Іпотека-2020. Краще мало, ніж нічого

Попит на доступну іпотеку в Україні величезний, адже тоді більше людей зможуть дозволити собі взяти житло в кредит, забудовники - будувати, виробники - випускати будівельні матеріали. Розвиток будівельної галузі підтягне економіку країни в цілому. У той же час в останні роки забудовники відзначали зниження продажів і маржі за зміцнення гривні, зростання собівартості будівництва і високих ставок за іпотечними кредитами.

Тому новина керівництва Нацбанку про те, що 2020-й має стати роком повноцінного відновлення іпотечного кредитування, викликала жваве обговорення. Так само як і заява Володимира Зеленського про те, що за його завданням Кабінет Міністрів та Нацбанк працюють над суттєвим зниженням процентних ставок за кредитами, які українці беруть у банках на придбання житла, - до 10% вже у вересні цього року.

Робіть ставки

Зниження облікової ставки НБУ до 11% - це позитивна новина для бізнесу, відзначає президент Конфедерації будівельників України (КБУ) Лев Парцхаладзе. Навіть при таких умовах житлове будівництво може вирости на 30-40%. "У той же час стимулюючої можна вважати іпотечну ставку до 8%, отже, Україні є ще над чим працювати", - зазначив президент КСУ.

"У всіх європейських країнах іпотека становить від 1 до 5%. Тоді це працює. Нам до цього теж потрібно прагнути. Природно, цей процес багатоетапний, і для нього потрібно час. Дуже сподіваюся, що в цьому році вдасться знизити іпотеку до 10%", - вважає засновниця "Українського клубу нерухомості" (URE Club) Ольга Соловей.
Зниження ставки іпотечного кредитування - це лише питання часу, впевнений генеральний директор будівельної групи "Синергія" Ігор Оверко. Він нагадав, що в 2019-2020 рр. НБУ знижував облікову ставку шість разів: з 18% на початку минулого року до 11% з 31 січня нинішнього року. "Таким чином, вже найближчим часом варто очікувати зниження ставки банками по іпотечному кредитуванню до 15-16%, - зазначив забудовник. - Це, безумовно, позитивно позначиться на динаміці зростання ринку нерухомості України, так як для багатьох сімей це реальний шанс обзавестися власним житлом".

В Укргазбанку очікують, що 2020-й буде роком відродження іпотечного кредитування. "Ставки можуть знизитися на 2-3%, а в більш далекій перспективі, можливо, навіть більше, - коментує начальник управління розвитку продуктів департаменту роздрібного банкінгу Укргазбанку Віталій Годун. - Це пов'язано з ціною ресурсу, а також процесами, які вже запущені і вже реалізовані у законодавчо-нормативній базі". В кінці січня Укргазбанк запустив перший в Україні іпотечний офіс з доступною іпотекою. Кредитні ставки становлять 15,7% на первинному ринку і 15,5% на вторинному. Отримати іпотечний кредит можна на термін до 20 років, а перший внесок складає від 20% вартості житла, комісія за оформлення відсутня. Через три дні після запуску іпотечного офісу в Укргазбанку було видано більше сотні іпотечних сертифікатів - це найкраще підтвердження того, що ринок відреагував на зниження ставки.

За оцінками учасників ринку, на первинному ринку за рахунок кредитів купується менше 7-8% житла. Приміром, Укргазбанк в минулому році видав близько 550 іпотек на суму 300 млн грн. "Показники були скромними, - коментує Віталій Годун. - Однак ми щодня працюємо над тим, щоб зробити іпотечне кредитування ще простіше, зручніше, а головне - доступніше, а тому в 2020-му очікуємо значного зростання".

Що заважає і як запустити

І все ж, незважаючи на оптимізм учасників ринку, іпотечні ставки залишаються високими. У середньому вони коливаються від 18 до 25% в залежності від об'єкта будівництва та суми позики.

Іпотечні кредити на первинному ринку надають не більше 10 банків. Розвиток іпотечного кредитування стримує недовіру інвесторів - низький рівень захисту їх прав, відсутність фінансової відповідальності за порушення умов угоди, несвоєчасність введення житла в експлуатацію та непрозорість ринку, а також відсутність інформації про кінцевих бенефіціарів забудовників. "Окремо повинні бути захищені права банків і забудовників - це можна зробити шляхом страхування, що мінімізує всі вищезазначені ризики", - зазначає Лев Парцхаладзе.

