Квадратні метри: ціна і якість під одним дахом (ІНФОГРАФІКА)

Арифметика і совість

Фахівці називають цілий ряд параметрів, які впливають на вартість квадратного метра житла: ціна земельної ділянки, проектування об'єкта, прокладка зовнішніх інженерних мереж, витрати на благоустрій прилеглих територій і т. д. Але вартість квадратного метра житла, за словами генерального директора Riverside Development Андрія Вавріша, це насамперед собівартість будівельного матеріалу і будівельно-монтажних робіт. Друга складова - це майнові питання, пов'язані з землею: відселення території, звільнення територій або ж викуп для brownfield, так званого редевелопмента територій. Третя частина - це проектні роботи. І четверта - це паевовое участь в казну міста на розвиток інфраструктури, підключення інженерних мереж і податки.

Для потенційного покупця перелік ціноутворюючих факторів квадратного метра виглядає інакше. Так, має значення місце розташування і стадія готовності новобудови, транспортна розв'язка і розвиненість інфраструктури, екологічна обстановка і перспективи розвитку району, площа квартири, кількість кімнат, а також інфляція, валютно-курсові коливання і репутація фірми-забудовника.
Крім того, сучасний покупець при виборі нерухомості орієнтується на клас нерухомості, який, за правилами ринку, має гарантувати ті чи інші переваги, або ж "прозоро натякати" на деякі незручності його експлуатації.
Сьогодні досить велика частина населення шукає найбільш бюджетні варіанти житла. Як зазначив віце-прем'єр - міністр регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ Геннадій Зубко, забудовники відреагували на цей попит, збільшивши кількість відносно недорогих квартир.

Економне житло становить близько 60% продаються квартири у вже побудованих будинках або будинках на різній стадії готовності. А серед нових проектів, які виходять на ринок, економ-клас досягає 80%.

Існує думка, що житло економ класу апріорі не може бути якісним. Але чи це так? Добросовісний забудовник ставить перед собою завдання витримати в новобудовах якість і знайти способи, щоб знизити собівартість об'єктів. "Якісне житло може бути в різних класах нерухомості, в тому числі в економі, це залежить від забудовника. Адже забудовники умовно діляться на три категорії: перша - "вкрав - випив - у в'язницю", друга - "збудував - продав - все одно", а треті - ті, хто створює образ життя і продає не квадрати і не місце, а нерухомість, яка не закінчується, коли ти виходиш з квартири. Тому якість житла в цілому визначається гарантіями забудовника, якістю будматеріалів і середовищем, в якій будинок побудований", - говорить керівник департаменту маркетингу та реклами ЖК "Комфорт Таун" Олександр Немтирев.

Як правильно економити

Існує чимало способів знизити собівартість об'єкта. Деякі забудовники примудряються економити на зведенні коробки, на покрівлі, товщині стін, міжповерхових перекриттях, встановлення більш дешевих ліфтів, здаючи квартири без міжкімнатних перегородок або застосовуючи інші антилайфхаки.

Можна заощадити, наростивши інтенсивність робіт за рахунок застосування сучасних будівельних технологій. До прикладу, 25-поверховий будинок по технології великопанельного домобудівництва можна звести за рік, а монолітно-каркасний - за півтора. Правда, варто врахувати, що в першій технології досить дорого обходиться транспортування, а в другій - так звана амортизаційна складова (перенесення заводських витрат на продукцію).

Єдиний спосіб здешевлення житла без втрати якості - це, насамперед, раціональні і детально продумані проектні рішення, вважають в Riverside Development. Іншими словами, мінімізуючи втрати на нефункціональних частинах квартир і загального простору будинку. Холи, шахти ліфтів, сходові марші - це все непродаваемая площа, тим не менш їх пропорція впливає на загальну собівартість, і при проектуванні необхідно відразу шукати найбільш функціонально-ефективні рішення. Прийнято вважати, що хороший відсоток корисної площі будинку до загальної становить 70-75%. У деяких об'єктах компанії вдалося цю цифру збільшити до 90%.

