Нерухомість-2017: м'яч на полі покупця

Зупинити перевиробництво досить складно, тому варто очікувати наслідків — у першу чергу, для будівельних компаній. Про це попереджають експерти ринку. Самі ж забудовники зберігають спокій і висловлюють впевненість у стабільності ситуації.

В очікуванні "нетравлення"

Ми вже писали про бум, який спостерігається на будівельному ринку України. За даними аналітиків агентства "Євро Рейтинг", цього року зведення житла різко активізувалося. У І кварталі в експлуатацію ввели більше 2 млн кв. м, що майже на 20% вище показників аналогічного періоду 2016-го. Працюють зі знаком "плюс" забудовники 18 із 25 областей України. У п'ятірці лідерів Київ і чотири області — Київська, Львівська, Одеська та Івано-Франківська. При цьому скоротилася кількість регіонів, де зберігається негативна динаміка: у минулому році їх було 13, в цьому — сім.

Збільшення обсягу житлового будівництва варто чекати і далі, прогнозують аналітики НБУ. І підкріплюють цифрами: у минулому році в Україні було видано 1514 дозволів на будівництво багатоповерхівок, що на 38% більше, ніж у 2015-м. Основну частину житла, побудованого за цим дозволом, повинні ввести в експлуатацію у цьому і наступному роках.

Здавалося б, такі перспективи мають тішити, враховуючи високу потребу в житлі серед населення. Проте експерти попереджають, що стрімке зростання числа новобудов при обмежених фінансових можливостях населення призведе до надлишку пропозиції житла, що матиме негативні наслідки. Про перенасичення ринку, на думку аналітиків НБУ, свідчать маркетингова політика будівельних компаній — надання суттєвих знижок при стовідсотковій оплаті (до 20% у порівнянні з торішніми 5-10%), орієнтація забудовників на малогабаритне житло, партнерські відносини з банками програми кредитування під пільгові ставки та інші фактори.

Як відзначають в Нацбанку, надлишок пропозиції житлової нерухомості буде тиснути на ціни, які продовжать знижуватися, створюючи ризики в першу чергу для забудовників, зокрема, відстрочення введення об'єктів в експлуатацію. Вже зараз у столиці налічується понад 100 недобудов. І якщо тенденція до зниження цін і купівельної спроможності продовжиться, їх кількість зросте.

Цікавими цифрами поділився голова правління Спілки консультантів з нерухомості Іван Кудояров. За його даними, за 2016 р. в Києві і області збільшився відсоток непроданих квартир за період будівництва — близько 5% і 12% відповідно. У 2017-му показники збільшаться до 12% і 25%. Тобто в 2017-2018 роках близько 15-20 тис. квартир буде виставлено забудовниками на вторинному ринку, їх будуть продавати за демпінговими цінами. Експерт констатує: вже зараз спостерігається деякий надлишок житла, що будується або ефект "порожніх вікон", і зупинити перевиробництво житла складно.

Аргументи забудовників

Самі ж забудовники не збираються пригальмовувати з темпами будівництва, а прогнози НБУ трактують по-своєму. На думку віце-президента ПрАТ "ХК "Київміськбуд" Андрія Джигиля, інформація НБУ про перевиробництво викликана, швидше за все, бажанням регулятора повернути депозитну грошову масу в банки, оскільки останні рік-два фізособи вкладають свої кошти в основному на первинне будівництво. "Звідси висновок: імовірність того, що ціни зростуть, вище, ніж що знизяться", — говорить він. Експерт нагадав, що ціноутворення на нерухомість формується за рахунок декількох факторів — вартості матеріалів, пального, людської праці, оренди земельної ділянки, розробки проекту. І оскільки ціна на них зростає, то звідки ж взятися можливості зниження вартості квадратного метра, дивується він.

Також Андрій Джигиль підкреслив: теза, що люди стали менше купувати нерухомість — не більш ніж міф. Саме вкладення в нерухомість на сьогоднішній день є самим ліквідним інструментом збереження і примноження грошей. Ринок же підлаштовується під потреби людей, роблячи, наприклад, смарт-квартири, відроджуючи іпотеки. Є передумови до того, що знову запрацюють державні житлові програми.

Що буде з цінами

І все ж, головні питання — чи вдасться зберегти галузі попит на житло і в який бік будуть рухатися ціни на квадрати — залишається відкритим.

