Нерухомість-2016: повільно, але впевнено

Лариса Степанушко

Житлова: вдале вкладення

Відомо, що нерухомість - одна з найбільш інертних галузей економіки, яка падає пізніше інших і довше відновлюється. Але в Україні склалася не зовсім типова ситуація.

"В умовах девальвації національної валюти, зростання інфляції, відсутності дієвих альтернативних інвестиційних можливостей і недовіри населення до банківської системи вкладення вільних грошових ресурсів у нерухомість стає одним з небагатьох затребуваних інструментів збереження і примноження заощаджень", - стверджує заступник керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник.

За словами представника компанії KAN Development Анни Попруги, особливо привабливими інвестиції у житло зробило падіння в 2014-2016 роках понад 80 банків. "Сприятливий вплив на ринок зробило зниження собівартості будівництва з-за зростання курсу долара, - відзначає експерт. - З появою нових виробників будматеріалів валютна складова у собівартості стала дуже низькою. У порівнянні з 2008 роком у доларовому еквіваленті собівартість будівництва знизилася на 20-30%".

За даними Мін'юсту, за перше півріччя 2016 р. було продано квартир та індивідуальних житлових будинків: у столиці - 9 272 шт., у Київській області - 7 301 шт., що відповідно на 16,1 і 24% більше, ніж за аналогічний період 2015 р. Зростаючий попит, у свою чергу, стимулює активний розвиток будівельної галузі та збільшує обсяг прийнятого в експлуатацію житла у новобудовах Києва та області: 2013 р. - 3,024 млн кв. м; 2014 р. - 3,169 млн кв. м; 2015 р. - 3,23 млн кв. м. За підсумками дев'яти місяців 2016 р. - 1 876 488 кв. м, що на 57 тис. кв. м більше, ніж за аналогічний період минулого року.

Як зазначив начальник відділу ринкових досліджень рейтингового агентства IBI-Rating Віктор Шулик, в столиці і великих обласних центрах вибір у заможних покупців досить велика, що змушує багатьох забудовників коригувати систему продажів і планування. "Говорити про те, що ціни на первинному ринку найближчим часом будуть істотно знижуватися або зростати, я б не став. Але той факт, що люди не завжди готові ризикувати на початковому етапі будівництва і можуть вибирати серед безлічі конкурентних пропозицій, стимулює компанії шукати альтернативи відпрацьованим механізмів продажу, - говорить він. - Скорочення площі квартир розширює попит, а за рахунок акцій покупець може отримати додаткову знижку. Схема, коли в продаж поетапно виставляються лише кілька квартир у будинку, стає неефективною".

У 2017 р. будуть продаватися квартири або невеликого метражу, або з додатковими "опціями", які актуальні в умовах подорожчання комунальних платежів, припускає Віктор Шулик. Також, за його словами, буде розвиватися преміум-сегмент, оскільки нові політичні еліти відчувають потребу в придбанні житла, а ротація таких еліт відбувається досить часто. Експерт додав, що потенційна пропозиція в передмістях обмежується невизначеністю на ринку землі.

Популярність компактного житла зі смарт-рішеннями прогнозують в компаніях KAN Development і "Інтергал-Буд". Фахівці "Інтергал-Буда" також відзначають, що буде рости попит на квартири з оздобленням "під ключ" від забудовника. В об'єктах компанії, де пропонується дана опція, частка продажу квартир з ремонтом вже зараз складає близько 40-50%. За прогнозами "Інтергал-Буда", в 2017 р. на ринку будуть переважати об'єкти економ - і комфорт-класу - близько 75% пропозиції, майже 20% - житло бізнес-класу, а решта 5% - преміум-клас. "Все більш популярною стає розстрочка від забудовника, але надавати її зможуть лише компанії, які ведуть будівництво за рахунок власних коштів. Найбільш затребуваними будуть об'єкти з хорошим розташуванням, високою якістю будівництва та розвиненою внутрішньою інфраструктурою", - говорить заступник комерційного директора компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.