Крім того, є безліч технологій, які дозволяють якщо не суттєво здешевити, то значною мірою оптимізувати витрати на собівартість. Мається на увазі якість вузлових рішень, компонентів матеріалів, їх поєднання. "Можна отримати мінімальну собівартість, використовуючи найдешевші матеріали для огороджувальних конструкцій, але при цьому відразу ж отримаєте втрати теплостійкості і збільшите витрати майбутнього покупця квартири на комунальні платежі. Є тут перемога? І якщо так, то для кого? В цьому випадку не можна ганятися за здешевленням, потрібно розуміти, скільки це буде коштувати людині в майбутньому, - підкреслює Андрій Вавріш. - Кажучи про витрати, потрібно не забувати, що існують витрати на енергозбереження. Тобто, поставивши хорошу систему автоматизації, можна впроваджувати інші бізнес-процеси, пов'язані з энергоменеджментом, зниженням витрат. Наприклад, чоловік вийшов з будинку, і в квартирі середня температура обігріву знижується. Для господаря квартири це суттєва економія".

Ринок всіх поставить

Ратуючи за якість, українські забудовники все частіше віддають перевагу вітчизняним будматеріалів, підкреслюючи їх високу якість. За словами експертів, імпортна складова будматеріалів в житло економ-класу становить близько 10%, в бізнес-класі - 20%. Основна конструкція будівлі може бути на 100% виконана з вітчизняних матеріалів. Бетон, металеві конструкції, газо - і керамблокі, утеплювачі, віконні конструкції - все це виробляється в Україні. "В об'єктах більш високого класу можуть застосовуватися імпортні матеріали та обладнання - фасадні системи, оздоблювальні матеріали, ліфтове обладнання, частково системи інженерії. Але в цілому, як показує досвід, цей показник не перевищує 20%", - розповів заступник генерального директора з розвитку і маркетингу компанії "ТММ" Олексій Говорун.

Процентне співвідношення українських і зарубіжних матеріалів на об'єктах Riverside Development становить 70 на 30%. А в процесі прийому будматеріалів, фахівці компанії проводять лабораторні проби.

За словами Олександра Немтырева, враховуючи ту обставину, що за останні декілька років курс гривні обвалився втричі, забудовники змушені використовувати матеріали місцевого виробництва. Але є такі, які неможливо замінити, - найчастіше це високотехнологічні елементи.

Про динаміку використання українських будматеріалів варто робити висновки, враховуючи дані Держстату за обсягами їх виробництва за останні три роки. За деякими позиціями виробництво відчутно зросла, але одночасно є приклади зворотної динаміки. Приміром, в Україні збільшилося виробництво граніту - з 6049 тис. куб. м у 2014 р. до 31 539 тис. куб. м в минулому році.

Зросло і виробництво плиток, плит, черепиці та аналогічних виробів з цементу, бетону або штучного каменю: з 682 тис. т у 2014 р. до 1017 тис. т в 2016 р.

Виробництво цементу залишалося приблизно на одному рівні: в 2014 р. 8630 тис. т і 9096 тис. т у минулому році. Майже вдвічі збільшилося виробництво керамічної будівельної цегли: з 944 млн штук в 2014-му до 1782 млн штук в 2016-м. На одному рівні зберігалося виробництво сухих будівельних сухих сумішей і бетонів: в 2014-му - 1471 тис. т, в 2016-му - 1463 тис. т.

В той же час зменшилося виробництво санітарно-технічних керамічних виробів з 4461 тис. штук в 2014-му, до 3514 тис. штук в 2016-м. Виробництво конструкцій з чавуну та сталі зменшилась з 47 тис. т в 2014-му до 38 тис. т у минулому році. Плит і керамічної плитки в 2014-му вироблено 50 682 тис. кв. м, в 2016-му - 45 350 тис. кв. м.
"Українські будівельні матеріали здатні витримувати конкуренцію на внутрішньому ринку. Звичайно, якщо наш виробник пропонує доступні за ціною і якісні товари, то споживач вибирає саме їх. Тому собівартість збудованого житла може бути нижче, ніж з використанням дорогих закордонних матеріалів. На мою думку, в умовах вільного ринку, українські виробники змушені ставати гнучкими і конкурентними. Ринок всіх поставить на свої місця", - робить висновок Геннадій Зубко.

