Іпотечний маневр. Як збільшити доходи пенсіонерів, не підвищуючи податків
На сьогодні Пенсійний фонд (ПФ) є джерелом цілого ряду соціально-економічних ризиків. Витрати на пенсійне забезпечення створюють значну фіскальне навантаження на економіку. Незважаючи на те що вони довгий час залишаються пріоритетом уряду (на пенсії йде третина ресурсу консолідованого бюджету), поки не доводиться говорити про те, що досягнуто прийнятне рішення питання. Пенсійна реформа 2011 р. і обмеження пенсійних виплат останніх трьох років допомогли скоротити частку ПФ в структурі ВВП з 18% в 2010 р. до 11% у 2016 р. Але, незважаючи на це, витрати ПФ України залишаються одними з найбільш високих серед розвинутих країн Європи та ОЕСР. А після скорочення ставки єдиного соціального внеску в два рази дефіцит ПФ підстрибнув до 6% ВВП.
І при цьому, незважаючи на високі показники фінансування, абсолютний розмір середньої пенсії не дозволяє стверджувати, що пенсійна система України ефективно бореться з бідністю серед людей похилого віку. На жаль, середній пенсіонер балансує на рівні встановленої міжнародної абсолютної межі бідності, отримуючи трохи більше двох доларів на день. Він залишається і за абсолютною національною межею бідності. Очевидно, що пенсійна система в Україні не справляється також із завданням вирівнювання доходів людини протягом життя. Коли людина виходить на пенсію, то втрачає майже 2/3 доходів, які отримував будучи найманим працівником.
Ситуація ускладнюється надзвичайної диференціації пенсій в залежності від соціального статусу, професії, яка спотворює стимули для участі в державному пенсійному страхуванні та зводить оптимізаційні задачі до здійснення мінімально можливих внесків.
Як бути
На жаль, доводиться констатувати, що навряд чи життя середньостатистичного пенсіонера покращиться в майбутньому. В кінці 2016 р. 10 працівників, які сплачують ЄСВ, вже, по суті, містять 12 пенсіонерів. До 2060 р. пенсійна навантаження подвоїться. Згідно з прогнозами МВФ відсутність реформ у пенсійній сфері при збереженні сьогоднішнього рівня витрат і поточних демографічних тенденцій призведе до скорочення пенсійних виплат до рівня 28% середньої зарплати в довгостроковому періоді.
Анонсоване урядом підвищення (осучаснення) пенсій на суму від 200 до 1000 грн - це тимчасовий перепочинок, а не вирішення проблеми. Чому? По-перше, воно стосується тільки тих, хто вийшов на пенсію раніше і у кого інфляція вже "з'їла" пенсію ледь не до рівня мінімальної. По-друге, якщо з кінця 2013 р. і до початку 2017 р. середня пенсія зросла на 19,8%, то ціни за той же період більш ніж удвічі. По-третє, справа ще й у тому, що анонсоване урядом підвищення не є регулярним. Це означає відсутність гарантій підвищення пенсії (особливо якщо вона виявиться більше мінімальної) у наступному році, через рік, через два і навіть через п'ять. В результаті пенсію знову "з'їсть" інфляція, а співвідношення пенсії та середньої заробітної плати буде продовжувати скорочуватися.
Рецепти пенсійної реформи в якості пріоритетів розглядають фіскальну стабільність. Зараз уряд оприлюднив Меморандум з МВФ, в якому пунктирно окреслені напрямки реформ. Вони зводяться в першу чергу до подальшого встановлення більш жорстких критеріїв отримання пенсії (створення стимулів для більш пізнього виходу на пенсію, збільшення трудового стажу). Але навіть "затягування поясів" дозволяє в довгостроковій перспективі тільки скоротити дефіцит пенсійної системи до 3% ВВП. Це вдвічі менше, ніж зараз, але навряд чи це можна вважати вирішенням проблеми. Очікування щодо значного розширення бази ЄСВ виглядають надто оптимістичними з-за низької довіри до влади, низької податкової культури та відсутність стимулів участі в державному пенсійному страхуванні. Теоретично запровадження другого обов'язкового (накопичувального) рівня пенсійного страхування дозволяє сподіватися на деяке зростання пенсійних виплат тим, кому менше 35 (сьогодні це українці 1982 р. народження), але при цьому пов'язане з численними ризиками, зокрема:
- неефективним і нецільовим використанням пенсійних накопичень;
- роз'їдання накопичень інфляцією;
- негативним інвестиційним доходом;
- недорозвиненим фондовим ринком, не дозволяє ефективно інвестувати.
Виникає питання: як вижити в ситуації, коли держава не забезпечує достатнього рівня пенсійних виплат, а людина вже не має можливості зробити необхідні пенсійні заощадження?
Зворотній іпотека
Один із шляхів, який міг би дозволити сучасному пенсіонеру отримати добавку до пенсії і більш заможний рівень життя - це монетизація свого житла з допомогою зворотного іпотеки. Зворотній іпотека - це кредит, який надається під заставу житла. Іншими словами, пенсіонер може отримувати періодичні виплати (можуть бути щомісячні виплати або декілька великих виплат) під заставу житла. На ці кошти нараховуються відсотки, але пенсіонер не буде обслуговувати і погашати кредит. Борг буде повернений кредитору тільки після продажу житла. Різниця між вартістю житла і тілом боргу з відсотками буде повернута нащадкам пенсіонера. При цьому право власності, право користування і право проживання залишається за пенсіонером.
