Інвестиції в нерухомість: інструкція з виживання
Змінюються ціни, умови і гравці, але стабільними залишаються ризики, яким піддаються покупці. Тому перед таким важливим кроком їм потрібно озброїтися необхідними знаннями і заручитися підтримкою професіоналів.
Як перевірити забудовника
У найближчі три роки поліпшити свої житлові умови має намір кожен десятий житель України. Такі результати опитування понад 1600 осіб з 140 населених пунктів 20 регіонів України, які провели експерти Національного центру фінансових досліджень в лютому поточного року. Більше третини опитаних, а саме 35%, віддають перевагу новобудовам, а не вторинного житла. При цьому найбільш привабливим для українців є житло в багатоквартирних будинках - таку нерухомість хочуть придбати 57%.
У первинному житло є багато переваг, - перш за все це використання сучасних технологій будівництва та будматеріалів, відповідним загальносвітовим нормам і стандартам. Серед них - утеплювачі, а також шумо - і гідроізоляція, які дозволяють не тільки отримати комфортне житло, але і в подальшому економити на витратах тепла, води та електрики, що дуже важливо, враховуючи підвищення комунальних послуг. До плюсів можна додати вдалі планування та справну роботу всіх систем.
У той же час покупка житла, в тому числі новобудови, завжди зв'язана з істотними фінансовими ризиками. Щоб убезпечити себе від нечесних забудовників, необхідно акцентувати увагу не тільки на самому об'єкті, але і провести перевірку обраного забудовника.
Така перевірка включає в себе декілька пунктів. Перший - аналіз цін. З допомогою інформаційних сайтів і різних форумів зробити це неважко. Але варто пам'ятати, що найнижчі ціни, як правило, пропонують забудовники з серйозними проблемами, наслідком яких може стати призупинення роботи на будмайданчику. Можливо, забудовник заощадив на отриманні необхідної документації для будівництва, або будівництво лише на етапі зведення паркану. Відомі випадки, коли на вартість впливало географічне положення будинку - наприклад, в місці зсувів, грунтових вод, на місці захоронення відходів або на залишках кладовища. Тому суттєво занижена вартість квадратного метра повинна насторожувати і викликати бажання більш ретельно перевірити ситуацію на будівельному майданчику, так і самого забудовника.
"На жаль, в ментальності людини, яка бачить низьку ціну, закладено думати про те, що "погане станеться з ким завгодно, але не зі мною". Ніколи не можна розглядати нижню межу ціни! Це як вершкове масло - воно може коштувати 20 грн, а може 80. Те, що з мінімальної вартості, не треба навіть розглядати, адже воно не може бути олією за замовчуванням. Починаємо з середини ціни і рухаємося вгору", - радить керівник департаменту маркетингу та реклами ЖК "Комфорт Таун" Олександр Немтирев.
У той же час поспішати з висновками не потрібно, оскільки зазвичай в рекламі публікують найнижчу ціну, яка поширюється на багатокімнатні апартаменти, або на квартири з найбільш невдалим плануванням або розташуванням.
Другий пункт - перевірка історії і репутації компанії-забудовника. В такій справі у допомогу спілкування на спеціалізованих форумах в інтернеті, відгуки про забудовника, інформація в ЗМІ. "Зверніть увагу і на кількість об'єктів, що вже зданих в експлуатацію забудовником, і на період їх здачі, на резонансні питання, пов'язані з ними. Адже чим менше проблем у забудовника, у конкретній будмайданчика, тим менше про нього написано, оскільки про хороше пишуть мало, а про погане - все", - говорить Олександр Немтирев.
Якщо забудовник працює відразу на кількох об'єктах, але не має жодного завершеного, - краще пошукати іншу компанію, оскільки інвестиційні ризики дуже високі.
Дізнатися про репутацію обраної будівельної компанії можна відразу декількома способами. Для цього необхідно, знову ж таки на інтернет-ресурсах провести моніторинг відгуків людей, які інвестували у вже завершені об'єкти. Варто звернути увагу на те, наскільки були виконані терміни здачі, як оперативно відбулося підключення до комунікацій і виникали при цьому проблеми, якщо так - як забудовник їх вирішував. Важливим моментом є наявність у забудовника партнерів з надійною репутацією - фінансові установи, архітектурні бюро, підрядники. Перевірити, чи не фігурує компанія у будь-яких судових тяжбах, можна на офіційному сайті Єдиного держреєстру судових рішень.
Наступний етап - перевірка документів компанії і цікавить новобудови. Як правило, забудовник на сайті викладає копії основних документів - ліцензії, що підтверджує право здійснення будівельної діяльності, та дозвіл на проведення будівельних робіт. Необхідно переконатися, що на будівництво будинку або житлового комплексу забудовник отримав рішення місцевого органу влади про відведення земельної ділянки під будівництво; має договір оренди ділянки (строки договору повинні перевищувати задекларований термін будівництва); ТУ на комунікації; проект і його експертизу. Потенційний покупець також повинен мати доступ до докладного опису процедури вкладення коштів і копії бланка договору.
