Комерційна нерухомість: успіх можливий
Криза - не перешкода
За оцінками експертів, український ринок торговельної нерухомості продовжує залишатися одним з найбільш активно розвиваються сегментів комерційної нерухомості з точки зору девелопменту на тлі умовно стабільної економічної та політичної ситуації в країні. Серед основних тенденцій на ринку в компанії Colliers International (Україна) відзначають кілька моментів. Так, всі якісні торгові приміщення Києва практично на 100% поглинаються ринком, а в найбільш успішних об'єктах ростуть орендні ставки. На ринку збереглася тенденція підвищеного попиту на торгові приміщення з боку активних орендарів.
"До кризових явищ, які спостерігаються на ринку як торговельної, так і офісної нерухомості, відноситься відсутність позикового фінансування. Якщо девелопер не має в своєму розпорядженні власними коштами, на сьогодні досить важко залучити кредитне фінансування з урахуванням вкрай невигідних умов кредитування", - додає керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко.
В компанії UTG, аналізуючи ситуацію на ринку, відзначають, що вдалося зберегти прив'язку орендних ставок до долара США (фіксуються на поквартальній основі), а відсоток від товарообігу став інструментом компенсації зниження орендних ставок. Також спостерігається ротація орендарів - торгові оператори оптимізують свій бізнес шляхом переїзду магазинів з нерентабельних і їх відкриття в більш успішних ТРЦ.
Деякі роздрібні мережі криза поштовхом до активного розвитку. Діючі торгові об'єкти адаптуються до ринкових умов, і на початок 2017 р. середньозважений рівень вакантності стабілізувався на рівні 6,2%. Невисока споживча активність і помірний попит на моду помітно активізував формат "аутлет" магазинів.
"У зв'язку з виходом на ринок нових сучасних об'єктів і посиленням конкуренції, зростанням вимог орендарів та відвідувачів в Києві та Україні збільшується кількість об'єктів, що потребують комплексної реконцепції. Девелоперська активність залишається низькою", - констатує директор UTG Євгенія Локтіонова.
Помітне пожвавлення в цьому році в сегменті офісної нерухомості відзначають в компанії "ЕСТА Холдинг". "Вакантність наших офісних об'єктів на сьогодні досягла мінімального показника, починаючи з 2014 року. За останні півроку намітився тренд на розширення площ орендарів. Розширення поки незначне, зі збільшенням на 100-200 кв. м, але це вже не тільки релокация офісу, як було раніше, в 2015-2016 роках", - говорить інвестиційний аналітик "ЕСТА Холдинг" Катерина Березинець.
Можна скільки завгодно говорити про тенденції, стабілізації або середньої температури по лікарні, коментує Михайло Меркулов, CEO Arricano Real Estate PLC. "Але якщо бути чесними, то при будь-якій економічній ситуації є стійкі проекти, які ростуть, і ті, які можна купити з великим дисконтом, але черга за ними не стоїть. Ми ростемо двозначними цифрами, але ми і намагаємося для цього в три рази більше, ніж зазвичай", - підкреслює він.
Лідери столиці та регіонів
На думку Михайла Меркулова, в Україні не так вже й багато хороших об'єктів, їх можна перерахувати по пальцях. У хороших об'єктах, за його словами, поєднуються локація з достатнім трафіком, паркуванням, ефективної архітектурою і плануванням, якісним будівництвом, набором товарів і послуг, що відповідають потребам цільової аудиторії, а також ефективним просуванням, мінімальними операційними витратами і прогресивної керує командою.
"Такі об'єкти показують зростання фінансових показників за будь-якої ситуації на ринку та/або мають потенціал зростання. У Києві самими потенційними об'єктами з працюючих я б назвав ЦУМ, Gulliver, "Скаймолл" і "Проспект", - говорить експерт.
Список лідерів доповнює Євгенія Локтіонова: Ocean Plaza в Києві - найбільш відвідуваний ТРЦ столиці з 0% вакантністю. Успіх центру зумовлений якісно проробленою архітектурою і правильно сформованим tenant-mix. У об'єкта великий лист очікування. І бажання всіх нових брендів виходити на ринок саме з цього майданчика.
