Хрущобная урбаністика. Як позбутися від спадщини Хрущова

Хрущовки масово будувалися в 60-х роках минулого століття. Вони дозволили швидко вирішити "квартирне питання" в умовах бурхливої урбанізації і розселити як можна більше людей. У Радянському Союзі хрущовки вважали тимчасовим житлом. Планувалося, що вони прослужать не більше 50 років, а після будуть замінені більш комфортними і красивими будинками. Але цей термін давно вийшов, комунізм так і не настав, а по всій Україні залишилися десятки тисяч таких "тимчасових" будинків.

Заступник міністра регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ Лев Парцхаладзе розповів про плани розробити законопроект про ветхому житлі, який буде стосуватися і хрущовок. За його словами, через кілька років у столиці ця тема стане дуже актуальною і привабливою для інвесторів - вільного місця під забудову мало.

Дійсно - старі будинки займають значну площу. Тільки на території Києва поступовому відновленню підлягають 380 га. Найбільше таких будинків у Солом'янському та Печерському районах, на Нивках і Дарниці. У "Киевгенплане" кажуть, що в столиці 3055 п'ятиповерхівок-хрущовок, тобто понад 2 млн квартир. Трохи пізніше на черзі виявляться 7-9-поверхові панельні будинки, побудовані в 70-х і 80-х роках минулого століття. У них теж багато проблем - зокрема, вони славляться поганою звукоізоляцією. Крім того, в Києві 48 аварійних будинків та понад 100 будівель, визнаних непридатними для життя. Якщо вдасться замінити їх більш новими і комфортними, мільйони людей отримають більш якісне житло. Але, на жаль, не все так просто.

Підводні камені

Ще на початку 2000-х заговорили про проект оновлення Соцмістечка в Дніпровському районі. Там планувалося побудувати 14 житлових будинків на 3,2 тисячі квартир. Однак незважаючи на те, що його обіцяли закінчити до 2012 року, цього досі не сталося.

У червні 2016 року з'явилася нова ініціатива щодо знесення старих будинків у Деснянському районі Києва. Заявили, що знесуть одну п'ятиповерхівку - старе гуртожиток. На цьому місці хотіли звести житловий комплекс з паркінгом. Для відселення мешканців планують побудувати окремий будинок на 282 квартири.

Тоді керівник аналітичного департаменту будівельної компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська відзначала, що проект несе в собі низку ризиків. Зокрема, поки що немає законодавчих механізмів, які регулювали б цей процес. "Не встановлено, скільки мешканців повинні бути на це згодні, зноситься тільки одна будівля або відразу квартал? Не врегульовано питання, в якому районі і якого розміру має бути надано житло для компенсації. Це "тимчасове", "обмінне" житло або постійне?", - сказала вона.

Поки рано судити про успішність проекту в Деснянському районі. Відомо, що в минулому подібні ініціативи розбивалися про дві проблеми - відсутність коштів і небажання мешканців переїжджати.
Зараз для знесення необхідно згоди 100% власників, що в принципі розумно. Примусово можна виселити тільки з будинків в аварійному стані, а більшість хрущовок в цю категорію не потрапляють.

Лев Парцхаладзе каже, що досягти згоди мешканців можна прописавши норму територіальності. "Наприклад, не можна зносити будинок на Печерську, а квартиру надавати на Троєщині. Це повинно бути в межах мікрорайону. Тому що переїзд у новий район для будь-якої людини несе масу незручностей", - пояснює він. Крім того, чиновник додає, що нове житло має бути комфортніше і більше попереднього - наприклад, на 20%. Однак найбільше люди боятися залишитися зовсім без будинку, тому вони не повинні чекати, поки інвестор за 2-3 роки побудує квартири - їм потрібно відразу переїхати в нове приміщення.

Друга проблема пов'язана з фінансами, тому міській владі доведеться шукати інвесторів. Перш за все, інвестори зацікавлені в прибутковості проекту. Їм доведеться дати квартири колишнім мешканцям хрущовки, тому, щоб заробити, вони намагатимуться побудувати високі будинки і як можна більше житла продати. В результаті на місці п'ятиповерхівок, де живуть 50-100 сімей зростуть будинку на 400-500 сімей. Все це зі старими комунікаціями, застарілими трубами під асфальтом та інфраструктурою, розрахованої на меншу кількість осіб. Щоб вирішити цю проблему, в ідеалі необхідно заново планувати і перебудовувати цілі райони. Інакше інфраструктура просто не витримає напливу мешканців.

