Нова віха. Архітектурна революція охопила всі класи нерухомості
Два періоду
Після фінансово-економічної кризи 2008-2009 рр. учасникам ринку нерухомості знадобилося деякий час, щоб оговтатися від шоку і почати будувати нові концепції зростання. Наступні роки можна умовно розділити на два важливих етапи розвитку нової віхи будівельної галузі. Перший час ринок оживав, а його учасники поступово формували діалог. Наприклад, з-за низької купівельної спроможності забудовники запропонували компромісне рішення, в результаті якого проявилися такі ключові тенденції, як масове будівництво смарт-житла та бюджетні житлові комплекси.
Ближче до 2010 р. інвестори у нові квадратні метри зрозуміли, що за свої гроші можуть отримати набагато більше, ніж просто стіни. Покупець почав звертати увагу не просто на квадратні метри, а на сам проект, планувальні рішення та інфраструктуру. Це поклало початок формуванню розуміння концепції "комфортне середовище проживання". З 2012 р. почалося поступове розвиток галузі: на ринок вийшли нові компанії-забудовники, з'явилися перші оригінальні комплексні проекти, які обростали інфраструктурними об'єктами.
Період з 2015 р. і донині називають часом покупця, оскільки саме він диктує умови. Одним з головних критеріїв вибору житла стає концепція житлового комплексу. А на ринку формується друга тенденція: будівництво ЖК за принципом "місто в місті" з повноцінною інфраструктурою.
Також намітився відхід від малогабаритного житла, покупці все більше цікавляться однокімнатними квартирами площею від 35 кв. м і двокімнатними площею 45-60 кв. м, відзначає керуючий партнер AVM Development Group Владислав Кононов. У зв'язку з цим змінився підхід забудовників до планувальних рішень: зараз багато компаній намагаються створювати багатофункціональні планування з особливим акцентом на нішевому просторі, на великих віталень. Ще одна важлива складова розвитку ринку - це поступовий перехід на використання енергозберігаючих технологій в будівництві.
"Зміни в архітектурі житлової та комерційної нерухомості в останнє десятиліття викликані високою конкуренцією серед забудовників, запитом з боку споживача на європейську архітектуру і благоустрій, а також розвитком будівельних технологій, у тому числі українського виробництва, - зазначає співзасновник та керуючий партнер Українського клубу нерухомості (URE Club) Ольга Соловей. - Після 2010 року у Києва знову з'явився свій архітектурний почерк, легко читаються проекти окремих архітектурних бюро, естетика і стиль деяких забудовників". І якщо ще п'ять років тому експерти активно обговорювали, чи впливає архітектура на рівень продажів, то сьогодні навіть скептики не сумніваються: архітектура майбутнього РК - один з факторів, який робить активний вплив на рівень продажів.
Класова рівність?
Примітно, що у спробі здобути перемогу в жорсткій конкурентній боротьбі в сегменті комфорт девелопери фактично надають покупцям привілеї бізнес-класу, зазначає засновник і власник AVG Group Андрій Войтко. Значно більше уваги стало приділятися зручним планування квартир з чітким зонуванням, при продажу акцент робиться на кількість кімнат, а не на квадратні метри. Забудовники залучають цікавими фасадними рішеннями, оригінальними вхідними групами, в ходу експлуатована покрівля, променад-алеї, елементи ландшафтного дизайну. На прибудинковій території розміщуються авторські фонтани, скульптури та інші арт-об'єкти, які раніше могли собі дозволити тільки ЖК класу бізнес і еліт. Незважаючи на різницю в ціні за квадратний метр практично в два рази, інфраструктурне наповнення комплексів сьогодні не поступається бізнес-класу: територія і двір без машин, дитячий садок, школа, обов'язкові паркування, спортивні та дитячі майданчики, наявність супермаркету, кафе та інших закладів сфери послуг. "Ще років п'ять тому такі архітектурно-планувальні рішення щодо створення цілісної середовища проживання реалізовувалися тільки у вищих класах житла", - підкреслює Андрій Войтко.
Навіть від економ-сегмента покупець очікує більше, ніж просто "голі метри". "На перший план виходить концепція і грамотне планування, яке дозволяє економити не за рахунок неякісних матеріалів, а з допомогою креативних архітектурних та енергоефективних рішень", - відзначає головний експерт онлайн-видання про новобудовах 3m2 Вікторія Берещак.
Почерк сучасників
Ключовим форматом на ринку в минулому році була комплексна середньоповерхова забудова. Серед таких проектів Вікторія Берещак виділяє житлові комплекси Rybalsky, "Файна таун", Respublika. В 2019-му до нього додається ще формат багатофункціональних РК, на території яких грамотно та доцільно підібрані всі необхідні об'єкти для комфортного життя сучасної людини, об'єднані єдиним композиційно-планувальних задумом. Але щоб конкурувати, забудовнику потрібно не забувати про індивідуальному архітектурному стилі і грамотному плануванні простору. Додану вартість об'єкта підвищують різні функціонально-планувальні фішки: видові характеристики квартири, влаштування терас. Зони загального користування - лобі, лаунж-зони у дворі, експлуатовані покрівлі, хороше природне і штучне освітлення - це вже даність нинішньої епохи, від якої забудовникам нікуди не дітися.