У експертів UTG інша думка. Загальна стабілізація, пожвавлення економіки та інші чинники будуть сприяти зростанню попиту на якісний житловий фонд, призведуть до незатребуваності житла дрібних форматів, їх масового продажу, низької ліквідності, поетапного зниження ціни, впевнений Костянтин Олійник. І додає, що практично повна відсутність первинного ринку землі в Києві буде сприяти зміщення інтересу девелоперів в передмістя столиці.

У 2017 р. вартість первинки зросте на 10%, прогнозує керівник девелоперської компанії "Акрополь" Дмитро Войцех. На це вплинуть кілька факторів, серед яких збільшення попиту, подорожчання будматеріалів (особливо в сегменті бізнес-класу і вище), а також придбання нерухомості як найбільш вигідного способу капіталовкладення. "У свою чергу, девелопери будуть активно розвивати інфраструктуру об'єктів, покращувати дизайн і зовнішнє оформлення, а також продовжувати шукати нові сервіси, які дозволять залучити покупців без значного зростання ціни", - говорить експерт.

Комерційна: безліч можливостей

Протягом 2016 р. до гравців ринку комерційної нерухомості України поступово поверталася впевненість. І хоча спікери обережні у своїх прогнозах, тенденції 2016 р. такі: стабілізація рівня попиту і орендних ставок, зниження вакантності в торговому та офісному сегментах, пожвавлення на ринку інвестицій.

"Ситуація починає стабілізуватися, - упевнена генеральний директор МФК Gulliver Ірина Круппа. - Орендарі поступово беруть курс на розвиток і починають відкривати нові магазини і офіси. За останній рік у нашому ТРЦ відкрилися бренди, вперше представлені в Україні. Ми бачимо, що вакантність зменшується, збільшується відвідуваність". За її словами, починає знижуватися вакантність і в бізнес-центрі Gulliver, в основному з-за низького обсягу нового будівництва даного типу нерухомості і збільшення активності з боку орендарів. На сьогоднішній день в БЦ Gulliver вона становить трохи більше 20%, підписані договори оренди з кількома великими орендарями, ведуться переговори з іншими потенційними клієнтами.

В торговому сегменті набирає популярність реконцепція об'єктів. "Реконцепція Gulliver, проведена в 2015 році, зацікавила орендарів та відвідувачів, - зазначає Ірина Круппа. - Експерти прогнозували, що після оновлення нульового поверху і відкриття двох якірних орендарів - "Сільпо" і "Ельдорадо", відвідуваність зросте на 30%. Ми ж бачимо, що показник становив понад 50%".

Торговельна: оптимізація портфеля

На сьогоднішній день погоду на ринку торговельної нерухомості роблять Київ, Одеса, Львів, Дніпро і Харків, які викликають особливий інтерес у торговельних мереж, девелоперів та інвесторів. В кінці листопада 2016 р. загальний обсяг сучасних торгових приміщень у них становив близько 3,3 млн кв. м.

Як зазначила директор департаменту аналітики і консалтингу з питань девелопменту DTZ Марта Костюк, незважаючи на погіршення з 2015 р. загальної динаміки ринку торговельної нерухомості, у цьому році в Києві відкрилося кілька торгових центрів, кумулятивна орендна площа яких склала близько 171 тис. кв. м, що відповідає показнику 2013 р. Основними новими об'єктами торгової нерухомості в регіонах стали ТРЦ Victoria Gardens у Львові і ТРЦ "Кубометр" у форматі Pop-up Shipping Container Center в Дніпрі.

Також в цьому році розширили свою присутність на ринку багато українських та міжнародних fashion-оператори, мережі продовольчих супермаркетів, магазинів косметики та побутової хімії. А більшість торговельних мереж, представлених на ринку, приступили до процесу оптимізації своїх портфелів нерухомості і працювали над поліпшенням якості послуг.

Офісна: купівля замість оренди

"Слідуючи тенденції минулого року, в 2016 році багато орендарів продовжували активно користуватися своєю вигідною переговорною позицією на ринку офісної нерухомості в Києві, що свідчить про їх впевненості в перспективах українського ринку", - констатує Березня Костюк. Зокрема, протягом трьох кварталів показник чистого поглинання в сегменті досяг майже 125 тис. кв. м (GLA), що складає 72% від показника за весь минулий рік і в 1,5 рази більше, ніж в 2014 р., тим самим демонструючи тенденцію до відновлення ринку.