Експерти радять поцікавитися також інформацією про замовника, генпідрядника і розробника будівництва.
Якщо все в порядку, доведеться запастися ще великим терпінням, щоб поспостерігати за процесом зведення будинку безпосередньо на будівництві. Тільки так можна з'ясувати, як просуваються роботи і чи варто ризикувати власними коштами. Щоб зробити висновки, придивіться до кількості робочих на будмайданчику і як часто вона пустує, чи активно використовується будівельна техніка, не є підйомний кран тільки прикрасою майданчики. Ті забудовники, які цінують свій і чужий час і гроші, часто не припиняють будівництво у вихідні та навіть в нічний час.
Троє в законі і небажані схеми
На наступному етапі необхідно з'ясувати, через яку організацію інвестору пропонується вкласти кошти у будівництво. Відомо, що в споруджуваному будинку набути право власності на квартиру неможливо. Необхідно укласти договір із забудовником, за яким право власності на обрану квартиру інвестор отримає після введення будинку в експлуатацію. При цьому факт придбання квартири фіксується лише в обліковій табличці девелопера, і існує ризик подвійних продажів, оскільки відсутній єдиний реєстр споруджуваних квартир та правила їх реєстрації. Навіть якщо запевнити інвестиційний договір нотаріально, це не змінить ситуацію в цілому, оскільки по суті реєструється тільки передача грошей.
На ринку діє декілька схем інвестування. Три з них - участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ), придбання безпроцентних цільових облігацій і використання інститутів спільного інвестування - передбачені ст. 4 Закону "Про інвестиційну діяльність". Законними вважають такі схеми вкладення коштів, як попередній договір, заставна, договір переуступки, договір купівлі-продажу майнових прав, форвардні контракти, хоча юристи їх не радять.
Ще один важливий момент - схема оплати. Забудовники з надійною репутацією вказують у договорі реквізити компанії, необхідні для внесення плати через банківську касу. При цьому вся платіжна документація зберігається. У договорі з забудовником обов'язково повинні фігурувати такі пункти: секція і поверх розташування квартири, її номер, площу, вартість одного квадратного метра, точні строки виконання всіх робіт і передачі будинку в експлуатацію; опис і схема планування квартири; вичерпне та зрозуміле опис відповідальності забудовника у разі порушення строків будівництва та введення його в експлуатацію; форс-мажорів, які можуть знімати відповідальність із забудовника. Також забудовник повинен зобов'язатися не відчужувати третім особам майнові права на квартиру. Крім того, вказується порядок оплати, терміни, етапи, розміри платежів. В пакет входить перелік всієї документації, на підставі якої забудовник здійснює будівництво, а також термін дії даного договору та реквізити сторін.
З помічником або без?
І все ж, незважаючи на всі застереження, на вітчизняному ринку існує чимало схем, щоб "обіграти" недосвідченого інвестора. Часто покупці, які діють самостійно, самі роблять помилки. Приміром, не враховують такі додаткові витрати при покупці квартири, як державне мито, військовий збір та нотаріальні витрати по операції, які можуть переноситися на нього і масово практикується в передмісті столиці і там, де переважає малоповерхова забудова. Але найбільший ризик - це не отримати об'єкт інвестування.
Ріелтори відзначають, що специфіка роботи з нерухомістю в Україні та за кордоном відрізняються: за кордоном ніхто не витрачає ні свого часу, ні зусиль на питання, пов'язані з нерухомістю, а відразу звертаються до фахівців.
У нас поки тільки приходять до цього - щорічно збільшується частка угод із залученням професійних ріелторів. За даними компанії ARPA Real Estate, в 2013 р. кількість угод з ріелторами становило близько 30%, тобто мова йшла про третини ринку, в 2015-му частка таких угод зросла до 40%, в 2016 р. - до 60%.
Цей ріст зумовлений переважно двома факторами: на ринку первинної нерухомості девелопери все частіше стали звертатися до професійних продавцям і віддавати продажу на аутсорсинг, на ринку вторинної нерухомості збільшилася кількість угод-ланцюжків.
"На мій погляд, безпечні всі проекти з документами на право власності. Зараз на ринку вибір досить широкий, щоб знайти найкраще співвідношення ціни та якості і з найменшими ризиками. Для цього раджу звертатися до грамотним ріелторів", - говорить керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов.
На думку фахівців, зараз триває період цінової стабільності на ринку нерухомості. І оскільки негативних тенденцій не очікується, цей час можна вважати вдалим для інвестування в нерухомість, при цьому ефективніше вкладати інвестиції саме на первинний ринок.
