Скільки коштує гектар. Як запрацював ринок землі, і що буде далі

30 липня виповнився рівно місяць з дня запуску ринку сільськогосподарської землі. За цей час, за даними Міністерства аграрної політики і продовольства, була укладена 2901 угода з продажу землі, загальна площа реалізованих ділянок склала 5324 га, а сума угод — 210 млн грн. Таким чином, середня вартість 1 га українського чорнозему склала 39,4 тис. грн.

При цьому на початку цього місяця ринок пожвавився — станом на 3 серпня було укладено вже 3498 угод, в ході яких було продано 6368 га.

Найбільш активно йшла торгівля у Київській області (555 угод на 507 га), а також в Полтавській — 389 угод на 893 га та Вінницькій області — 246 угод на 353 га.

Доцент Київської школи економіки Олег Нів'євський вважає, що продані за місяць 6 тис. га — це не так вже й багато. Якщо такий темп збережеться, то це буде означати, що за рік (з 1 липня 2021-го по 1 липня 2022 р.) власників змінять близько 72 тис. га. А це становить лише 0,17% від усієї площі сільськогосподарських земель в Україні. Для порівняння: на усталених ринках зазвичай в обороті знаходиться близько 1% всіх сільгоспземель, а на українському, де ще не було можливості вільно купувати і продавати земельні паї, очікувалося і всі 3-5% земель в обороті в перші роки після запуску ринку.

А за словами першого заступника міністра аграрної політики і продовольства Тараса Висоцького, ще до відкриття ринку очікувалося, що в перший рік його роботи буде продано близько 1 млн га, але тепер прогноз значно скромніше — близько 200 тис. га.

Виявилося, що охочих купити сільгоспугіддя в 2,5 раза більше, ніж бажаючих продати. Однак це можна частково пояснити тим, що продаж землі поки не дуже вигідний для власників, які можуть отримувати порівнянні гроші за два роки від здачі її в оренду. Можливо, люди чекають прогнозованого владою підвищення цін (див. нижче).

Головним фактором, по суті, є закладене в законі обмеження, згідно з яким зараз землю можуть купувати тільки фізичні особи, і не більше 100 га в одні руки. Юридичні особи зможуть купувати землю лише з 2024 р., тоді і очікується значна активізація ринку. Хоча тут потрібно зробити ремарку щодо уряду: чомусь державні мужі, які розробляли дизайн реформи і знали всі ці нюанси, все одно наполягали на тому, що ринок буде активніше, і тільки недавно поміняли прогноз за обсягами продажів, побачивши фактичний стан справ.

Втім, треба врахувати, що зараз ще йде обкатка процесів. Наприклад, для оформлення угод нотаріуси повинні бути підключені до Державного земельного кадастру, але на сьогодні це зробили тільки 4 тис. з 6,5 тис. нотаріусів.

Середня вартість 1 га сільгоспземлі в 39,4 тис. грн (на 3 серпня) нерепрезентативна, якщо говорити про майбутню цінову динаміку.

Олег Нів'євський зазначає, що середня ціна зростає щотижня в міру збільшення кількості транзакцій, і впевнений, що ціна досягне планки в $ 2,5 тис. за 1 га.

Втім, міністр аграрної політики і продовольства Роман Лещенко в кінці липня прогнозував, що середня вартість одного гектара до кінця року буде на рівні 50 тис. грн. При цьому ціна, звичайно, буде відрізнятися в залежності від регіону, нормативно-грошової оцінки землі та інших показників.

Якщо говорити про довгострокову динаміку, то, на думку міністра, ціни на сільгоспгектари будуть рости на 7-10% щорічно, чому посприяють глобальні тенденції зростання цін на продовольство. Втім, такі оцінки слід сприймати з великою часткою скептицизму, враховуючи, що згаданий вище прогноз уряду по землі тільки що провалився.

Бажаючим продати свій земельний пай потрібно в першу чергу навести порядок в документах, що підтверджують право власності на землю. Сьогодні не можна буде прийти до нотаріуса зі старим актом на землю і попросити його оформити угоду. Потрібно переконатися, що паю присвоєно кадастровий номер, цей номер внесений до реєстру кадастрової карти, а права власника на землю зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Також для продажу землі потрібно відкрити рахунок в банку, оскільки оплата буде проводитися виключно в безготівковій формі.

Покупцеві землі, в свою чергу, потрібно буде підтвердити в банку джерело походження грошей, яким він буде фінансувати угоду. Підтвердити легальність коштів можна довідкою про доходи, податковою декларацією, випискою зі звітності фізособи-підприємця, випискою з банківських рахунків або завіреної нотаріусом дарчої.

Сьогодні в законодавстві передбачені норми, які повинні убезпечити власників від продажу землі за копійки. Зокрема ціна продажу землі не може бути нижче, ніж її нормативно-грошова оцінка, а вона в залежності від регіону становить 25-30 тис. грн за 1 га.

Деякі стимули для фермерів набувати у власність землю забезпечить держава — Кабінет Міністрів вирішив дати фермерам можливість скористатися програмою державних портфельних гарантій для купівлі землі. Фінансування за цією програмою буде надаватися на термін до 10 років, за рахунок гарантій держави банки зможуть знизити процентну ставку. Цією програмою зможуть скористатися тільки малі і середні фермерські господарства, які вже працюють в агробізнесі та мають земельний банк не більше 500 га.

Також в цьому році в держбюджеті передбачено субвенції фермерам в розмірі 1 млрд грн на погашення кредитних ставок, і ці гроші також можна буде брати на покупку землі. Крім того, фермери можуть залучати кошти на купівлю гектарів за рахунок програми кредитування "5% -7% -9%".

Банківська система за рахунок кредитних ресурсів може значно пожвавити ринок, але на сьогодні у цього є перепони. Зокрема, згідно із затвердженими Національним банком України нормами визначення кредитного ризику, розрахунковий коефіцієнт заставної вартості землі встановлений на рівні 0,35. Тобто, для купівлі землі на 1 млн грн банк може видати фермеру кредит тільки в розмірі 350 тис. грн, а решту той повинен знайти сам. Щоб змінити ситуацію, регулятор повинен переглянути цей норматив. Втім, НБУ переглядає оцінки ризиків неспішно, і можливо, зробить це не раніше, ніж через рік.