Є успішні приклади і в регіонах, звертає увагу директор UTG. Так, у львівському торговому центрі King Cross Leopolis - 0% вакантність і досить високі ставки оренди, також присутній лист очікування і добре сформований tenant-mix. Вінницький "Мегамолл" - торговий центр, який вчасно адаптується під зміни ринку і проводить реконцепцію і оновлює tenant-mix, також має 0% вакантності.
Успіх об'єкта залежить від професіоналізму команди, яка ним займається, тому девелоперам необхідно звертатися до професіоналів за брокериджем, реконцептом своїх об'єктів, додає директор UTG.
Досить міцно зайняли позиції в сегменті комерційної нерухомості в столиці, на думку експертів, кілька девелоперів. Серед них - "ЕСТА Холдинг" - інвестор і девелопер, який здійснює стратегічне управління об'єктами комерційної, готельної та житлової нерухомості. Одним з успішних проектів можна назвати київський ЦУМ, реконструкція якого холдинг завершив наприкінці 2016 р., витративши більше $100 млн. За півтора року об'єкт відвідало більше 1,5 млн осіб. У той же час, генеральний директор компанії "ЕСТА Холдинг" Максим Громадцов в коментарі агентству "Інтерфакс-Україна" зазначив, що не все так добре, як очікувалося: ЦУМ відкрився в поганому ринку, керуюча компанія не виправдала очікування орендарів, а Хрещатик втратив статус головної торгової вулиці країни. Також експерт вважає, що у всіх орендарів досить погана ситуація, і практично кожне відкриття їх магазину в Цумі або ще де-то означає, як правило, закриття магазину в іншому місці. Тобто ринок не зростає.
Сильним гравцем на ринку вважається компанія IDP (Investment Property Development), у портфоліо якої Бізнес-центр на Подолі, БЦ "Капітал", "Карат" та ін.
Серед успішних девелоперів експерти також виділяють компанію "К. А. Н. Девелопмент", яка розвиває більше 15 проектів у сфері комерційної, так і житлової нерухомості. Вже реалізовані і користуються популярністю згаданий вище ТРЦ Ocean Plaza, перший у Києві бізнес-центр класу А+ IQ Business Center, бізнес-центри 101 Tower, "Домінант", офісний центр Senator, кілька ЖК "Паркове Місто", "Комфорт Таун", Diamond Hill, а також ТРК ARENA City, РК ARENA Entertainment та інші об'єкти.
Ще один з провідних девелоперів, який спеціалізується на будівництві та управлінні ТРЦ в Україні, - Arricano Real Estate Plc. Об'єкти компанії представлені в Києві - ТРЦ "РайON" і ТРК "Проспект", у Кривому Розі - ТРК "Сонячна Галерея" та Запоріжжі - ТРК City Mall. Кілька ТРК знаходяться на стадії проектування. Варто нагадати, що ситуація навколо передачі ТРК Sky Mall у власність Arricano, незважаючи на рішення міжнародних судів, поки не вирішилася.
Але успіх сьогодні кожному з девелоперів доводиться постійно підтверджувати - розвиваючись і змінюючись, випереджаючи зміни споживчого настрою, задаючи тон новим тенденціям на ринку. Експерти підкреслюють: зупинка в розвитку об'єкта автоматично означає відкат назад. Тому девелоперам весь час доводиться тримати руку на пульсі - зокрема, відстежувати зміщення акцентів у концепції об'єктів торговельної нерухомості. За словами Олександра Носаченко, зміни тяжіють до використання сучасних архітектурних рішень, IT-технологій на фасадах та всередині об'єктів торговельної нерухомості. Важливим є створення умов для якісного відпочинку та розваг у зонах загального користування для того, щоб збільшити час перебування відвідувачів у ТРЦ або МФК. Крім того, змінився і склад орендарів - набагато більше площ, ніж раніше, займають орендарі розваг, заклади громадського харчування, різні послуги; використання технологій енергозбереження і т. д. Великий упор у розробці концепції торговельної нерухомості, за словами Євгенії Локтіонової, робиться на архітектуру - великі атріуми з природним освітленням, зручні під'їзди, переходи. Робиться акцент на принцип Lifestyle центру, де присутня безліч громадських зон, включаючи експлуатовану дах. Все частіше з'являються спортклуби в комерційних об'єктах і co-working зони.
