачаючи гроші ні на що інше.
"Станом на червень квадратний метр у двокімнатній квартирі в столичній новобудові коштував не менше 20 200 грн, а середня зарплата в Києві за червень, за даними Держстату, була на рівні 11 100 грн. Таким чином, коефіцієнт недоступності житла в Києві становить 10,6, тобто середньостатистичний житель столиці може акумулювати необхідну суму за 11 років. У той же час у Броварах 1 кв. м у та-
кою квартирі коштуватиме 11 900 грн, і тут індекс становить вже 6,2", - пояснює директор компанії "Альянс Новобуд" Сергій Караванський.
У Львові і Одесі індекс недоступності, за даними головного редактора онлайн-видань про нерухомість 3m2 та Property Times Наталії Реви, тримається на рівні 10.
При цьому обидва експерти акцентують увагу на тому, що дані показники не відображають реальну ситуацію, оскільки в них не враховуються витрати на споживчий кошик, ні зростання інфляції.
"В середньому в місяць тільки на ринок Києва виводиться близько 1 тис. нових квартир. При цьому попит і низькі темпи продажів, а відкладений попит - великий. Враховуючи, що вільних грошей у покупців сьогодні все менше, розстрочення та іпотечні програми чи не єдиний інструмент. Свої кошти, особливо "довгі", є далеко не у всіх забудовників (поки тільки "Інтергал-Буд" дає розстрочку на 10 років), тому вони залучають до партнерських програм банків", - говорить г-жа Рева.
Обидва фінансових інструменту дозволяють покупцеві розтягнути у часі оплату за житло в новобудові. "Іпотечний кредит і розстрочка від забудовника - це два принципово різних інструменту", - наголошує директор департаменту роздрібного бізнесу Ощадбанку Валерія Малахова. Зазвичай розстрочка надається на відносно короткий термін, до 2-х років. Іпотечний кредит - більш довгостроковий інструмент. Якщо покупець фінансово спроможний оплатити повну вартість квартири до здачі новобудови в експлуатацію, то розстрочка - це оптимальний варіант. У всіх інших випадках придбати вподобане житло допоможе іпотека.
Банки у справі
На сьогоднішній день більшість банків пропонують іпотеку на термін до 20 років, розмір позики коливається від 50 до 85%, а ставки за кредитами складають 16,9-24% річних. Додатково потрібно сплатити одноразову комісію за оформлення кредиту від 1,5 до 5% і щорічну оплату страховки життя інвестора.
Нагадаємо, що в червні цього року набув чинності новий Закон "Про кредитування" (№1734-VІІІ). Згідно з документом українські банки зобов'язані зазначати повну вартість кредиту з урахуванням прихованих платежів, всі комісії і ціни на послуги посередників фіксуються, зазначаються строки дії кредиту і максимальна сума.
За даними UTG, згортання кредитування домогосподарств, що почалося після кризи 2008-2009 рр.., продовжилося і в 2014-2015 рр. (див. "Обсяг виданих нових кредитів фізичним особам в розрізі цілей в динаміці").
Існуюча структура кредитування показує наступні основні напрямки: фінансування щоденних витрат (44%), придбання побутової техніки (29%), ремонт житла (9%). Середня сума кредиту становить 10,7 тис. грн.
За підсумками 2016 р. 25 найбільших банків України, що формують 95% активів, видали нових іпотечних кредитів на суму 736 млн грн, з яких 54% - на первинному ринку. При цьому середній розмір позики становить 574 тис. грн. Кількість виданих кредитів в Києві склала 765, або 62% від кількості нових кредитів, виданих в Україні. За перший квартал нинішнього року в столиці було видано 170 кредитів, що склало 52% від загальної кількості по Україні.
"У серпні 2017 року спостерігається пожвавлення іпотечного кредитування: з'являються партнерські програми співробітництва банків із забудовниками, пропонуються кредити на більш лояльних умовах. Тим не менш активний розвиток ринку іпотеки обмежена істотними перешкодами: дефіцитом платоспроможних позичальників, низьким рівнем захисту прав кредиторів, жорсткими умовами кредитування та юридичними ризиками", - коментує заступник керівника департаменту стратегічного консалтингу UTG Костянтин Олійник.
На думку експерта, незважаючи на пожвавлення ринку іпотеки, частка кредитних ресурсів у структурі покупок нерухомості залишається невеликий - менше 4%. У той же час істотно більшого значення набуває тривала розстрочка від забудовника - близько 46% угод здійснюються з використанням цього фінансового інструменту.
Пропозиції забудовників
Забудовники активно використовують розстрочку як інструмент продажів, постійно вдосконалюючи її умови. Приміром, у споруджуваних будинках компанії "Інтергал-Буд" діє гнучка система розстрочки на період до 10 років з початковим внеском від 5% з можливістю фіксації ціни. У програмах розстрочки на період 5-10 років передбачені соціальні гарантії - компанія зобов'язується переглянути (поліпшити) умови розстрочення при настанні несприятливих для покупця подій. Крім того, "Інтергал-Буд" запустив програму Trade-in. За її умовами, покупець, який вже має нерухомість, вносить завдаток за квартиру в новому будинку, а забудовник бере на себе функції агентства нерухомості для старого житла: оцінює, шукає покупця і супроводжує угоду купівлі-продажу.
