Реальне право на віртуальну квартиру. Яку реформу задумали для будівельників

Скандали змусили ворушитися

Почастішалі скандали зі збанкрутілими великими забудовниками, які не змогли виконати зобов'язань перед інвесторами і добудувати їм квартири, схоже, змусили нарешті владу вжити хоч яких-небудь заходів, щоб підвищити прозорість будівельного ринку і відповідальність бізнесу перед клієнтами — покупцями житла.

Міністерство розвитку громад і територій України підготувало проєкт закону, який повинен значно знизити ризики шахрайства з боку забудовників при продажу житла і захистити кошти інвесторів в житлову нерухомість.

Законопроєкт передбачає внесення змін до двох десятків законів і може стати найбільшою реформою у сфері будівництва за останні 10 років.

За даними Офісу ефективного регулювання (BRDO), який брав участь в підготовці законопроєкту, сьогодні проблеми в сфері інвестування в житлову нерухомість дуже серйозні — тільки за даними Міністерства юстиції, на кінець минулого року в Україні налічувалося понад 150 проблемних об'єктів у сфері житлового будівництва і при цьому кількість постраждалих інвесторів перевищила сотню тисяч.

BRDO зазначає, що цей закон буде стосуватися тільки тих об'єктів, щодо яких право виконання будівельних робіт виникне вже після вступу в силу зазначеного закону, тому закликає поспішити з його прийняттям. "Оскільки цей документ повинен стати для громадян, які планують купити квартиру, дієвим запобіжником від серії ризиків проблемного будівництва", — заявили в офісі.

Реальне право на віртуальну квартиру

Найголовніше нововведення в тому, що майбутні, ще не збудовані квартири стануть об'єктом права власності, яке можна буде відповідним чином реєструвати. Сьогодні чинне законодавство не передбачає реєстрації прав на ще не побудоване житло.

Якщо законопроєкт буде прийнятий, то на першому етапі це право власності на будинки, що будуються, і квартири в них повинні будуть зареєструвати за собою забудовники, і тільки після цього вони зможуть продавати їх інвесторам, а перехід такого права власності буде також зареєстрований. Якщо право власності забудовник не зареєструє, то такі договори купівлі-продажу будуть вважатися нікудишніми

Інакше кажучи, у інвесторів будуть на руках не якісь папірці про те, що вони теоретично зможуть отримати квартири в обмін на сплачені гроші, а реальні документи на право власності на ще не побудоване житло. Це дозволить також будь-якому потенційному покупцеві житла перевірити, чи є в державному реєстрі прав власності на нерухомість та квартира, яку він збирається придбати, і чи не продана вона вже комусь іншому.

Автори законопроєкту пропонують також встановити чіткий і вичерпний перелік механізмів, які можна використовувати при інвестуванні в будівництво житла, — це можуть бути фонди, інститути спільного інвестування, емісії цільових облігацій підприємств, договори купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості.

Договір дорожчий за гроші

Також пропонується конкретизувати перелік суттєвої інформації, яку повинен містити договір купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості (квартири або нежитлового приміщення в будівлі). У договорі має бути вказано ідентифікатор об'єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі в сфері будівництва, а також реєстраційний номер конкретного об'єкта нерухомості (тобто квартири) в Державному реєстрі речових прав на нерухомість. Це дозволить проводити автоматичну реєстрацію прав власності на квартиру завдяки взаємодії цих електронних систем.

Також в договорі купівлі-продажу квартири потрібно буде вказувати її технічні характеристики, в тому числі саму схему будівельного плану будівлі, на якій буде вказана конкретна квартира, що продається. Договір повинен містити ціну об'єкта нерухомості і способи її визначення, а також терміни будівництва і передачі житла інвестору і відповідальність сторін за невиконання умов договору.

Чіткість повинна бути і в проєктній документації на будівництво — на планах поверхів потрібно буде вказувати номери всіх майбутніх квартир, а будь-які зміни в проєктну документацію замовник будівництва зможе вносити тільки за згодою інвесторів, які ці квартири вже викупили.

Також пропонується прописати і підстави для розірвання договору купівлі-продажу квартири, що будується. Інвестор може цього вимагати, якщо забудовник запізнюється з передачею квартири більш ніж на шість місяців або ж якщо він вніс без згоди інвестора зміни в проєктну документацію. Забудовник, зі свого боку, може вимагати розірвання договору, якщо інвестор порушує графік оплати за договором.

У той же час автори законопроєкту не прописали, які наслідки настають після розриву договору, — чи повинен забудовник повертати інвесторові гроші? За логікою — так, але в законопроєкті про це не сказано жодного слова. Тому якщо цей момент не допрацювати, то інвестори ризикують залишитися без квартир, а сплачені за них гроші доведеться вибивати через суд.

У документі прописаний "запобіжник", який повинен вберегти інвесторів від того, що забудовник розпродасть усі квартири, збере гроші, а будинок так і не добудує. Пропонується ввести норму про гарантійну частку нерухомості — це частина майбутніх квартир, які забудовник не зможе продати до того часу, поки повністю не закінчить будівництво. Гарантійна частка нерухомості повинна буде скласти не менше 10% загальної площі майбутніх об'єктів нерухомості, а якщо забудовник не буде страхувати свою відповідальність за несвоєчасну здачу будинку в експлуатацію, то частка збільшується до 13%.

Однак автори законопроєкту не поширили норми про гарантійну частку нерухомості на схеми будівництва через фонди фінансування будівництва та фонди операцій з нерухомістю, хоча саме вони використовувалися в збанкрутілих "Аркаді" і "Укрбуді".

Крім того, резервування на період будівництва 10–13% квартир, які забудовник не може продати, поки не закінчить проєкт, загрожує дефіцитом коштів для тих компаній, які не володіють достатнім обсягом оборотних коштів. А це означає, що багато компаній будуть змушені підвищити вартість квадратного метра, щоб акумулювати достатньо коштів для завершення проєкту.

Простимулювати потопаючий ринок

Ухвалення цього законопроєкту має допомогти зробити ринок будівництва житла більш прозорим і хоч трохи поліпшити репутацію забудовників, яка постраждала після недавніх скандалів з "Аркадою" і "Укрбудом". Він повинен збалансувати і вирівняти ситуацію на ринку нерухомості, яка і так була непростою, а потім, крім скандалів із забудовниками, її погіршили ще більше і нераціональні рішення нинішньої влади.

Зокрема, Володимир Зеленський, з одного боку, давши установку своїй владній вертикалі забезпечити українців дешевою іпотекою під 10%, тут же прийняв рішення, яке цю дешеву іпотеку підкошує. Президент продовжив мораторій на стягнення банками заставного житла по іпотечних кредитах. Тобто банки не зможуть зібрати застави по кредитах на суму майже 30 млрд грн і не захочуть видавати нові кредити. Залишається тільки сподіватися, що прийняття цього законопроєкту хоч якось простимулює українців більше вкладати гроші в купівлю житла на первинному ринку.