У "Євро Рейтингу" відзначають, що попит на житло поки тримається завдяки переселенцям з Донбасу та Криму, а також знятим депозитами. Проте їхні можливості не безмежні, а на оптимізацію фінансових програм як для потенційних інвесторів, так і для самих забудовників, у цьому році не варто розраховувати, вважають експерти.

Аналітики НБУ називають дві категорії населення, які підтримують попит на житлову нерухомість: це громадяни із середнім рівнем заробітку, які бажають поліпшити умови проживання і готові скористатися зниженням цін у доларовому еквіваленті, а також ті, хто купує нові квартири як інвестиційний інструмент. Втім, вони не здатні самостійно забезпечити зростання попиту на житло і розвиток житлового будівництва, переконані у Нацбанку.

Згідно з прогнозами аналітиків M Consulting Group, у 2017-му ціни на житло в середньому опустяться на 10-20%. Не заперечують плавного зниження цін і самі гравці ринку. І пояснюють його не тільки обмеженими фінансовими можливостями українців, а й так званими "курсовими гойдалкою".

У коментарях журналістам президент ХК "Київміськбуд" Ігор Кушнір зазначив, що в останні роки на активність продажів квартир курс валют мав особливий вплив, падіння або зростання гривні вели до сплеску угод. Зараз же, після стабілізації гривні, квартири купують ті, кому терміново потрібно вирішити житлове питання, а ось бажаючі придбати нерухомість з метою інвестицій, відклали покупку і спостерігають за курсом.

З моменту стабілізації курсу в діапазоні 25-27 грн/$ ціни істотно не змінювалися, звертає увагу заступник генерального директора з розвитку і маркетингу компанії "ТММ" Олексій Говорун. Спостерігаються незначні цінові коливання в залежності від сезону, сегмента, розташування і готовності об'єкта. У разі зміцнення гривні експерти не прогнозують різкого зниження вартості квартир.

Зниження середніх цін підтверджує заступник комерційного директора компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська. "Таку динаміку в цілому по ринку дає падіння вартості житла бізнес-класу на 10-15%. Спочатку в цьому сегменті ціни були завищені і тепер вони опустилися до рівня конкурентного попиту", — пояснює вона. У сегментах економ - і комфорт-класу до кінця року можливі коливання на 1-2%, у найбільш успішних проектах можна очікувати збільшення вартості до 5%.

Цінові коливання не зроблять істотного впливу на стан справ забудовників, упевнений Олексій Говорун. "Столичний ринок нерухомості залишається досить затребуваним. Доцентрові тенденції по переселенню зберігаються, частка затребуваності первинної нерухомості порівняно з вторічкой зростає, тому відкладений попит суттєвий", — акцентує експерт.

І все ж забудовникам доведеться і далі боротися за покупця. За словами Ганни Лаевской, обсяг платоспроможного попиту на даний момент на 20-25% нижче обсягу пропозиції. І конкуренція між забудовниками за покупця у сегментах економ - і комфорт-класу стала досить жорсткою: багато компаній змушені пропонувати акції та знижки, які залежно від стадії готовності будинку варіюються від 5% до 12%. До кінця року знижки при 100%-ної оплати можуть досягти 15%, прогнозують в "Інтергал-Буд". Демпин-го-ва-ні-їм цін в основному відрізняються маловідомі гравці, які хочуть закріпитися на ринку, або ті, хто будує за рахунок залучених коштів від продажу. Їх ціни на 15-20% нижче середньоринкових, але ризики для покупця значно вище, ніж в об'єктах девелоперів з репутацією.

До кінця року з первинного ринку Києва може піти близько 15% компаній, переважно новачків, які просто не зможуть залучити достатньо коштів для закінчення своїх проектів. Експерти не виключають ймовірності виникнення нових "еліта-центрів"

Суперечливі прогнози

Забудовники сподіваються, що попит на житло активізується завдяки покращенню економіки країни. Відтоку депозитних вкладів у первинний ринок чекають в "Інтергал-Буду". "За два роки — період повного будівельного циклу — вартість квартири в середньому збільшується на 25-30%. Банківські депозити такої прибутковості не дають", — аргументує Ганна Лаєвська. Ще одним фактором можливого збільшення попиту, на думку експерта, може стати доступність кредитних програм, розроблених забудовниками разом з комерційними банками. Приміром, АБ "Укргазбанк" у співпраці з "Інтергал-Буд" пропонує програми кредитування зі ставкою від 5% річних.