Для отримання кредиту від пенсіонера, який має право власності на житло, як правило, потрібно підписати договір, сплатити досить високу вартість організації зворотного іпотеки, застрахувати житло (що теж не дешево) і постійного проживати у своєму житлі, своєчасно здійснювати комунальні платежі, підтримувати нерухомість в належному стані. Схеми бонусів для пенсіонерів залежать від деталей договору зворотної іпотеки, визначаються законодавством і окремою угодою між банком і позичальником.
Бонус середнього пенсіонера в Україні цілком реально може становити 1,5-2 середні пенсії щомісяця протягом 10-15 років. Від зворотної іпотеки позитив отримує не тільки пенсіонер і банк. Це вигідно і державі
Воно досягає соціально-економічних цілей зменшення бідності, а економіка в цілому - стимулювання зростання через пожвавлення споживання, при цьому немає збільшення фіскального тиску.
Сама по собі ідея отримання добавки до пенсії від житлового активу в Україні не нова. У довгому переліку альтернатив - довічна рента, оренда, продаж житла та переїзд до родичів, в будинок престарілих або в більш дешеву квартиру. Одна з альтернатив була запропонована одіозним мером Києва Леонідом Черновецьким, який пропонував пенсіонерам столиці довічне утримання в "кращому домі" в обмін на їх київську квартиру.
Як інструмент, зворотна іпотека має ряд важливих переваг: можливість продовжувати жити в своє житло, відсутність необхідності повертати борг, гнучкість виплат, відсутність зобов'язань цільового використання грошей, відсутність додаткової відповідальності за борг, а також можливість повернути його.
Безумовними світовими лідерами по розвитку ринку зворотної іпотеки є розвинені країни: США, Великобританія і Австралія. У Польщі в грудні 2014 р. набув чинності закон про зворотну іпотеку. Однак з тих пір, незважаючи на потенціал зворотної іпотеки (2.5 млн квартир і будинків у володінні осіб старше 65 років), особливого розвитку цей інструмент не отримав. У Польщі більш популярна довічна рента, коли пенсіонер отримує довічне утримання в обмін на відмову від прав власності після смерті.
В Росії в 2011-2012 рр. був запущений пілотний проект впровадження механізму зворотного іпотеки під крилом ВАТ "Агентство з реструктуризації іпотечних житлових кредитів" (створено і належить уряду РФ). Умови були такі: мали право на отримання пенсіонери у віці 60 років і старше, максимальна сума позики могла становити 80% вартості житла, при ставці 9% річних виплати могли проводитися як одноразово, так і регулярними траншами.
Спроба обмежилася пробним етапом і була невдалою. Основні причини, зокрема, низький інтерес банків до довгострокового кредитування в умовах нестабільного економічного середовища, великих ризиків зниження вартості квартири, а також висока вартість залучення фінансових ресурсів і, як наслідок, більша процентна ставка (9-10% річних, критичний рівень, при яких значно скорочуються виплати). З боку пенсіонерів, власників нерухомості, більшість питань зводилася до наявності додаткових гарантій з боку держави.
Очевидно, що для того щоб зворотна іпотека запрацювала в Україні, в першу чергу, повинен бути створений правовий і економічний фундамент. Необхідно впровадження правових інститутів, які чітко визначають права і обов'язки сторін, що обмежують можливість зловживань і махінацій. Крім того, для реалізації цього інструменту також потрібні і економічні передумови. За три останні роки рівень цін підвищився вдвічі, вартість кредитних ресурсів центрального банку для комерційних банків залишається високою - 14%, а ціни на нерухомість не демонструють тенденції зростання. Тому вартість іпотеки для пенсіонера в кращому випадку буде трохи менше 30%.
Що це означає на практиці? Для пенсіонера з щомісячними платежами в $100 квартири вартістю $30 тис. вистачить орієнтовно всього на дев'ять років. Для банків це великі ризики знецінення нерухомості. Тому для нормального функціонування зворотного іпотеки інфляція повинна знизитися до 5-6%, дисконтна ставка повинна вимірюватися однозначним числом, а економіка повинна почати рости.
Крім того, як завжди необхідна роз'яснювальна робота. З одного боку, потрібно підвищити обізнаність населення про нові можливості. З іншого - роз'яснити всі ризики, щоб громадяни не відчували себе обдуреними, оскільки пенсіонер повинен усвідомлювати ризики значного зниження добробуту в разі, якщо він "з'їсть" цегла свого житла задовго до того, як відійде в кращий світ або не буде виконувати свої обов'язки, згідно з договором. Проте досвід розвинених країн свідчить, що при належній організаційній роботі держави зворотна іпотека, зручний фінансовий інструмент для літніх людей, щоб збільшити свої грошові доходи.
Наталія Лещенко, економіст Центру соціально-економічних досліджень "CASE-Україна".