"Подальший успіх буде залежати від того, наскільки стратегія цих торгових об'єктів буде phygital - це новий термін (комбінація слів physical і digital), який означає, що вони зможуть успішно протистояти "підривним" технологій, атакуючим галузь, які по трохи відбирають частку ринку у традиційного фізичного рітейлу. І phygital не обмежується сторінками в соцмережах або активним вебсайтом - це стратегія, яка проходить червоною лінією через всі бізнес-процеси компанії, що управляє", - підсумовує Михайло Меркулов.
Найближчі плани
Як відзначають в Colliers International (Україна), забезпеченість торговими приміщеннями в столиці на кінець 2016 р. склала близько 419 кв. м на 1000 жителів (для порівняння: у Варшаві - 663 кв. м на 1000 жителів, в Празі - 754).
"У порівнянні з сусідніми країнами загальна пропозиція на ринку торговельної нерухомості невисоке, але більшість об'єктів якісні та успішні. Практично в кожному густонаселеному районі Києва присутні успішні ТРЦ і МФК. Варто також брати до уваги рівень доходів населення, який в даний момент значно поступається нашим європейським сусідам", - акцентує Олександр Носаченко.
На це ж звертає увагу і Михайло Меркулов: "При курсі 8 грн/$ ринок був насичений, а при курсі 26 грн нам не нових об'єктів не вистачає, нам грошей у споживачів не вистачає. І поки не почнуть працювати суди, поки право приватної власності не буде захищено (як з "Скаймоллом", який ми ніяк не можемо повернути), не підуть в країну інвестиції та ВВП на душу населення не зросте. А як тільки виросте, відразу ринок стане знову ненасиченим".
У другому півріччі 2017 р. на ринку комерційної нерухомості Києва планується відкриття кількох великих об'єктів. Міжнародний девелопер "Іммошан Україна" планує ввести в експлуатацію першу фазу торгової галереї ТРЦ Rive Gauche на Позняках. Загальна площа ТРЦ планується 150 тис. кв. м.
Відкриття "Рітейл парк Петрівка" до кінця поточного року анонсував "Іммошан Україна". Якірними орендарями ТЦ заявлені JYSK Ukraine, LC Waikiki, розважальний парк "Дитяча Планета", центр ARGO, мережа зоомаркетів ZooLand, магазин техніки та електроніки COMFY і новий для вітчизняного ринку гіпермаркет спортивних товарів.
На Оболоні інвестор Ukrainian Development Partners (UDP) запланував відкриття ТРЦ Smart Plaza Obolon. Він займе перші поверхи 25-поверхового будинку, яке планувалося як житлове. А девелопер "Левитер" біля метро "Політехнічний інститут" "прийме" ТРЦ Smart Plaza Polytech з кінотеатром, супермаркетом і фітнес-центром.
На думку Михайла Мірку-лову, є сенс будувати тільки, якщо середня ставка оренд буде перевищувати еквівалент $20 на квадратний метр в місяць. Зараз же вигідно купувати проекти з потенціалом, якщо cap rate перевищує 16%.
На сьогодні в процесі будівництва знаходяться проекти, реалізація яких почалася ще до 2013 р., зазначає Олександр Носаченко. Девелопери розглядають рішення про будівництво нових об'єктів в разі наявності власного капіталу або залучення партнерів.
