Нерухомість&інвестиції: точки перетину
ВВП в минулому році зріс на 2,3%, у 2017-2019 роках, згідно з оцінками Oxford Economics, очікується зростання на рівні 2,5-3%. На три рядки Україна піднялася в рейтингу Doing Business 2016/2017 і посіла 80 місце. Посилення інтересу інвесторів у другому півріччі 2015-го відчув і ринок комерційної нерухомості. У цьому році очікується зростання активності як локальних, так і інституційних інвесторів.
По другому колу
Не новина, що з-за військових дій на сході України і складній економічній ситуації багато інвестори і девелопери призупинили свою діяльність. У той же час на ринку підвищили активність інвестори, які готові розглядати активи з високим рівнем ризику, позитивно оцінюють довгостроковий потенціал ринку і здатні скористатися істотним зниженням ціни входу" на нього.
За даними DTZ, у 2016 р. обсяг вторинного інвестування на внутрішньому ринку нерухомості склав приблизно $78 млн, що на 21 і 66% більше показників 2015 і 2014 роках відповідно.
Істотний обсяг пропозиції на вторинному інвестиційному ринку комерційної нерухомості в Україні у 2015-2016 рр. був сформований банківським сектором. Починаючи з 2015-го самими активними продавцями на ньому були банки, які вилучили активи у своїх неплатоспроможних клієнтів. Також були виставлені на продаж через Фонд гарантування вкладів або інші ліцензовані торгові платформи активи кількох українських комбанків. Наприклад, наприкінці минулого року Фонд відкрив потенційним покупцям доступ до даних про ТРЦ "Республіка" орендною площею 135 тис. кв. м, будівництво якого велося на Кільцевій дорозі в Києві і було припинено кілька років тому. Актив контролюється НБУ, і його продаж планується в березні 2017-го через систему "ProZorro. Продажу".
Пропонували на продаж свої активи і ряд міжнародних інвестфондів і девелоперів. Деякі з цих компаній придбали об'єкти до 2008 р., управляли ними більше п'яти років і тепер зацікавлені у виході для отримання прибутку їх акціонерами.
У той же час керівник департаменту ринків капіталу компанії DTZ в Україні Володимир Мисак зазначає: незважаючи на велику кількість активів різного якості, які виставлені на продаж на ринку комерційної нерухомості, їх ліквідність залишається низькою у зв'язку з несприятливим інвестклімату в Україні і відсутністю доступного кредитного фінансування. Тому можливість продажу активів з залученими фінансуванням потенційно підвищує їх ліквідність.
Крім того, з другого півріччя 2014-го спостерігається підвищений інвестиційний попит компаній на об'єкти нерухомості за зниженими цінами, щоб у подальшому використовувати її для власної операційної діяльності.
У 2016 р. українських девелоперів, зацікавлених в інвестиціях в нерухомість, залучав ринок житла в Києві і передмісті. Зокрема, високим попитом користувалися земельні ділянки, придатні для багатоквартирної житлової забудови і розташовані в центральних районах столиці, які були виставлені на продаж за привабливою ціною. Помітним було зростання інвестиційної активності українських девелоперів в сегменті комерційної нерухомості. Так, наприклад, компанія "Мандарин Плаза" придбала земельну ділянку площею 2,6 га в "Київської інвестиційної групи", а власник компанії підтвердив наміри придбати інші девелоперські проекти в столиці.
У зв'язку зі зниженням орендних ставок у доларовому еквіваленті і досить низьку інвестиційну активність з червня 2014-го до червня 2016 р. вартість активів на українському ринку нерухомості знизилася. Незважаючи на це, багато власників об'єктів нерухомості вирішили не продавати активи за значно зниженими цінами.
Торгова - фаворит сезону
Для більшості девелоперів та інвесторів сегмент торговельної нерухомості залишається одним з найбільш цікавих, особливо в містах з населенням від полуміліонна жителів. Найбільш привабливими залишаються Києва, а також міста-мільйонники. "Чим більше населення, тим більше потенціал для розвитку ринку торговельної нерухомості. Однак якщо розглядати об'єкт для інвестицій в цьому сегменті, то більш важливими є його характеристики - це повинен бути якісний, конкурентоспроможний торговий центр", - відзначає керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко.
Торгова нерухомість в якості девелоперських проектів, на думку експерта, приваблива для інвесторів. І хоча економічна вигода в деяких проектах дуже незначна, в цілому в таких інвестиціях спостерігається позитивна динаміка.
Офісна - в очікуванні заповнюваності
Як наслідок економічного спаду в 2014-2016 роках, на ринку офісної нерухомості, за даними DTZ, спостерігалася велика вакантність - понад 20%. Багато девелопери призупинили будівництво проектів з-за складної ситуації в банківському секторі. Але з середини 2016-го ринок оренди демонструє позитивну динаміку: вакантність значно зменшилася, орендарі розширюються, ситуація для орендодавців і девелоперів стає більш привабливою.
У найближчі кілька років планується введення незначної кількості нових об'єктів офісної нерухомості в Києві. А деякі девелопери готові відновити будівництво за умови залучення великого орендаря або під конкретного користувача приміщень (у рамках контракту built-to-suit).
"На сьогоднішній день офісна нерухомість з точки зору девелопменту - це абсолютно непривабливий сегмент. Але якщо розглядати даний сектор з точки зору інвестицій у готовий продукт, то зараз, я вважаю, такий крок має сенс", - зазначає Олександр Носаченко.