Тонкощі цінової політики

Прогнозуючи зміни вартості житла, співвідношення ціна/якість, експерти висловлюють протилежні точки зору.

Як зазначив Олексій Говорун, на формування ціни впливають рівень попиту та рівень рентабельності забудовника. Зараз ці два фактори знаходяться в мінімальному положенні, що призводить до коливання цін в невеликому діапазоні. "Попит може бути порушено лише шляхом відновлення іпотечного кредитування. Коли люди отримають можливість купувати житло в кредит на тривалий термін, але під невеликий відсоток, це спровокує зростання попиту на нерухомість в рази", - говорить він. Поки що передумов для істотної зміни вартості житла немає. Якщо не буде серйозних валютних коливань, ціни залишаться на колишньому рівні.

На пряму залежність вартості нерухомості у Києві та регіоні від ситуації в країні звернув увагу Олександр Немтирев. "Зараз у столиці і передмісті близько 500 будмайданчиків, а до війни було наполовину менше. На ринку створилася божевільна конкуренція, він "перегрітий" і може "прогнутися". Настав час конкуренції не тільки за якістю, але і за ціною. Але сильно вона не опуститься, оскільки вже перебуває на грані фолу, а якісне житло не може коштувати дешево. Можливо, багато дрібні забудовники будуть змушені зупинити будівництва", - прогнозує він. Але якщо не станеться політичних або соціально-економічних катастроф, ціна трохи підвищиться.

Ще один фактор, що впливає на цінову політику, з'явився зі скасуванням візового режиму і, як наслідок, з відкриттям доступу українських будівельників до європейського ринку і зарплат. "Ізраїль вже прийняв візову лібералізацію для будівельників з України. Плюси, які отримують від цього будівельники, обов'язково позначаться на собівартості житла, і вона буде рости випереджальними темпами", - пояснює Андрій Вавріш.

Також, за його словами, існує певна олігополія на ринку виробників будматеріалів. Компанії часто зловживають підвищенням вартості на будматеріали з-за збільшення цін на компоненти. Наприклад, вартість газу зросла умовно на 10%, а у деяких виробників цемент подорожчав чомусь на 25%; вартість цементу в структурі собівартості бетону зросла на 5%, а вартість бетону виробник підняв на 15% і т. д. "Необхідно створювати умови для здорової конкуренції серед виробників будматеріалів, інакше ринок буде залежати від неконкурентних угод самих виробників", - попереджає гендиректор Riverside Development. Експерт прогнозує подальше розшарування в сегментах комфорт і бізнес, тобто якісні проекти будуть утримувати свої ціни, а на економ-сегмент ціни будуть падати.

Не варто забувати і про відповідальність забудовників за обіцяне покупцю якість житла. Очікується, що цьому буде сприяти децентралізація системи державного архітектурно-будівельного контролю. Зараз функції архітектурно-будівельного контролю отримали 66 населених пунктів, з яких 19 - обласні центри. Долучилися до цього процесу і об'єднані територіальні громади. "З повноваженнями Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) громада здатна запропонувати інвестору набагато більше можливостей: від землевідведення, містобудівних норм, контролю за забудовою до прийняття будинку в експлуатацію. Передача повноважень ДАБІ є кроком до нової якості будівництва", - впевнений Геннадій Зубко. Він пояснює, що децентралізація дозволить оперативно реагувати на звернення громадян, якісніше роз'яснювати суб'єктам містобудування вимоги профільного законодавства. Наслідком цих дій стане зменшення кількості правопорушень у будівельній сфері та самовільних забудов.

Крім того, в лютому 2017 р. прийнятий закон №1817, яким підвищено штрафні санкції, що будуть накладатися на недобросовісних забудовників та інших учасників будівництва - будівельників, проектувальників і експертів.