Надають на свої комплекси розстрочку, не обмежену термінами введення будинку в експлуатацію, в "Альянс Новобуде", "Укрбуде", Stolitsa Group і Geos. А ось покупцям житла у "Київміськбуду" внести відсутню частину грошей за розстрочення потрібно до введення новобудови в експлуатацію. Одноразових комісійних при оформленні кредиту забудовники не беруть.
Між тим, на думку керуючого директора компанії ARPA Real Estate Михайла Артюхова, розстрочки як інструменту на ринку нерухомості все менше. "Основна причина - відсутність ліквідності нерухомості, що і призводить до скорочення варіантів з розстрочками або до їх модифікації в бік маркетингових інструментів для залучення клієнтів. До того ж реальні довгі розстрочки забудовники не дають. Цей інструмент тоді цікавий покупцям, коли він надається на два і більше років, а його вартість не "зашита" в ціну на квадратні метри, що найчастіше відбувається", - говорить експерт.
Він також вважає, що недооціненим залишається канал продажів через ріелторів. "Забудовники для покупців часто роблять знижку в 10-15 %, але при цьому не готові надавати знижки в 3-6% для посередників. Однак саме ріелтори призводять половину покупців, які продають свою вторинну нерухомість і здійснюють угоди-ланцюжка", - впевнений директор ARPA Real Estate. За даними його компанії, через іпотеку відбувається до 5% угод. Потенційні покупці згодні увійти в угоду при наступних умовах: оплата вартості до 15% річних у гривні терміном іпотеки від 20 років або фінансовий лізинг від 10 років вартістю 10% річних у гривні.
Чого очікувати
На думку експертів, учасники ринку і далі будуть розширювати кредитні програми на покупку житла.
За даними "Інтергал-Буда", на сьогоднішній день 40% покупок квартир припадає на розстрочку і спільні іпотечні програми з комерційними банками.
"Пріоритет залишається за розстроченням: надто довго іпотека не працювала в країні, а після падіння банківського сектора покупці дуже ретельно ставляться до будь-яких банківських пропозицій", - говорить комерційний директор компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська. У той же час у компанії прогнозують збільшення частки придбання житла за допомогою іпотеки до 15% до кінця року за рахунок зниження частки розстрочки, а також розширення іпотеки на інші банки.
Проблема не в кількості іпотечних програм (хоча їх розширення - теж важливий маркер), а в ефективній ставці кредитування іпотеки, підкреслює Сергій Караванський. "На даний момент вона завелика для активізації масового іпотечного кредитування. Однак ми прогнозуємо, що наступного року ситуація почне якісно змінюватися і в 2019 р. ринок почне виходити на рівень 2007-2008 рр. Втім, це може статися і швидше, якщо уряду вдасться досягти кращих показників інфляції, ніж обіцяні 6%. Передумови для цього є", - додає експерт. Поки більш зручним інструментом, на його думку, залишається розстрочка - і за вартістю, і за гнучкості, і щодо відповідальності для інвестора.
"Для того, щоб банки почали знижувати процентні ставки, необхідні два фактори: стабільність протягом тривалого часу національної валюти і зниження облікової ставки НБУ. Судячи зі звіту НБУ про фінансове становище, там розуміють, наскільки небезпечне таке збільшення пропозиції на первинному ринку житла, тому зниження облікової ставки можливо", - говорить Наталія Рева.
Ну а будь-яке погіршення економічної ситуації, за словами Валерії Малахової, призведе до заморожування іпотечних програм.
Разом вигідніше
Для створення більш цікавих умов для покупців забудовники і банки запускають спільні програми. Так, "Укрбуд" співпрацює з двома банками-кредиторами - Укргазбанком і "Глобусом": обидві програми надають іпотеку до 20 років, початковий внесок становить від 30 і 20% відповідно, на перший час банки надають за кредитом знижену процентну ставку - 8 і 5,9% відповідно.
Запустив з Укргазбанком іпотечну програму і "Інтергал-Буд" - під 5% річних у національній валюті (строк - до 20 років, початковий внесок - 30% вартості квартири, що купується). Також забудовник пропонує спільну програму і з КБ "Глобус": іпотечний кредит надається на період до 20 років на суму до 1 млн грн, відсоткова ставка від 5,9% річних.
Банки-партнери "Київміськбуду" - Укргазбанк і Кристалбанк. За умовами, іпотека надається терміном до 20 років, початковий внесок - від 30%, пільгові ставки на перші 1,5-2 роки - 7 і 7,5% відповідно.
Отримати кредит на нерухомість від забудовника Geos можна у фінансовій компанії "Кредекс": кредит на строк до п'яти років, щорічні зобов'язання інвестора щодо нього складають 12,9% плюс 1% страхування. Початковий внесок - не менше 50%, За дострокове погашення заборгованості на інвестора іноді накладається пеня в розмірі 1% від загального платежу. Хоча в більшості фінустанов інвестор має право розрахуватися за кредитом завчасно без штрафних санкцій.