За словами експерта, в даний час в даному сегменті ринкова вартість функціонуючих об'єктів не набагато вище, ніж собівартість їх будівництва. А в перспективі трьох-чотирьох років нові проекти, швидше за все, не будуть реалізовані в зв'язку з економічною недоцільністю. "Однак ринок циклічним, а офісна нерухомість - досить зрозумілий сегмент (попит на офісні приміщення у Києві на дві третини сформований мультинаціональними компаніями), що генерує стабільний, надійний грошовий потік. Тому можна припустити, що через якийсь час він продемонструє позитивну динаміку з точки зору показників заповнюваності і орендних ставок", - впевнений Олександр Носаченко.
Складська і готельна - замикаючі
Що стосується складської нерухомості, то в найближчі кілька років будівництво таких об'єктів є абсолютно недоцільним, впевнений Олександр Носаченко. На сьогодні собівартість будівництва складських приміщень істотно вище ринкової ціни готового функціонуючого об'єкта. Цей сегмент комерційної нерухомості, як і готельні проекти, більше інших постраждав внаслідок економічного падіння.
"В цілому, якщо на ринку офісної, торговельної, складської або готельної нерухомості представлений якісний функціонуючий об'єкт, має сенс його покупка. З іншого боку, якщо актив далекий від ідеалу з точки зору конкурентоспроможності, його не варто розглядати, оскільки існують інші хороші пропозиції", - радить експерт.
За прогнозами експертів DTZ, в найближчі роки інвестклімат в Україні буде поліпшуватися, а передбачуваний обсяг інвестицій в 2017 р. складе $220-240 млн
Вибери мене
Поки іноземні інвестори проявляють обережність, локальні - активність, фокусуючи свою увагу на невеликих лоти в $1-5 млн, в основному в сегментах офісної нерухомості і рітейл-приміщеннях, розташованих на торговельних вулицях.
Володимир Мисак зазначає: локальні приватні інвестори, які є користувачами офісної або складської нерухомості, виявляють інтерес до придбання приміщень, керуючись розумінням, що ціни на нерухомість знаходяться на десятирічному історичному мінімумі. Ці гравці мають більше коштів у капіталі і дивляться на лоти $1-10 млн, а іноді і вище. Наприклад, купівля складу компанією Rozetkа - типовий приклад для даного роду компаній.
Інституційні інвестори, які представлені компанією Dragon Capital, сфокусували свою увагу на великих лотах і, як наслідок, мали низький рівень конкуренції. Вони вдало придбали два складських комплексу East Gate Logistics і West Gate Logistics загальною площею близько 150 тис. кв. м, а також ТЦ "Піраміда" загальною площею близько 16 тис. кв. м.
Також експерти відзначають інтерес з боку міжнародних компаній-виробників до об'єктів промислової нерухомості на Західній Україні. В основному це бізнес, який розширює свою присутність в регіоні або тільки виходить на український ринок.
Що стосується приватних інвесторів МФК формату "житло+ТЦ", то, за словами керівника підрозділу з реалізації об'єктів будівництва InCo home Юлії Барабанової, покупець з обережністю ставиться до інвестування в квартиру в такому об'єкті з-за низької культури будівництва.
Кого чекати й чого остерігатися
За прогнозами експертів DTZ, в найближчі роки інвестклімат в Україні буде поліпшуватися, а передбачуваний обсяг інвестицій в 2017 р. складе $220-240 млн. В першу чергу піде у справу капітал, акумульований локальними гравцями, які побоювалися невизначеності з-за військових дій на сході країни. До вкладень дану групу інвесторів схилять часовий фактор і наявність якісних активів за привабливими цінами.
Також можна очікувати зростання активності інституціональних інвесторів, хоча вони будуть проявляти обережність з-за ситуації на Донбасі та складної економічної ситуації.
"Незважаючи на обмежені можливості, пов'язані з залученням кредитного фінансування в Україні, найбільші комерційні банки оцінюють загальну ситуацію в країні оптимістично. Це, в свою чергу, створює передумови для відновлення кредитування у сфері нерухомості вже з 2017 р.", - додає Володимир Мисак.
Найбільш привабливим для вторинного інвестування залишаються якісні об'єкти офісної, торговельної та логістичної нерухомості, які розташовані в Києві та його околицях, а також ТЦ, які успішно працюють у великих містах України, за винятком східних регіонів країни.
На думку директора UTG Євгенії Локтіонової, через зниження платоспроможності як населення, так і бізнесу, і інвесторів, у найближчій перспективі немає передумов для активності девелопменту щодо проектів сучасних ТРЦ і МФК в містах з населенням менше 500 тис. чоловік.
Як і раніше, гальмувати інвестиції, за словами Олександра Носаченко, буде слабка економіка країни, бойові дії в зоні АТО і традиційні проблеми: корупція, непрозорі схеми взаємодії підприємців і держави. На думку Євгенії Локтіонової, враховуючи, що інвестори в нерухомість - це на 98% локальні компанії і підприємці, рівень їх адаптації і можливості вирішення проблем, досить високий. "Однак якщо говорити в цілому, то механізми і процедури погодження проектів отримання різного роду дозволів залишаються непрозорими і глибоко забюрократизованими, створюючи поле для корупційних моментів", - зазначила вона.
Передумов для заходження іноземних інвесторів мало, робить висновки генеральний директор Riverside Development Андрій Вавріш. "Розбалансоване законодавство стає вагомим негативним чинником для іноземних інвесторів. Неозброєним поглядом видно, що в Україні захист прав власності працює дуже погано, а судова система недостатньо регламентує захист прав інвесторів", - говорить він. І додає: якщо судова реформа, запланована урядом, дасть результат, то можна очікувати зростання ділової активності.
Не менш важливим фактором експерт вважає невтручання держави в справи бізнесу. "У такому випадку ми можемо очікувати приросту інвестицій в основні фонди, а як наслідок - отримаємо хороший заділ для підвищення конкурентоспроможності вітчизняних товарів", - упевнений Андрій Вавріш.