У першому півріччі 2016 р. нова пропозиція в сегменті офісної нерухомості в столиці було відсутнє, в третьому кварталі склало близько 8 600 кв. м. Первинна вакантність знизилася з 21,6% у кінці 2015 р. до 17,1% у вересні 2016 р. Орендні ставки протягом цього року в доларовому еквіваленті залишалися досить стабільними. Все ще досить висока вакантність поряд з істотним розкидом цін на якісні офісні приміщення надає компаніям-орендарям можливість оптимізувати свої довгострокові орендні умови.

Що стосується регіонів, то в 2016 р. особливо помітна активізація ринку офісної нерухомості у Львові, який відносно недавно став важливим центром для української ІТ-галузі, а також привабливою локацією для розміщення аутсорсингових компаній. "Досить диверсифікована економічна база Львова формує його споживчий потенціал і забезпечує привабливість міста з точки зору розвитку рітейлу і ринку торгової нерухомості", - пояснює Марта Костюк.

У той же час девелопери офісної нерухомості протягом року не прагнули починати нові проекти, оскільки розуміли, що на ринку висока вакантність (17-20%) і досить низький рівень орендних ставок, зазначає директор департаменту ринків капіталу DTZ Володимир Мисак. За його словами, при наявності у девелопера зручно розташованих ділянок (ЦДР, поблизу метро) можна говорити про те, що збудований об'єкт в умовах конкуренції зможе виграти у менш вдалих проектів. Також в цьому сегменті протягом року спостерігався стійкий попит з боку користувачів офісних приміщень. Зокрема, в Києві галузі IT, агро, FMCG відчули впевненість в економіці свого бізнесу і або розширювали орендну площу, водночас поліпшуючи умови оренди, які прагнули придбати нерухомість у власність.

Прогноз на 2017 р.

Пропозиція комерційної та торговельної нерухомості навряд чи суттєво зросте, а от щодо попиту динаміка невизначена, вважає Віктор Шулик. "Думаю, що бізнес буде більш активно торгуватися за вартістю, що в кінцевому підсумку призведе до коригування орендної плати (особливо нерухомості класу В/В+), або до перекладання на орендаря частини витрат по комунальних платежах. Для сегменту офісної нерухомості найбільш невизначений фактор на поточний момент - збереження попиту на оренду при погіршенні платоспроможності значної кількості компаній. В цілому ситуація стандартна: покупці (орендарі) хочуть або зниження вартості, або додаткових пряників", - говорить він.

Не бачить особливих змін вакантності і рівня орендних ставок у торгової і офісної нерухомості та Ірина Круппа. Попит на офіси класу А в Gulliver очікують зі сторони працюють в Україні мультинаціональних, експортоорієнтованих та IT-компаній.

"Адже як показує світова практика бізнесу, коли все поруч - і робота, розваги, шопінг, - це ефективно", - каже Ірина Круппа.

На думку Ганни Попруги, найбільш перспективними категоріями в торговому сегменті будуть величезні моли з розважальною частиною, зручним розташуванням і гарною транспортною доступністю, а також маленькі - до 10-12 тис. кв. м, у будинку. Успіх у жителів і гостей столиці будуть мати унікальні об'єкти в центрі міста, прогнозує експерт.

У 2017 р. формати ТЦ і рітейл-операторів будуть намагатися здивувати свого клієнта більше, ніж коли б то не було, впевнена директор з маркетингу компанії Arricano Наталя Дмитренко. "Маркетинг багатьох гравців буде більш агресивним, особливо з урахуванням появи нових великих гравців, - зазначає вона. - Якщо говорити про активізацію рітейлерів і ТЦ, то багато клієнту запропонують більш високу концентрацію на розвагах та wow-ефекти".