У концепції будь-якого сучасного столичного житлового комплексу в самому центрі стоїть людина з її потребами в комфорті і безпеці. Ґрунтуючись на цих потребах, і формуються тренди, підкреслює PR&Communications групи компаній Royal House Анна Щербань. "Для покупців важливий дизайн і архітектура вхідної групи, адже парадна частина, або лобі, формує перше враження про жителів і комплексі, тому архітектори і дизайнери забудовників приділяють цьому особливу увагу. Запам'ятовуються фасади - це ознака індивідуальності", - зазначає експерт. До речі, досить часто саме архітектурна концепція була вирішальною при купівлі квартири в комплексі "Нова Англія". До речі, щоб зберегти архітектуру будівель від хаосу рекламних вивісок, в цьому РК розробили концепцію і доповнили бренд-бук фасадів з вимогою розміщення вивісок в єдиній оригінальній стилістиці житлового комплексу. "Нові правила трохи обурили наших резидентів, і реалізувати перші три вивіски було досить складно, - розповідає Head of marketing групи компаній Royal House Наталія Гой. - Але зараз резиденти настільки перейнялися концептуальністю, що самі контролюють і дотримуються задуманого плану".
У передмісті столиці, на думку Владислава Кононова, головним трендом варто вважати свій власний стиль в архітектурі РК, свою кольорову гаму при невеликій комфортною для проживання поверховості. "Забудовники прагнуть до того, щоб їх ЖК дізнавалися з характерним почерком", - зазначає експерт. Житлові комплекси тепер створюються не тільки з урахуванням розумного співвідношення ціна-якість, а ще й зі своїм індивідуальним естетичним підходом до фасадних рішень, облаштування прибудинкових територій та ін. У цьому маркетинг і продажі міцно сплелися: щоб бути успішним, потрібно як мінімум бути помітним, об'єкт візуально повинен подобатися покупцеві. І хоча дуже часто в столичному передмісті намагаються наслідувати тим чи іншим архітектурним рішенням передмість в європейських країнах, при цьому активно використовуються ландшафтні особливості, щоб підкреслити всі вишукування локації. Крім обов'язкових вимог до безпеки, плануванню, енергозбереження, інфраструктури, покупцеві хочеться жити ще і в унікальному будинку. Продаються ті проекти, які мають усі перераховані характеристики.
За словами Вікторії Берещак, в тренді приміської нерухомості - небудь малоповерхова забудова, або змінна поверховість, панорамні вікна на верхніх поверхах, облаштування зелених зон, стильні лобі, достатня кількість об'єктів соціально-побутової інфраструктури, наявність садка, школи, спортивних і дитячих майданчиків, зон для відпочинку. Як для передмістя, так і для столиці важливо вписати проект в ландшафт - урбаністичний або природний, щоб новобудова не випадала з загального урбаністичного контексту, не дисонувала по квітам і формам або по висотності.
Що має бути
До must have для девелопера в архітектурі експерти відносять використання інноваційних технологій у енергозбереженні, так і планування внутрішніх просторів, повсюдне використання ProTech-технологій і т. д. "При цьому професійний рівень забудовника проявляється в тому, щоб грамотно поєднувати економічну доцільність і естетику будівель", - підкреслює Ольга Соловей. На важливості знайти золоту середину між стилем, економічністю та клієнтської ціною акцентує увагу Владислав Кононов. "Архітектурні рішення повинні нести в собі баланс унікальності та раціональних витрат", - вважає він.
Що стосується нестандартних рішень, то, на думку Ганни Щербань, пропонувати їх покупцеві досить ризиковано через непрогнозованого попиту. "Український покупець прагне до новинок і технологічних нововведень, але до нестандартних архітектурних і планувальних рішень ставиться з обережністю, воліючи звичні класичні планування, де окремо розташовані кухня, коридор і кімнати", - розповідає вона. Хоча все тече і все змінюється: покупець відчув переваги європейських планувань, коли кухня і вітальня об'єднані в одне вільний простір. А адже ще зовсім недавно такі планування не користувалися попитом.
Масштабність з людським обличчям - визначає тренд в архітектурі на найближчі п'ять років, вважає начальник відділу продажів ЖК Svitlo Park Олександр Панфілов. Все частіше нові проекти в комфорт-класі - це комплексна забудова величезних територій не тільки житлом, а й об'єктами інфраструктури. Це призводить до того, що люди все більше часу проводитимуть на території житлових комплексів, а не зовні.
Адже для вирішення побутових питань або для відпочинку не потрібно нікуди виїжджати - все є в крокової доступності. Тому при проектуванні об'єктів важливо розуміти, наскільки комфортним буде простір для жителів, адже від цього залежить їх настрій, натхнення, дружелюбність і особисте щастя. Для повноти життя необхідно постійно "розважати" мозок людини, забезпечуючи зміну картинки перед очима. Якщо людина гуляє по території масштабного комплексу, то кожні кілька десятків кроків його оці повинно відкриватися щось нове. Так він буде постійно включений у середу, мозок буде обробляти нову інформацію, генерувати нові ідеї, перебувати в живому активному стані. Якщо ж весь час перед очима будуть одноманітні монотонні фасади, психіка перейде в стан автопілота, увага притупиться і людина отримає значно менше задоволення від прогулянки. На практиці зміну картинки забезпечує різноманітність фасадів будинків в рамках одного комплексу: різний колір, розташування вікон, кількість секцій, поверхів, а також окреме благоустрій дворів та оформлення вхідних груп і т. д. Більше того, людині не дуже комфортно перебувати між двома однаково високими будинками, може з'явитися відчуття тиску, скутості, навіть тривожності. Уникнути цього ефекту допомагає мінлива поверховість, завдяки якій на внутрішню територію комплексу потрапляє більше світла і повітря і дихається легше і вільніше.
