Семиповерхові хрущовки. Як в Києві вирішили ущільнити житлову забудову

Чого варте дім надбудувати

Ідея реконструювати хрущовки, побудовані понад півстоліття тому, витає в коридорах київської влади вже давно. Але навіть незважаючи на написання планів і роздачу обіцянок, конкретні проекти так і не вдалося реалізувати. І ось тепер — нові плани: глава комунальної організації "Київгенплан" і керівник розробників проекту нового Генплану Києва Сергій Броневицький заявив, що на додаток до існуючого плану поетапного відселення мешканців хрущовок, їх зносу та будівництва на місці, що звільнилося, нового житла, є ще один варіант — не прибирати будинки, а надбудовувати над ними ще один-два додаткові поверхи. "Якщо технічний стан їх буде задовільним, то, можливо, ми підемо таким шляхом", — сказав він, але відзначив, що столиці все ж притаманний принцип "Все знести і побудувати заново".

Якщо так, то будувати доведеться дійсно багато: в Києві налічується на сьогодні майже 5,4 тис. застарілих будинків загальною площею понад 12 млн кв. м, більшість з яких — саме хрущовки. З огляду на те, що загальна кількість будинків в столиці — 12,2 тис., то на хрущовки припадає неабияка частка житла. У них проживає на сьогодні понад 560 тис. киян.

Однак чому ж у столичної влади так і не дійшли руки до модернізації цього застарілого житлового фонду, і чи є шанси реалізувати нову ідею реконструкції — добудови нових поверхів над піввіковими будівлями?

Дорогі поверхи

На думку Єгора Самойленко, архітектора і керівника креативного відділу компанії AVG Group, ідея надбудови поверхів виникла через те, що на реконструкцію застарілого житлового фонду в бюджеті міста банально не вистачає коштів. За його словами, продаж нового житла з надбудованих поверхів може покрити витрати на енергомодернізацію будинку (заміну вікон, утеплення фасадів тощо),заміну інженерних мереж і будівництво ліфтів. (До речі, з приводу ліфтів, така можливість технічно є, як мінімум це можуть бути виносні пасажирські підйомники, що встановлюються при стіні будинку.) Однак технічний стан кожного будинку — унікальний, і якщо зʼясується, що будинок вимагає додаткового посилення, наприклад фундаменту, то вся економічна доцільність добудови двох поверхів вже втрачається.

Однак експерт аналітичного центру CEDOS Павло Федорів, коментуючи ініціативу глави "Київгенплану" вказує, що на сьогодні немає ніяких розрахунків, у скільки можуть обійтися витрати по надбудові нових поверхів, і чи буде цей проект рентабельним. "Ці схеми малюються на коліні, ніхто не проводив розрахунків, скільки це коштує, цього ніхто не знає, тому що технічного обстеження будинків ніхто не робив, технічна документація давно втрачена і її ніхто не відновлює. Тому всі розмови про те, у скільки це оцінюється, — це вилами по воді ", — сказав він.

Володимир Голубничий, інженер з технічного нагляду за будівництвом, пояснив, що надбудова ще двох поверхів можлива тільки в цегляних будинках першої хвилі індустріальної забудови (саме так на професійній мові називаються хрущовки). У панельних же будинках вона неможлива абсолютно — там можна провести (і тільки у випадку, якщо технічний стан будинку дозволяє його подальшу експлуатацію) тільки термореконструкцію і заміну інженерних мереж.

Однак ніякої економічної доцільності надбудовувати ще два поверхи над існуючими пʼятьма, на думку Володимира Голубничого, немає, хіба що — у виняткових випадках для дуже невеликої кількості будинків. Він пояснив, що якщо поверховість будинку перевищує 5 поверхів, то в будинку вже повинен бути ліфт, а це — додаткові 300-400 тис. грн витрат. Крім того, планування квартир в таких будинках розраховувалося виходячи їх радянських підходів щодо мінімізації площі — по 5-7 кв. м на 1 людину. А квартири в надбудованих поверхах будуть такого ж "радянського" планування, і вони будуть не такі вже й цікаві покупцям.

