Кредитування первинки: вірні кроки
Як стверджують експерти, відносини в цьому трикутнику стають більш довірливими.
Типові пропозиції забудовників
Можливість придбати квартиру в новому будинку в розстрочку - популярний маркетинговий інструмент забудовників. На ринку діють два типи розстрочки по виплаті вартості житла. Короткостроковий - придбання на етапі будівництва, вигідну нижчою підсумкової вартістю, ніж ціни на житло в уже зданому домі. І довгостроковий, при якому повну вартість квартири можна виплатити протягом 2-10 років. Цей тип розстрочки більш популярний.
Так, за умовами покупки житла в ЖК "Рибальський" в розстрочку перший внесок складає від 5%, а залишок можна вносити протягом трьох років. "Як правило, забудовники дають розстрочку до введення будинку в експлуатацію. Ми ж спробували створити максимально комфортні та вигідні умови для покупця: він може зробити практично будь-яку суму, якою володіє на момент покупки, а сума, яку необхідно буде сплачувати протягом трьох років, чітко зафіксована. У компанії діють два типи розстрочки, є можливість застрахувати свої ризики як у гривнях, так і в доларах. Відсоток, який нараховується на залишок, набагато менше, ніж при банківському кредиті", - розповів керівник напрямку продажів житлової нерухомості Riverside Development Володимир Васильєв.
В інших своїх житлових комплексах - New York Concept House Chicago Central House і Einstein Concept House - компанія надає безпроцентну розстрочку. Відбувається тільки прив'язка до долара, а вартість квадратного метра не збільшується. Якщо ж у покупця виникла непередбачена ситуація, існує можливість розірвання договору і повернення грошей. Ризики для покупця при такій розстрочення мінімальні і пов'язані лише з його платоспроможністю. За даними компанії, розстрочкою скористалися в ЖК "Нью-Йорк" 42% покупців, ЖК "Чикаго" - 22%, ЖК "Рибальський" - 15%, а ось в ЖК "Ейнштейн" оплачують всі відразу, скориставшись знижками забудовника. "Багато хто вибирають розстрочку, щоб зменшити ризики в разі заморозки будівництва, оскільки на ринку присутні ненадійні забудовники. Але чим більше довіра до девелоперу, тим менше людей при наявності повної суми для покупки квартири вибирають розстрочку", - пояснює Володимир Васильєв. Ще одна конкурентна перевага компанії - можливість для покупців робити ремонт і жити в своїх квартирах, навіть не погасивши платежі по розстрочці.
А ось клієнтам РК "Карат" у передмісті Києва надають безпроцентну розстрочку на два роки при першому внеску від 20%, а також на шість місяців при першому внеску від 50%. Такі пропозиції зацікавили близько 40% любителів заміського життя. "Банки зараз дуже мало кредитують житло, так і отримати його складно, потрібно багато документів. Але найголовніше - це високий відсоток по кредиту та заставу, адже банки практично не беруть у заставу житло, що будується, і якщо сім'я купує свою першу квартиру, їй запропонувати нічого. З розстроченням все набагато простіше: додаткової застави не потрібно, і від забудовника вона зазвичай безпроцентна", - запевняє член ради директорів Конфедерації будівельників України, керівник девелоперської компанії "Акрополь" Дмитро Войцех.
Фактори, що негативно характеризують розстрочку як вид покупки, назвали в інвестиційній компанії InCohome. За словами керуючого партнера Юрія Сокольницького, клієнт, який не вносить всю суму відразу, позбавляється знижки, часто отримує прив'язку до твердої валюти, повинен розраховувати на стабільний заробіток протягом найближчих декількох років, що в реаліях української економіки складно спрогнозувати. Крім того, тільки після 100%-ої оплати квартира переходить у власність покупця.
За 2016 р. InCohome через програму розстрочки оформила понад 380 угод купівлі нерухомості на дев'яти великих об'єктах, реалізованих спільно з ПБГ "Ковальська" та СГ "Фундамент" у Києві. У той час як через банківську іпотеку не було проведено жодної покупки в цих комплексах. Тим не менш в InCohome вважають банківську іпотеку хорошою альтернативою кредиту.
