Квартирка в селі. Чому девелопери полюбили передмістя, і буде він активно забудовуватися
Забудовникам стало надто вже тісно в межах міста, і вони все частіше замислюються про те, щоб почати освоювати території доступні за його межами.
Придорожні білборди рясніють оголошеннями про продаж житлової нерухомості в Ірпені, Гостомелі, Вишневому, Вишгороді, Софіївській Борщагівці, Крюковщине, Українці та багатьох інших містах - супутниках української столиці. І це не просто рекламна акція - за красивою картинкою є реальні тисячі вже побудованих і проданих квартир. За даними Державної служби статистики, якщо за підсумками минулого року безпосередньо в самому Києві було здано в експлуатацію 28,2 тис. квартир загальною площею 1,7 млн. кв. м, то тільки в містечках Київської області - 11 тис. квартир площею 806 тис. кв. м, а ще й у сільській місцевості Київщини було здано в експлуатацію 12 тис. квартир загальною площею 1 млн. кв. м. Як бачимо, Київська область за темпами будівництва практично наздогнала столицю, хоча саме Київ завжди займав перші позиції за обсягами побудованого житла.
"ДС" спробувала розібратися, чим так приваблює передмістя для забудовників, які плюси і мінуси вони бачать у реалізуються там проектах.
Інтерес - в землі
За словами директора з розвитку компанії імперіа нерухомості плюс В'ячеслава Павлова, ще 12-15 років тому всі київські забудовники прагнули будувати не просто в місті, а в його центрі. "Так з'явилася так звана точкова забудова. Не можна сказати, що будівельні компанії не дивилися на передмістя, але в той період освоювати Київ було фінансово привабливим. Варто нагадати, що аж до кризи 2008 р. ціни на житло зростали галопуючими темпами. У той час будувати не в Києві означало недоотримати значну прибуток. Хочу сказати, що в той час чистий прибуток забудовників могла досягати 300% від кожного проекту", - розповів він.
Сьогодні ж будівництво в передмісті вже стало звичайною практикою не лише для Києва, але і для інших великих міст, і така тенденція характерна для багатьох регіонів, вважає виконавчий директор Конфедерації будівельників України Віталій Грусевіч. Одна з причин цього пробудившегося інтересу забудовників до передмістя - в землі, вірніше, у земельних ділянках під будівництво нових будинків. "Зокрема, в Києві вже немає вільних привабливих земель під будівництво, тому девелопери на купівлю права на забудову ділянки змушені витрачати величезні гроші. Правда, можна знайти поодинокі ділянки, але вони не мають хорошого інвестиційного ваги. А в реаліях сучасного ринку той, хто має землю, не готовий використовувати схему залучення інвестицій у розрахунку ринкової вартості за квадратний метр житла. Відповідно зацікавленість у приміській зоні логічна - просторі і порожні земельні ділянки по меншій вартості і з більш простими умовами реалізації інвестиційної схеми", - пояснив він.
Заступник генерального директора з розвитку і маркетингу компанії "ТММ" Олексій Говорун вважає, що тенденція відходу забудовників у передмістя обумовлена цілою сукупністю факторів, і всі вони так чи інакше пов'язані з землею: по‑перше, в Києві вже дійсно обмежена кількість земельних ділянок під забудову, по‑друге, вартість земельного питання в передмісті значно нижче, ніж у столиці. "А в‑третіх - незважаючи на наявність великих заявлених проектів по будівництву в Києві, найбільш повноцінні масштабні проекти можна реалізувати тільки в передмісті", - сказав він. Якщо проїхатися по передмістю, то можна знайти чимало ділянок, на яких ще кілька років тому розташовувалася депресивна промзона, зайнята давно померлими підприємствами. Придбавши такий ділянка, забудовник може тільки на ньому одному цілком успішно реалізувати досить великий житловий проект.