У той же час, як показує досвід розвинених країн, головний стримуючий фактор полягає навіть не в рівні розвитку держави, а в стратегічній роботі уряду над створенням економічної можливості для зниження іпотечної ставки. Тобто йдеться не лише про реформування законодавства, впровадження нових стандартів життя для громадян, але і про забезпечення приросту інвестицій, поліпшення умов ведення бізнесу, реформування сфери податків і зборів, переорієнтацію економіки на нові ринки, пояснює забудовник. Разом з тим регулятор повинен передбачити додаткові інструменти захисту як кредиторів, так і позичальників, оскільки при укладанні іпотечного договору кожна сторона несе суттєві ризики. З одного боку, банк повинен максимально перестрахувати свої інвестиції, які мають прямий вплив на його портфель активів. З іншої - споживач банківських послуг повинен мати інструменти захисту від інфляції, непередбачених та надзвичайних ситуацій, адже мова йде не про дворічному кредитуванні, а про програми тривалістю понад 20 років.

Як підкреслює Віталій Годун, змінити умови видачі іпотечних кредитів складно по своїй суті. "Це не простий продукт, а тому вимоги до нього апріорі вище, ніж до звичайних споживчих кредитів", - відзначає він. В іпотечному офісі Укргазбанку створені досить привабливі умови кредитування, які для багатьох охочих придбати житло можуть бути вигідніше оренди житла.

Можливо купити квартиру без першого внеску?

Зараз лише кілька відсотків угод з купівлі-продажу житла на первинному ринку полягають із залученням іпотеки. Але деякі експерти очікують сплеску іпотечного кредитування у зв'язку з регулярним зниженням облікової ставки НБУ. Розраховує компанія імперіа нерухомості плюс на зростання продажів у зв'язку з більш доступними кредитами під заставу нерухомості?

- Компанія вже 12 років на ринку, і за цей час ми добре вивчили потреби інвесторів. Для багатьох потенційних покупців сьогодні непросто внести відразу половину або навіть третину всієї вартості квартири, бо ми знизили перший внесок до нуля і запропонували розстрочку за програмою "Повний нуль". Вона передбачає, що так званого першого внеску, часто досить значного, у нас немає. Платежі вносяться рівними сумами протягом періоду до 30 місяців, і перший внесок - це і є сума першого з 30 платежів.

Ніж розстрочка від вашої компанії відрізняється від інших пропозицій на ринку? Наскільки скорочуються ризики інвестора порівняно з іпотекою?

- Іпотечні кредити, як правило, надають банки, а цей процес вимагає отримання цілого ряду додаткових документів, дозволів, довідок про доходи, всіляких поручительств і займає багато часу. При цьому результат часто невідомий. Ми зі свого боку намагаємося значно полегшити і прискорити інвесторам процес покупки: зокрема, при підписанні договору не вимагається ряд додаткових документів.

Чи можна взяти у вас іпотеку на 30 місяців на вже готове житло чи це пропозиція стосується споруджуваних об'єктів?

- Безпроцентну розстрочку ми пропонуємо тільки на споруджувані об'єкти. Що стосується готового житла, ми можемо сприяти в оформленні банківського кредиту.

У таких угодах дуже важливі деталі. Передбачається в пропонованому вами договір розстрочки зазначення конкретної суми, графіка і розміру щомісячних платежів?

- Звичайно, у договорі для інвесторів все прописано гранично чітко. Ціна, порядок, розмір та умови взаєморозрахунків визначаються договором, а також додатковими умовами до нього. У кожному договорі зафіксована однакова сума щомісячних проплат в залежності від ціни і площі придбаної квартири, враховані особливості виплат і прописана процедура оплати при зміні курсу долара. Також покупець має право достроково внести всю суму. У будь-якому випадку все обговорюється, і ми завжди йдемо назустріч інвесторам.

Зниження зіграє на підвищення?

Однак існують побоювання, що у зниження ставки може бути зворотна сторона - зростання цін на квадратний метр. Адже більш доступне житло призведе до підвищення попиту, за чим піде збільшення вартості житла. У КСУ лише зазначають, що вартість квадратного метра житла регулюється ринком. Експерти не виключають зниження частки угод з 100%-ною оплатою, на яку забудовники давали хорошу знижку 10-20%, а інколи і 30%. "Але для 6 млн українських сімей, які потребують поліпшення житлових умов, придбання квартир стане доступнішим. А це наша ключова місія", - додає Лев Парцхаладзе.