Сильну залежність від інвестицій покупців у 90% компаній-забудовників відзначають в KAN Development. У ситуації, коли пропонування значно перевищує попит, вони будуть змушені знижувати вартість квадрата за рахунок зниження якості будівництва або працювати собі в збиток, оскільки без грошей нових покупців не зможуть завершити об'єкт. У "Інтергал-Буді" прогнозують, що до кінця року з первинного ринку Києва може піти близько 15% компаній, переважно новачків, які просто не зможуть залучити достатньо коштів для закінчення своїх проектів. Не виключають ймовірності виникнення нових "еліта-центрів".

Не райдужні перспективи змальовує і Іван Кудояров. Він зазначає, що на сьогоднішній день у Києві і околицях столиці вартість квадратного метра житла на початковому етапі будівництва перебуває на рівні 1999 р. Але тоді в столиці було п'ять більш-менш значущих гравців будівельного ринку, а зараз десятки. І хоч забудовники і називають собівартість $300-700 за квадрат в залежності від місця забудови та інших умов, ліквідність багатьох проектів передмістя поволі сповзає до нульової позначки. Також експерт відзначає тенденцію до "пірамідальності", коли добудову будинку фінансують інвестори нового будинку. На його думку, якщо ситуація не зміниться, розчарованих буде чимало.

Конкуренція сьогодні як ніколи висока, погоджується Олексій Говорун, але вона ж і рухає ринок вгору. Забудовники, що пропонують житло, що відповідає сучасним реаліям, не зазнають проблем з продажами. Але зростаючий обсяг пропозиції робить ринок нерухомості ринком покупця, робить висновок експерт.

Тетяна Кузьмич

Керуючий партнер АК "Прайм" K. A. C. Group, адвокат

На ринок нерухомості в найближчій перспективі вплинуть законодавчі новації у сфері містобудівної діяльності. Вони вже з кінця 2016-го - початку 2017 року справляють істотний вплив. Середні і невеликі забудовники, намагаючись стрибнути в останній вагон відбуває ешелону, поспішали з відкриттям будівельних майданчиків на спорудження багатоповерхівок, чим обумовлений стрімкий стрибок кількості виданих в минулому році дозволів ДАБІ.
Закон України №1817 значно змінив правила гри. Класифікація об'єктів будівництва за категоріями складності від одного до п'яти змінилася поділом на рівні наслідків — незначні, середні та значні (СС1, СС2, СС3). Наслідків, які характеризують можливу небезпеку для життя і здоров'я людей, які перебувають постійно або періодично як всередині, так і зовні такого об'єкта, рівня передбачуваних збитків, пов'язаних з припиненням експлуатації будівлі. У законі викладені чіткі описи груп, і зловживати заниженням класу наслідків буде практично неможливо. Так, якщо мова йде про пам'ятку культурної спадщини або будівництва понад чотирьох поверхів, планувати незначність наслідків і приступити до робіт, орієнтуючись на СС1, не вдасться. Собівартість квадратного мет-ра, як відомо, дуже сильно залежить від вартості земельної ділянки. Очевидно, що чим вище будівля, тим прибутковіше воно на виході. Таким чином, малоповерхове будівництво в містах-мільйонниках і сателітах столиці, ймовірно, буде остаточно витіснене монополістами з довгими проектами і хорошою виробничою базою.
Нові законодавчі підходи потіснять дрібних і середніх гравців ще й з іншої причини. Мінрегіоном розроблено і лобіюється дуже цікавий законопроект, в якому закладено нові принципи формування відрахувань забудовником сум до бюджету від пайової участі — так звані внески у розвиток населеного пункту. Якщо раніше відрахування прив'язувалися у відсотковому відношенні до кошторисної вартості проекту будівництва, то зараз базою нарахування буде служити нормативна грошова оцінка земельної ділянки, відведеного під будівництво. Такий підхід також цікавий для будівельників великих об'єктів, де вартісні показники, що припадають на пляму забудови, розчиняються в загальному обсязі квадратних метрів.