"Попит на професійні торгові площі залишається високим у Києві, - переконана Євгенія Локтіонова. - Варто зазначити, що інвестиційна привабливість торговельної нерухомості в регіонах також залишається високою. Такі міста, як Дніпро, Харків і Одеса, показують зростання активності девелоперів і підвищення попиту в операторів". За її словами, концептуально правильно спроектований ТРЦ з правильним tenant-mix здатний повернути вкладені кошти протягом п'яти-шести років з урахуванням вартості грошей.
У той же час інвестиційна привабливість офісної нерухомості залишається на низькому рівні - з-за підвищеної вакантності, а також великої кількості при-
зупинених об'єктів, таких як БЦ Sky Towers, які можуть вийти на ринок у будь-який момент, додає вона.
Говорячи про сегменті офісної нерухомості в столиці, Катерина Березинець нагадала, що будівництво нових об'єктів - це завжди тривалий проект, з терміном планування мінімум п'ять-сім років. У поточних умовах такі терміни зводять рентабельність проекту практично до нуля. Сьогодні на ринку багато пропозицій готових або незавершених об'єктів, та вони, як правило, набагато привабливішим для інвестора, підкреслила вона.
"Сьогодні в Києві ринок офісних приміщень досить насичений і конкурентний. У той же час, за нашим досвідом, якісний проект з хорошим розташуванням, правильної концепції і професійною командою буде затребуваний і його можливо заповнити за два-три роки", - впевнена експерт.
Ринок торгової і комерційної нерухомості продовжує пре - бувати в стані перехідного періоду. Більшість девелоперів, які займали вичікувальну позицію, зараз стають більш активними. У торгової нерухомості спостерігається зростання відвідуваності, стабілізація орендних ставок і збільшення потоку іноземців.
Нові орендарі заходять в Україну, але вони не з'являються як гриби після дощу. Наприклад, у минулому році група Inditex (Zara, Massimo Dutti, Pull and Bear, Berschka) відкрила у нас магазин Uterque. І повірте, що це результат копіткої праці протягом багатьох років.
Так як вакантність в Gulliver нульова вже близько року, ми зробили акцент на оптимізації tenant mix. Знаючи свою аудиторію, її запити та поведінку, ми з - средоточились на орендарях, які націлені на сервіс, якість товару.
Тобто по мірі зростання ринку конкуренція між торговими комплексами посилюється, висуваючи на перший план успішні рішення і знижуючи позиції "шаблонних". Все більш помітною тенденцією ринку стає збільшення частки великоформатних багатофункціональних комплексів, яким і є Gulliver.
Але в будь-якому випадку успіх комерційного об'єкта залежить від того, наскільки ефективною є концепція проекту.
Для успішного розвитку своїх об'єктів девелоперам потрібно акцентувати увагу та зусилля на синергії. Ви бачите, що синергетично-успішного ефекту наш комплекс досяг за рахунок спочатку грамотно розробленого проекту. В Gulliver кожен сегмент багатофункціонального комплексу справляє позитивний вплив один на одного. Важливе значення має інфраструктура (сфера обслуговування, харчування, фітнес і т. д.), яка сприяє залученню додаткових купівельних потоків. Попит на сферу послуг в Gulliver, де сконцентровані бізнес і торгово-розважальна частина, істотно перевищує показники затребуваності подібних послуг в окремо розташованих проектах. Так, наприклад, фітнес-центр комплексу, візовий центр, кінотеатр відвідують співробітники офісів, відвідувачі ТРЦ, так і живуть поблизу жителі.
Резюмуючи, хочу акцентувати на тому, що успіх залежить не тільки від політичної та економічної ситуації в країні, але й від правильної стратегічної політики компанії. Компанія завжди повинна слідувати за ринком, проводити дослідження, для того щоб розуміти, хто твоя цільова аудиторія, оцінювати економічну ситуацію, потреби клієнтів і можливості орендарів. У торгово-розважальної частини Gulliver представлені кращі бренди, які створюють імідж і репутацію комплексу. Вибір падає на тих, хто не просто продає товари і послуги, а здатний створити атмосферу і надає сервіс високого рівня для покупців.
