Куди мігрують українські орендарі

Які фішки потрібні ТЦ

Як зазначає глава консалтингу та аналітики відділу послуг у сфері нерухомості компанії EY Марина Крестініна, падіння купівельної спроможності населення негативно відбилося на рітейлорах. В умовах зниження роздрібного товарообігу (більше ніж на 20% за підсумками 2015 р.) деякі оператори були змушені скорочувати займані торгові площі або оптимізувати кількість магазинів мережі. Як результат, керуючі ТЦ і ТРЦ перейнялися пошуком фішок для залучення відвідувачів. Серед найбільш дієвих способів експерти виділяють проекти, пов'язані з їжею (від відкриття нових ресторанів всередині ТРЦ до проведення гастрономічних вуличних фестивалів поруч з ним) і дітьми.

Незважаючи на проблеми з кількістю покупців і обсягом покупок, рівень вакантності в столичних ТРЦ за минулий рік зменшився. "Прогнози скептиків, які запевняли, що буде пустувати чи не половина київських ТЦ, не виправдалися. Працюючі в Україні оператори не поспішали закривати окремі точки, в 2015 році з ринку не пішла ні одна велика мережа", — каже керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Віктор Оборський. Це пов'язано з новим витком активності турецьких операторів (LCWаikiki, adL), відмовою мережевих орендарів від стріт-рітейла (розміщення магазинів на перших поверхах будинків), а також приходом в Україну нових компаній (SuperStep, Stefanel, Idexe, Maestrami), поверненням назад деяких брендів (Naf Naf, Dior, Saint Lauren, Suiteblanco) і продовженням експансії ряду локальних ритейлерів (Arber, a.Tan, Goldi, Public&Private, Kleo).

Нових офісів ніхто не чекає

За словами аналітика відділу досліджень компанії JLL (Україна) Мар'яни Супчан, за 2015 р. ринок офісів Києва збільшився лише на 40,6 тис. кв. м, це більш ніж удвічі поступається показнику кризового 2009 р. (84,1 тис. кв. м) і в три рази — результату 2014 р. Під впливом економічної ситуації реалізація багатьох нових проектів бізнес-центрів відкладена на невизначений час. Також перенесено на більш пізній термін і введення експлуатацію близько 75% споруджуваних площ", — уточнює експерт. Сьогодні в київських бізнес-центрах (1,66 млн кв. м) пустує приблизно 25% приміщень. Так, сім з дев'яти нових БЦ, введених в експлуатацію в минулому році, досі не залучили жодного орендаря.

У поточному році обсяг введення якісних офісних площ у столиці скоротиться як мінімум ще на 12% і досягне рекордно низького рівня. "На 2016 рік у Києві не заявлено жодного нового бізнес-центру класу А", — говорить керівник відділу офісних площ компанії JLL (Україна) Олександра Глобина.

На думку директора департаменту ринків капіталу в DTZ України Володимира Мисака, протягом 2016 р. інвестори продовжать вести себе обережно щодо інвестиційних можливостей в нашій країні. "Чекати початку відновлення комерційного ринку нерухомості (БЦ і ТРЦ) можна не раніше, ніж через два роки. І лише за умови загальної стабілізації в країні", —прогнозує керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко.

Більшість компаній, які вирішуються на переїзд, намагаються скористатися ситуацією, що склалася з вигодою для себе. Орендарі розраховують значно поліпшити якість приміщень за ті ж, а то й менші гроші. І такий шанс у них є. За даними JLL, серед активно переміщаються орендарів в комфортні офіси більшість (39 і 38% відповідно) це IT-компанії та виробничі структури.

Чого хочуть орендарі

Кількість угод на ринку оренди офісів в БЦ зростає завдяки двом причин: переїздів локальних компаній в інші офіси та якісної оптимізації площ у поточних орендарів. "З минулої осені орендарі дійсно активізувалися в плані офісної міграції", — підтверджує Олександр Носаченко.

Зокрема, рік тому в структурі офісного попиту понад 70% становили операції з продовження договорів і перегляду умов оренди. А вже у другому півріччі, навпаки, близько 60% від загального обсягу угод склали переїзди. У 2016 р. експерти очікують активізації серед орендарів попиту на якісні офісні площі класу А.

Причин для цього декілька. По-перше, орендні ставки в якісних БЦ стали привабливішими порівняно зі ставками 2013-2014 рр. За даними DTZ, зараз місячна вартість оренди в БЦ класу А становить $17-28/кв. м, класу В — $7-20/кв. м, З — $5-9/ кв. м. По-друге, при укладенні договорів з новими орендарями столичні девелопери часто йдуть на значний дисконт від номінально декларованих ринкових ставок (хоча деколи намагаються зафіксувати його на короткостроковий період). Якщо раніше бізнес-центрах класів А і В достатньо було здати в оренду близько 60% площ, а решта 40% заповнювалися за інерцією на загальному успіху, то тепер за кожну операцію власникам нерухомості або їх керуючим необхідно боротися. "Тільки завдяки тому, що споживачами близько 2/3 якісних офісів Києва є орендарі з мультинаціональними корінням, ситуація в столиці не критична", — стверджує Олександр Носаченко.

По-третє, важливим фактором для багатьох орендарів є хороша обробка і закінчений ремонт офісного приміщення. "Переважно компанії мігрують в ті офісні центри, в яких власники готові запропонувати високий рівень базової обробки, або оздоблення "під ключ", що дозволяє орендарям уникнути додаткових капітальних витрат", — говорить директор департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері офісної нерухомості компанії DTZ Україна Левон Папоян. Не останню роль відіграє і наявність в БЦ розвиненою соціально-розважальної інфраструктури. На думку Марини Крестініної, сьогодні бізнес-центр класу А немислимий без фітнес-клубу, ресторану, їдальні, банку, хімчистки та інших елементів зручності.