На думку Ігоря Оверко, зниження кредитної ставки по іпотеці має лише опосередкований вплив на вартість квадратного метра. Адже при зростанні попиту на первинне житло зросте і конкуренція серед забудовників, яка тягне за собою збільшення бюджету на маркетинг, впровадження нецінових фішок привабливості, використання більш якісних технологій і матеріалів при будівництві і т. д. В кінцевому рахунку це призведе до подорожчання собівартості для забудовників. Але від цього виграють і покупці, адже вони отримають більш цікаву пропозицію за свої гроші.

Повертаючись до питання збільшення попиту, слід зазначити, що завдяки довгострокового періоду іпотеки зменшується сума щомісячного платежу, що робить кредит менш обтяжливим для клієнта і стає гарною альтернативою оренди житла.

Учасники ринку впевнені, що зниження кредитної ставки по іпотеці позитивно позначиться не тільки на зростанні ринку нерухомості, але і на споживачів, які зможуть дозволити собі купити житло. Разом з тим Ігор Оверко не виключає, що в перехідний період у міру поступового зменшення вартості іпотеки багато інвестори зможуть примножити свої капітали за рахунок зростання вартості об'єктів житлової нерухомості.

На мій погляд, у 2020 році важко очікувати зниження іпотечних ставок від комерційних банків більш ніж на 3-4%. Це обґрунтовано тим, що, крім зниження облікових ставок НБУ, є ще низка додаткових вимог та обмежень для банків, які також впливають на обсяг і ставки по іпотеці, а саме: високий рівень інфляції, високі резервні вимоги НБУ, прибутковість активів банків. Зниження ставки на 3-4% несуттєво змінить кількість видаваних іпотечних кредитів на придбання первинної нерухомості. Для значного пожвавлення ринку іпотеки необхідні ставка на рівні 12-14% річних та пом'якшення вимог до позичальників.

Зрозуміло, що умови кредитування на придбання нерухомості в Україні поки що не зовсім вигідні. Це факт. Дану ситуацію яскраво відображають цифри. У ЖК "Нова Англія" по 2019-й було укладено лише 3% кредитних угод від загальної кількості. Звичайно, якщо умови кредитування стануть більш доступними для населення, цей відсоток значно зросте.

Зараз на ринку небагато банків пропонують кредитування на купівлю нерухомості. У нашій компанії представлені досить вигідні на сьогодні кредитні програми від банку "Глобус" - на термін до 20 років і при першому внеску від 20%. Відсоток кредитної ставки залежить у першу чергу від періоду і розміру початкового внеску. Наприклад, якщо ставка від 5,9% річних, то період становить один рік, якщо на три роки, то ставка зростає до 10,9%. Це при умові, що внесено 50% від загальної вартості квартири. Якщо ж покупець планує взяти кредит на 20 років, то ставка складе 14,9% в перший рік з ростом до 23,9% на наступні роки.

Особливість первинного ринку нерухомості полягає в тому, що не можна довго тягнути з прийняттям рішення. Формула проста: чим раніше зроблена інвестиція, тим вигідніше вкладення. У цій справі не так важливо, за якою схемою відбувається операція: у розстрочку, кредит або 100%-ва оплата. Тому велика частина продажів за кредитними програмами здійснюється на початковому етапі будівництва. У більшості випадків беруть кредити на невеликі суми - до 1 млн грн.

На мою думку, зниження кредитної ставки на вартості житла кардинально не відіб'ється. Зрозуміло, що наявність доступної іпотеки дасть додатковий поштовх купівельному попиту, а це може призвести до короткочасного зростання вартості квадратного метра в житлових комплексах, які користуються популярністю у покупців. Одним з таких став ЖК "Нова Англія" формату місто в місті - забудовнику вдалося створити справжній англійський містечко площею 9 га з розвиненою інфраструктурою.

Однак на вартість житла впливають інші чинники: інфляція, дефіцит кваліфікованих кадрів у будівництві (і, відповідно, зростання оплати праці для перешкоди відтоку будівельних кадрів за кордон), зростання ціни на енергоносії і, відповідно, зростання цін на матеріали, підвищення вимог кінцевого споживача до інфраструктурних і якісним характеристикам будівельних об'єктів і т. д. Враховуючи органічний ріст собівартості, девелопери змушені поступово піднімати ціни на квадратний метр. Іпотечне кредитування, якщо ставки будуть дійсно доступними, стане швидше одним із багатьох факторів, що впливають на зростання ціни.