Нові старі можливості
На думку Юрія Сокольницького, доступну іпотеку сьогодні можуть запропонувати банки з високою часткою державної форми власності. У той же час комерційні банки врахують ризик девальвації в рівні ставок кредитування.
Як пояснила директор департаменту роздрібного банкінгу Укргазбанку Ольга Щербина, на вартість іпотечних кредитів впливають два основних фактори: вартість залучених ресурсів і наявність програм компенсації з боку держави. "Якщо говорити про першому факторі, то основними гравцями тут можуть бути або держбанки, які залучають ресурс за більш низькими ставками з-за більш високої надійності, або банки з іноземним капіталом, у яких середня вартість ресурсів нижче ринкової.
За другим фактором запропонувати більш доступну іпотеку зможе будь-який банк, який приєднається до державних програм, спрямованих на доступне житло", - пояснила вона.
Серед інструментів, які могли б істотно вплинути на розвиток ринку іпотечного кредитування, експерт назвала відновлення та відкриття нових державних програм підтримки іпотечного кредитування, взаємодія банків і забудовників (компенсація кредитної ставки за рахунок зменшення вартості квадратного метра і програм ФФБ, ФОН і ін), а також створення фондів іпотечного будівництва на державному рівні з жорстким регулюванням діяльності, що дозволяє накопичувати кошти при груповому інвестуванні
Відомо, що в лютому Укргазбанк запустив програму іпотечного кредитування, підписавши договір про співпрацю з корпорацією "Укрбуд". Заявили про наміри впровадження іпотечного кредитування в Приватбанку. Як зазначив Юрій Сокольницький, це важливі кроки на ринку багатоповерхового житлового будівництва.
"Квадратний трикутник"
Як розповіли в Укргазбанку, кредити для покупців житла від "Укрбуду" надаються майже в 40 об'єктах корпорації, а сама корпорація була обрана генеральним партнером невипадково. "Це одна з найстаріших будівельних компаній в Україні з бездоганною репутацією надійного забудовника, який здає в експлуатацію об'єкти високої якості і у встановлені терміни. Ми зацікавлені у співпраці з новими надійними і відкритими компаніями, такими як "Укрбуд", які мають високий рівень соціальної відповідальності і так само, як і ми, прилагающими максимум зусиль щодо здешевлення кредитів, що сприяло б більш активному розвитку ринку доступного житла в Україні", - зазначила Ольга Щербина.
Дійсно, партнерам вдалося створити максимально вигідні умови кредитування: розмір первинного внеску становить від 30% вартості житла, термін кредитування - до 20 років, а відсоткова ставка - від 10% річних. Як відзначають фінансисти, ставка як мінімум удвічі нижче за будь-яким іншим існуючим на сьогодні програмами. При цьому кредит погашається рівномірними частинами на фактичну суму заборгованості без будь-яких штрафних санкцій за дострокове погашення.
За словами будівельників, залучення іпотечного кредиту під невеликий відсоток може стати гідною альтернативою розстрочку від забудовника. "При розстрочці клієнт викуповує певну кількість квадратних метрів, на невикуплені метри ціна не фіксується, а вартість квадратного метра зростає по мірі наближення терміну введення в експлуатацію будинку, - пояснює Ольга Щербина. - Якщо ж клієнт бере кредит, то він вже не залежить від цін, а викуповує відразу 100% і фіксує вартість квадратного метра за нинішньою ціною. Крім того, розстрочка має обмеження по терміну, тобто потрібно погасити всю суму до кінця будівництва. У випадку з кредитом строк погашення не обмежується датою введення в експлуатацію будинку". Такі умови надаються всім клієнтам Укргазбанку, які беруть кредити на купівлю житла в новобудовах "Укрбуду", - як вже зданих в експлуатацію, так і споруджуваних.
"Завдяки зваженій політиці управління ризиками та репутації надійного банку нам вдається залучати кошти клієнтів в банк за більш низькими ставками, поступово знижуючи їх рівень, при цьому зберігати високий запас ліквідності. Здешевлення ресурсу, що залучається дозволяє знижувати кредитні ставки", - пояснює директор департаменту роздрібного банкінгу Укргазбанку.
Попереджений - значить, прийняв зважене рішення
У той же час в Укргазбанку звертають увагу на декілька ризиків, про які повинен знати покупець, купуючи нерухомість в кредит.