Очевидно, що в плані зручності хрущовки сильно поступаються новим будинкам: маленькі площі, крихітні кухні, часто суміжні кімнати і погана звукоізоляція. Не кажучи вже про те, що вони не роблять місто красивішим. Проте і у них є плюси. Наприклад, до стандартних пятиэтажкам додаються великі двори, де містяться і дитячий майданчик, і машини, і лавки. Крім того, райони проектувалися так, щоб поруч були школи, дитячі сади, поліклініки і парки. Нинішні забудовники більш економні, тим більше що в хороших районах Києва вільної землі залишилося мало. Вони воліють забудовувати всю площу висотними будинками, забезпечуючи людей в кращому випадку підземним паркінгом та скромною гіркою для дітей. Пояснюють це не тільки браком коштів, але й тим, що "і так все поряд є". Але в нових районах ростуть суцільні "кам'яні джунглі".

Тому перш за все, необхідно оцінити стан інфраструктури і комунікацій та розробити плани районів. Можливо, інвесторам також доручать реконструювати громадські будівлі - районні школи та поліклініки. Але як це буде зроблено, поки незрозуміло. Не з'ясовані також умови конкурсів для забудовників, ні обмеження поверховості будівель, ні питання з комунікаціями, ні відносини між мешканцями та інвесторами.
Процес укладення договорів між інвесторами та власниками квартир повинен бути ретельно відрегульований, а в ідеалі - повністю контролюватися владою. Інакше все буде залежати від того, як конкретній людині вдалося "продавити" потрібні умови або навпаки - інвестори зможуть хитрістю змушувати людей підписувати невигідні угоди. Поки всі ці питання не вирішені. Так що роботи непочатий край.

Ремонт замість зносу

Існує дешева альтернатива зносу - реконструкція старих будинків. Лев Парцхаладзе каже, що проект про ветхому житлі буде включати і такий шлях. У Німеччині, наприклад, не стали зносити всі хрущовки. C 1990 року в Німеччині діє держпрограма по реконструкції житла. За державний рахунок ремонтуються під'їзди та дахи, проводиться утеплення, ремонт комунікацій. У дворах будують дитячі майданчики і садять дерева.

Схожим шляхом пішла і Чехія, де за рахунок місцевих бюджетів у 90-х роках почали поліпшення житлового фонду. У Польщі будинку містять житлові кооперативи - об'єднання мешканців, які самі вкладають гроші в реконструкцію будинку. Вони шукають кошти на утеплення, косметичний ремонт і яскраве фарбування хрущовок.

Ремонт - цілком підходящий варіант для України. Але важливо розуміти, що мова йде не тільки про фарбування під'їздів, як у нас звикли. Хрущовкам критично не вистачає тепло - і звукоізоляції, капітального ремонту дахів та підвалів, заміни водопровідних труб і тепломереж. Це недешеве задоволення, на яке у держави немає грошей. А самі українці скинуться на такий ремонт поки що не зможуть. Так що, можливо, чиновники мають рацію: справу за інвесторами. Відзначимо, що в 2016 році Україна витратила на комунальні субсидії для нужденних 40 млрд грн, а в нинішньому збирається виділити 50 млрд. гривень. Це колосальні ресурси, принаймні частина яких варто було б вкласти в реконструкцію житлового фонду.

Державному бюджету цілком по силам проводити реконструкцію хоча б декількох тисяч багатоквартирних будинків в рік. Відзначимо, що якщо б така робота розпочалася 10 років тому, то сьогодні в Україні була б реконструйована вже велика частина житлового фонду. Втім, замість реконструкції робилася масована роздавання подачок з бюджету у вигляді "юліної тисячі", потім "вітіної тисячі", крім того щорічні дотації шахтам, закупівлі неймовірних обсягів російського газу за завищеними цінами.