Такої ж думки і Єгор Самойленко: хрущовки як малогабаритне застаріле житло не цінуються на ринку нерухомості, тому інвестори не поспішають вкладатись в настільки ризиковані проекти. Місцеве самоврядування не має достатньо коштів, щоб привести в порядок таку кількість застарілих будинків. "А залучати кошти нинішніх жителів таких будинків — це утопія. Тим більше, незрозуміло: як діяти в ситуації, якщо мешканець відмовляється віддавати свої власні кошти на капітальний ремонт будинку?" — зазначив він.

Тому Володимир Голубничий вважає, що поки забудовники не забудують всі вільні ділянки в столиці, не "доущільнять" все, що можна, і не забудують всі промзони, які вони сьогодні отримують за безцінь, ніхто питаннями модернізації застарілого житлового фонду займатися не буде.

Хто за це заплатить

Взагалі, посильна участь жителів хрущовок в реалізації планів реконструкції їхнього житла, або хоча б не перешкоджання їм — це окреме болюче питання. Адже навіть проекти по знесенню хрущовок, жителів яких переселяли в нові квартири більшої площі, часто гальмувалися: квартировласники зловживали своїм становищем, прописуючи на своїх квадратних метрах додаткових людей, яким забудовник також повинен був видати житло. "Така схема, фактично, на кілька років зупинила проект реновації в Деснянському районі столиці. І вимагала політико-правового рішення", — зазначив Єгор Самойленко.

Сучасні технології дозволяють провести глибоку реновацію районів старої забудови, і це стосується не тільки самих будинків, а й благоустрою території, організації парковок, ігрових зон для дітей або майданчиків для вигулу собак. Але це вимагає значних коштів, які знайти проблематично. "Можна перетворити непрестижні райони в дійсно комфортне міське середовище. Однак, напевно, коштів приватних інвесторів або міського бюджету на це не вистачить", — зазначив Єгор Самойленко.

Крім того, за його словами, знесення хрущовок і будівництво нового житла має проходити на основі сучасних містобудівних підходів — потрібно залишати в таких районах малоповерхову забудову та розвивати сучасний публічний простір. "Якщо замість старих хрущовок будуватимуть житлові хмарочоси — місто за кілька років отримає ще більше проблем, які вирішити буде ще складніше", — вважає архітектор.

Вічна проблема?

На думку Павла Федоріва, проблема реконструкції застарілого житла насправді глибше, ніж здається на перший погляд. Адже в тарифі на утримання будинків не був передбачений рядок на їх капітальний ремонт. І якщо це не вирішити, то через 40 років суспільство знову зіткнеться з проблемою пошуку грошей на капремонти тих будинків, які будуються зараз.

Крім того, Павло Федорів вважає неправильним фінансувати ремонти будинків, квартири в яких є приватною власністю мешканців, за рахунок коштів міських бюджетів. З іншого боку, у багатьох квартировласників, які проживають в старих будинках, немає достатнього рівня доходів навіть для того, щоб оплачувати своє проживання (тобто — комунальні послуги), і вони отримують субсидії. Такі власники не мають коштів, щоб фінансувати у капітальний ремонт свого будинку. "Виникає запитання: чи повинна людина залишатися власником квартири, якщо вона не може оплатити проживання в ній і не може оплатити ремонт будинку?" — сказав він.

Крім того, у багатьох власників квартир в старих будинках, які не можуть оплачувати повну вартість комунальних послуг і капітальний ремонт будинку, є спадкоємці, яким перейде ця власність. Тому логічно, що якщо вони успадкують цю власність, то повинні будуть і забезпечувати повну оплату комунальних послуг та ремонт будинку.

На думку Павла Федоріва, також можлива схема, при якій ремонт будинку буде здійснюватися за рахунок коштів міста або держави, але йому перейде і право власності на цю квартиру, а колишній власник буде жити в ній як орендар.