Муніципальне орендне житло: спроба номер два

Ініціатива Мінрегіонбуду

Нещодавно Міністерство регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ виступило з ініціативою будувати недороге муніципальне орендне житло для працівників бюджетної сфери, молодих сімей, молодих спеціалістів, а також вимушених переселенців - словом, для тих, хто не має можливості придбати власне житло.
Як пояснив заступник міністра Мінрегіонбуду Лев Парцхаладзе, ініціатива необхідна українському ринку. "У той час як у Європі більше 50% житла є орендним, в Україні таке поняття практично відсутня", - зазначив він.

Згідно зі статистикою фонд багатоквартирного житла в Україні складає близько 500 млн кв. м, з яких третина - застаріле. Кожен рік вводиться в експлуатацію близько 10 млн кв. м або 0,25 кв. м на людину, що абсолютно не вирішує проблему нестачі житла. "Недолік прийнятних кредитних програм для більшості населення тільки погіршує ситуацію", - констатує чиновник. І додає: "Створення муніципального орендного житла дозволить знизити вартість оренди в середньому на 30% і вирішити житлову проблему для переважної більшості населення".

Зараз Мінрегіон допрацьовує відповідний законопроект і подає його на затвердження в Кабмін. Документ передбачає можливість використання різних джерел фінансування - як державний і місцевий бюджети, так і іноземні інвестиції під гарантії держави або місцевих органів влади. "Якщо бути об'єктивними, тільки за рахунок українських коштів реалізувати проект буде дуже складно, потрібно активно залучати інвестиції від міжнародних фондів і донорів", - пояснює Парцхаладзе.

Він впевнений: такі об'єкти можуть зацікавити інвесторів, враховуючи високу надійність інвестицій в держвласність, а після прийняття закону, та наявність прозорих цивілізованих правил на ринку орендного житла. "Звичайно, потрібно передбачити інструменти заохочення для забудовників на законодавчому рівні", - додав заступник міністра.

Contra

Експерти в реалізації проекту Мінрегіонбуду сумніваються і нагадують, що подібні ініціативи генеруються чи не щороку, але залишаються нереалізованими через відсутність грошей - як у інвесторів, так і у населення.

За словами аналітика компанії SV Development Сергія Костецького, ця ідея абсолютно безперспективна, оскільки зараз рентабельність у забудовників практично дорівнює нулю. "Говорити про вигідність будівництва високоефективних, високоприбуткових проектів я б взагалі не став. А будувати дохідні будинки, які в принципі нікому не цікаві... Який забудовник почне вкладати гроші в проект, який буде окупатися багато років, і володіти їм буде держава? У забудовника зараз поріг рентабельності - коли проекти продаються", - зазначив експерт. За його підрахунками, звичайна квартира, куплена за копійки, за умови здачі її в оренду окупиться років через 30, хоча раніше це було п'ять-сім років. Це квартира, яку треба час від часу ремонтувати, а прибуткові будинки потрібно повністю утримувати - інфраструктуру, прилеглу територію, допоміжні приміщення і т. д.

За словами директора UTG Residence Олесі Скринник, якийсь житловий фонд для молодих фахівців, переважно медпрацівників, існував і існує на рівні райрад. Тому плани міністерства частково будуть дублювати вже існуючі програми забезпечення житлом молодих фахівців на місцях.

Pro

Отже, сегмента прибуткових будинків в Україні не існує, хоча такі об'єкти час від часу викликають інтерес у приватних інвесторів. Пару років тому в Києві і передмісті забудовники почали будівництво та продажу двох прибуткових будинків: у Шевченківському районі столиці - Home Space Elyseum і в Вишневому - PETRA. В столиці ще можна згадати про кількох проектах дохідних будинків бізнес-класу і вище, більшість із них - це варіанти готельної нерухомості: Senators Apartments, 11 Mirrors, Terra Nova. Вважається, що елітний сегмент дохідних будинків розвивається активніше з-за більш високої вартості оренди. Як правило, в таких об'єктах часто дотримуються формули 50х50 - помісячний та подобовий з'їм. Існують дохідні будинки економ-класу, розташовані у спальних районах або в передмісті. У них пропонують оренду як квартири, так і кімнати. І хоча в класичному варіанті прибутковий будинок припускає коротко - або довгострокову оренду, в Україні почали з'являтися також проекти, в яких є як викуплені, так і орендовані квартири.

Окупність інвестицій у дохідні будинки порівнянна з окупністю готельних проектів, багато що залежить від якості сервісу і управління об'єктом.

"Реальні обсяги ринку орендних послуг складно підрахувати, тому що він на 90% знаходиться в тіні. Це питання не тільки приховування податків у бюджет, але і складний механізм регулювання цього ринку, - говорить Олеся Скринник. - У дохідних будинків спочатку термін окупності дуже великий, а норма прибутку не дуже висока. Саме тому для великих девелоперів розвиток цього напряму в будівництві житла за великим рахунком не гарно, а кількість таких проектів можна порахувати на пальцях однієї руки". Що стосується приватних власників таких будинків, зазначила експерт, то якщо ініціатива міністерства не врахує їхні реальні витрати і не покриє їм 30%-ву знижку для квартиронаймачів, такий бізнес буде просто невигідним.

На думку керуючого директора компанії ARPA Real Estate Михайла Артюхова, в найближчі два-три роки такий вид бізнесу, як прибуткові будинки, буде перспективним. "Попит на оренду житла зараз зростає, прибуткові будинки як раз і дозволяють якісно капіталізувати і виводити на ринок правильні формати орендних відносин, коли покупці не платять комісійні і отримують досить високого рівня продукт. При цьому інвестори можуть розраховувати на гарний прибуток і професійну підтримку з боку керуючої компанії. В цей формат взаємин на ринку входять і банки, які отримують стабільних клієнтів з підтвердженим рівнем доходів завдяки прозорим договорами оренди", - пояснює він.

Експерт вважає, що в сегменті економ-мінус дохідні будинки максимально вигідні як для інвесторів, так і для орендарів. Тут інвестори можуть отримувати прибутковість в півтора-два рази вище, ніж у традиційних сегментах на ринку оренди житла. Серед мінусів для власників Артюхов виділив те, що прибуткові будинки, які знаходяться під керуванням приватного капіталу, відразу ж привертають увагу контролюючих і перевіряючих органів і стають об'єктом їх пильної інтересу. Багато в чому така ситуація формує певні складності для входу приватного капіталу в цей сегмент бізнесу.

Не сприяє активізації розвитку дохідних будинків законодавство, адже згідно з Цивільним кодексом орендаря можна примусово виселити лише в судовому порядку. Та й не престижно у нас жити в знімному житлі. Хоча в Європі, куди ми прагнемо, це поширена практика: у Швейцарії 70% житла, що орендується, у Німеччині - 60%, у Франції - 40%, Великобританії - близько 30%.

Китайці не прийшли

Два роки тому в Україні вже намагалися запустити державну програму оренди житла з можливістю викупу. Планувалося, що так звані " доходні будинки інвестор побудує, а квартири в них будуть здавати в оренду за цінами нижче середніх по ринку. Китайці виявили готовність інвестувати $15 млрд а пілотний проект вартістю $1 млрд планувалося запустити в 2015-2016 рр. в п'яти містах-мільйонниках.

Але ініціатива залишилася на папері: грошей в казні так і не знайшлося, а будівельні компанії не були зацікавлені будувати і продавати державі квартири за цінами на межі собівартості. Не останнім аргументом було і те, що держава вже продемонструвала свою нездатність платити по рахунках, впроваджуючи різні кредитні програми молодіжного будівництва..