По-перше, ризик від будівельної компанії, яка може не добудувати об'єкт з різних причин.
По-друге, юридичні ризики, які можуть виникнути при отриманні права власності з причини складнощів введення в експлуатацію об'єкта, пов'язані із дозвільними документами на землю, підключення до комунікацій і пр.
По-третє, ринкові ризики, з якими можна зіткнутися у разі придбання житла у розстрочку від забудовника при підвищенні вартості квадратного метра і, відповідно, підвищення вартості житла.
В-четверте - ризики платоспроможності, які можуть виникнути при зниженні доходу позичальника. Щоб уникнути цього банк рекомендує брати кредит на більш тривалий термін, що зменшить розмір платежу. А якщо не зможуть платити, то вчасно звернутися в банк за отриманням реструктуризації, щоб уникнути штрафних санкцій за порушення умов кредитного договору.
В-п'ятих - ризик недооцінки коштів. Він виникає, коли клієнт планує взяти в кредит суму, достатню для покупки житла, але не враховує суму, необхідну на ремонт.
У той же час в Укргазбанку констатують: більшість їх клієнтів, які беруть кредит, намагаються погасити борг у стислі терміни, а частка проблемних кредитів банки дуже низька. "У багатьох людей складається помилкове уявлення про банк, який нібито спить і бачить, щоб відібрати житло у позичальника. Насправді справа йде швидше навпаки. Банку абсолютно невигідно відбирати заставне житло, оскільки це несе істотні витрати: судові витрати, труднощі з реалізацією, резервування та ін. Банк зацікавлений знайти компроміс з позичальником", - пояснює Ольга Щербина. Йдучи назустріч позичальникові, Укргазбанк пропонує реструктуризувати кредит на максимально вигідних умовах для позичальника. З нашого досвіду, в 99% випадків такий компроміс вдається знайти. Тому у фінустанові очікують, що знижена ставка дозволить обзавестися житлом багатьом українським сім'ям, у яких раніше не було такої можливості.
Після фінансової кризи 2008 р. банки придбали колосальний практичний досвід примусового стягнення простроченої кредитної заборгованості з боржників. В результаті кредитні договори доведені банками до досконалості, а у позичальників практично немає шансів внести зміни в такий договір.
Крім того, позичальникові як майбутньому власникові нерухомості необхідно розуміти, що його кредитні зобов'язання у будь-якому випадку будуть забезпечені іпотекою (предмет іпотеки - квартиру, для придбання якої буде виданий банком кредит).
У підсумку позичальник отримує до підписання два договори: кредитний та іпотечний, в який він (позичальник) не може внести зміни.
Однак є кілька основних умов кредитного та іпотечного договорів, на які все-таки варто звернути увагу і наполягати на їх внесення в договір: порядок і спосіб сплати основного тіла кредиту (як, коли, яким способом, графік платежів, можливість дострокового погашення), як і коли банк перерахує гроші забудовнику.
Далі, вивчити моменти, коли і в яких випадках виникає заборгованість за кредитом, за відсотками по кредиту. В яких випадках виникають штрафи (процентна складова і фіксовані штрафи). Відповідно, наступне питання - в якому порядку зараховується платіж позичальника (зазвичай у зворотному порядку: штрафи, проценти, а потім основне тіло кредитного договору).
Позичальнику слід звернути увагу на строки позовної давності, прописані в договорі (не збільшені вони "за згодою сторін").
Крім того, дуже потрібно уважно вивчити умови договору, які регулюють питання примусового стягнення боргу (досудовий і судовий порядки) і повного виконання зобов'язань за кредитним договором (які документи підтверджують виконання зобов'язань перед банком, хто і коли їх видає).
Окрему увагу також необхідно приділити договором іпотеки, оскільки в разі невиконання боржником зобов'язань перед банком останній часто запускає процедуру примусового стягнення предмета іпотеки.
Як результат, увагу позичальника має бути сфокусовано на права й обов'язки сторін (право змінювати об'єкт іпотеки - технічні характеристики об'єкта, право прописувати дітей).
Окремої уваги заслуговує питання досудового врегулювання відносини між іпотекодателем і іпотекодержателем. Мова йде про можливості банку здійснювати примусове стягнення на предмет іпотеки (способи стягнення та механізми примусового стягнення).