Комунальні мережі: плюси і мінуси
Ще одна перевага будівництва в передмісті - там простіше виконати технічні умови щодо приєднання споруджуваного об'єкта до інженерних мереж. Однак, як зазначає Віталій Грусевіч, девелоперським компаніям набагато простіше при цьому розвивати малі або середні проекти. "Що стосується реалізації великих об'єктів, потрібно враховувати містобудівні розрахунки і відразу думати про соціальні проекти. Фактично реалізовуючи великий проект у передмісті, девелоперу потрібно будувати все з нуля, розробляти проект розвитку не тільки житлового комплексу, але й всій території", - зазначив він. У проект забудовник повинен закласти школи, спортивні комплекси, паркові зони, оздоровчі центри, достатня кількість паркінгів. "Але якщо питання з освітніми установами та зонами відпочинку можна вирішити швидше, то з інженерними комунікаціями ситуація більш складна.
До новозбудованим об'єктів потрібно прокладати дороги і систему каналізації, тому що вони там іноді просто відсутні. І забудовник далеко не завжди вкладає кошти у розширення або модернізацію інженерно-транспортної інфраструктури, яка з-за збільшення кількості жителів вимагає суттєвого розширення. А місцева влада не має можливості реалізовувати такі великі інфраструктурні проекти", - зазначив він.
Якщо забудовник підійшов до реалізації свого проекту безсистемно і безвідповідально, то на виході можна отримати п'ятиповерхові багатоквартирні будинки з септиками замість централізованої каналізації, а також перевантажені інженерні мережі, у яких періодично пропадає вода або електрика.
Індивідуальний обігрів
Проте віддаленість від Києва і його комунікацій може зіграти з забудовником та добрий жарт, яку оцінять покупці квартир. Наприклад, в деяких проектах з-за неможливості приєднати побудовані будинки до централізованого опалення було вирішено встановити в кожній квартирі індивідуальне опалення. Як правило, в таких випадках мова йде або про індивідуальних газових котлах, або навіть просто про електричних конвекторах. Покупці таких квартир можуть істотно заощадити на комунальних послугах, оскільки опалювальний сезон у них починається не тоді, коли вирішать влади, а коли захоче сам власник квартири. І в квартирі буде настільки тепло, наскільки захоче сам її господар. Як результат, невеликі порівняно зі столицею) рахунки за комунальні послуги можуть істотно підвищити популярність таких квартир серед покупців. А адже сьогодні ще не досягнуто межу підвищення тарифів на газ і електроенергію. Тому з роками популярність будинків, де забудовнику вдалося домогтися істотного енергозбереження, буде тільки зростати.
Де лікуватися і вчитися?
Однак для житла в передмісті потрібні також об'єкти інфраструктури: магазини, школи, дитячі садки, лікарні, розважальні центри, спортивні зали та зони відпочинку. За словами В'ячеслава Павлова, сьогодні лідери ринку практично на кожному своєму новому проекті від 10 до 30% його бюджету витрачають саме на створення "автономної" інфраструктури житлових комплексів. Однак далеко не всі забудовники мають можливість надати повний набір об'єктів. Як правило, з торговими точками, аптеками та закладами сфери послуг проблем не виникає - торгові мережі слідом за забудовниками оперативно приходять в передмістя, відкриваючи все нові магазини. А от з іншими об'єктами можуть бути проблеми. Околокиевские містечка та селища не були розраховані на такий бурхливе зростання населення, тому часто кількість шкіл, дитячих садів і поліклінік критично не відповідає нинішньому кількістю жителів.
Будемо рости?
Незважаючи на те, що передмістя поки не зрівнявся зі столицею по зручності проживання, забудовники прогнозують, що тенденція подальшої забудови околостолічних містечок і селищ буде продовжена. "В цілому для девелоперів передмістя - перспективний варіант, але захмарною активності у його забудові в найближчі роки не очікується. Оскільки деякі райони вже сьогодні виглядають перевантаженими (більш перспективними напрямками можна назвати броварський, бориспільський і обухівський)", - вважає Віталій Грусевіч.
На думку В'ячеслава Попова, найближче передмістя (а це 5-25 км від Києва) за такими напрямами, як Буча, Ірпінь, Гатне, Вишневе, Коцюбинське та ряді інших населених пунктів вже досить щільно забудований. "Разом з тим ще є неосвоєні ділянки, які були викуплені кілька років тому. Тому розвиток будівництва в передмісті буде продовжуватися, але більш повільно", - сказав він. На його думку, головне - це зберегти ті зелені території, які служать своєрідною родзинкою такого житла, заради якої, власне, люди і вибирають передмістя замість урбанізованої столиці.