За словами Марти Костюк, відкриття ряду об'єктів офісної та торговельної нерухомості у Києві та регіонах стане перевагою для покупців, а також для торгових мереж, у яких з'явиться можливість розширити свою присутність на українському ринку на досить привабливих комерційних умовах. "В той же час має місце тиск на рівень орендних ставок, що впливає на прибутковість існуючих і планованих торгових центрів. Тому передумовами для комерційного успіху ТЦ в країні є їх продумана концепція і стратегія девелопменту, висока якість і подальше професійне управління", - констатує вона.

Що стосується інвестицій, то Володимир Мисак назвав 2016 р. поворотним, оскільки на ринку були активними не тільки локальні інвестори і користувачі нерухомості, але й інституційні (компанія Dragon Capital). "Розуміючи, що економіка повернулася до зростання, а ринок нерухомості стабілізувався і навіть зростає, ми можемо з упевненістю говорити про те, що в 2017 році ще більше капіталу буде таргетувати нерухомість в Україні. Традиційно це будуть приватні інвестори - локальні і іноземні, але будуть також інституціональні. Саме останні зможуть суттєво вплинути на ринок, так як вони оперують великими сумами капіталу, та, відповідно, ми зможемо побачити великі лоти транзакції", - упевнений експерт.

Кирило Верещагін, керівник департаменту маркетингу групи компаній DIM

Розвиток ринку нерухомості протягом останніх років, определяюь два ключових чинники. З одного боку, падіння купівельного попиту, викликане загальною економічною нестабільністю і триразової девальвацією національної валюти, визначило рух ринку в бік домінуючого економ-сегмента (на частку преміум-нерухомості доводиться не більше 5%). З іншого — криза довіри до банків і серйозна турбулентність банківської системи у зв'язку з банкрутством і відходом з ринку понад 70 банківських установ призвели до того, що все більше потенційних інвесторів вийшли на ринок нового житла, вкладаючи гроші в першу чергу на об'єкти нерухомості, а не в депозити.

Однак, незважаючи на падіння купівельної спроможності, попит на нерухомість зростав — передусім на житло економ-класу. Цьому сприяло і значне зниження за останні роки імпортної складової у вартості будматеріалів і будівельних технологій. Ринок новобудов продовжує поповнюватися новими проектами житлових комплексів, перевищивши сподівання: на даний момент в Києві та регіоні представлено понад 500 нових ЖК всіх класів.

Говорячи про прогнози на 2017 рік, житло т. н. смарт-класу буде і далі користуватися попитом, однак дана тенденція буде згасати, і їй на зміну прийдуть нові формати, які відповідають новим вимогам ринку, в першу чергу до енергоефективності та рівнем комфорту (багатофункціональність РК, зручна інфраструктура, поліпшене планування, сервіс та ін). Так, наприклад, згідно наших досліджень ринку, молоді сім'ї все частіше роблять вибір на користь житлових комплексів з поліпшеними характеристиками збереження тепла, шумоізоляції, з розвиненою інфраструктурою і транспортною доступністю, а також економічних в експлуатації.

Незважаючи на те, що на українському ринку житлової нерухомості такий документ, як паспорт енергоефективності залишається практично незатребуваним, ми очікуємо, що найближчим часом ця тенденція буде зломлена і пропозицію на ринку нових РК з високим класом енергоефективності значно зросте. Ринок як і раніше відчуває дефіцит високоякісного житла, що відповідає європейським стандартам комфорту, безпеки і насамперед енергоефективності. Це стало однією з ключових причин розробки нашою групою компаній нового класу житла — Класу А. Перший житловий проект Класу А — А52, який зводиться в центрі Києва, DIM представила в грудні, почавши продажу. Він відповідає основним стандартам преміум-житла, розрахованого на раціонального покупця, при цьому зберігаючи цінову привабливість бізнес-сегменту.
Ще однією проблемою в умовах всезростаючої конкуренції є необхідність більшої відбудови від конкурентів, що змушує забудовників розробляти і впроваджувати інноваційні технічні і архітектурні рішення, так і нові маркетингові інструменти.

У наступному році ми завершуємо будівництво першої черги житлового комплексу "Автограф", в якому інфраструктура і комфорт будуть збалансовані відповідно з раціональними потребами жителів, а нестандартний для ринку архітектурний проект дозволить стати домінантою урбаністичного ландшафту.