Холодні будинки як спосіб заробити

Банкіри знайшли перспективну нішу

За житловим фондом України міцно закріпився ярлик головного розтратника енергоресурсів. Споживання теплової енергії в українських багатоповерхівках у 2,7 рази перевищує європейські показники: у нас - 267 кВт·год/кв. м, в аналогічних будинках в Європі - близько 100 кВт·год/кв. м.

Мінрегіон констатує: на опалення багатоквартирних будинків та бюджетних установ витрачається 7,6 млрд куб. м газу в рік. При цьому ефективно використовується всього 2,6 млрд кубометрів, інший газ іде в нікуди із-за низької ефективності ТЕЦ і котелень, поганій ізоляції тепломереж, неутеплених будівель. C приватними будинками ситуація теж не райдужна - на їх опалення витрачається 11,3 млрд куб. м газу, з яких за призначенням використовується лише 4,3 млрд.

Висновок очевидний: щоб скоротити споживання блакитного палива, треба провести термомодернізацію будинків, замінити теплогенеруюче обладнання, модернізувати інженерні мережі і т. п. В Мінрегіоні не полінувався підрахувати: реалізація цих заходів обійдеться в $57 млрд, зате дозволить щорічно економити 11,4 млрд кубометрів газу. Тільки обсяг необхідних інвестицій у реконструкцію
75 тис. багатоповерхівок, 6,5 млн приватних будинків і 100 тис. громадських будівель в Мінрегіоні оцінюють в $47 млрд., А ось в Держагентстві з енергоефективності та енергозбереження вважають, що для термомодернізації житлових будинків і бюджетних установ знадобиться більше грошей - від $52,7 млрд до $95,4 млрд.

Згідно із Законом №417-VIII "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" до
1 липня цього року українці повинні визначитися, як вони будуть керувати своїм будинком, звідки брати гроші на його утримання, ремонт і т. д.

Запропонований чиновниками варіант - створювати ОСББ і брати "теплий" кредит на термомодернізацію будинків. Задоволення це не з дешевих. "На сьогодні комплексна реновація дев'ятиповерхового панельного будинку на кілька під'їздів може коштувати понад 10 млн грн. Сума дуже приблизна, залежить від типу будинку, його стану, переліку реалізованих заходів, якості і виробників матеріалів і т. д.", - повідомили "ВД" у прес-службі Мінрегіону. Тобто якщо в будинку 120 квартир, то мешканцям кожної з них доведеться викласти понад 80 тис. грн.

Чиновники наполегливо радять звертатися в банки за позиками, обіцяючи відшкодувати за рахунок держави 40% тіла кредиту. Приміром, Ощадбанк готовий позичити на термомодернізацію багатоповерхівок суму з розрахунку не більше 42 тис. грн. на одну квартиру під 23% річних на п'ять років. Не дивно, що в минулому році тільки 206 ОСББ зважилися утеплятися на таких умовах, при цьому середній розмір кредиту становив 110 тис. грн.

Щоб підштовхнути процес, в Мінрегіоні вирішили замовити проектну документацію энергомодернизации будинків і реалізувати ці проекти на показових об'єктах. ДП "Науково-дослідний інститут будівельних конструкцій" розробило 30 проектів для будівель соціальної сфери (лікарень, шкіл, дитсадків) та 13 проектів - для житлових будинків і бюджетних установ. Безумовно, ідея корисна. Зараз ОСББ беруть кредити в основному на утеплення фасаду будинку та встановлення індивідуального теплового пункту. Але це лише частина того, що необхідно зробити для підвищення енергоефективності будівлі. На жаль, такі "методички" за энергомодернизации не вирішить головної проблеми - дорожнечі позикових коштів і невигідність умов фінансування.

Утеплення будинків коштує недешево. Наприклад, у Східній Німеччині витрати на комплексну термомодернізацію будівлі становлять 150-200 євро на квадратний метр. Але є важливий момент - німці отримують на ці заходи 20-річні кредити під 0,75% річних. У Литві такі позики також видаються на 20 років під 3% річних з гарантією незмінності цих умов протягом терміну кредитного договору. Так що зміна умов кредитування може підштовхнути процес энергомодернизации житла набагато більше, ніж будь-які випущені чиновниками допомоги.

Реновація без правил

Технічно застаріле житло - не тільки українська проблема. Кожна країна вирішує її по-своєму, в залежності від традицій, рівня добробуту, потреб суспільства і компетентності органів державної влади. Наприклад, у країнах Західної Європи основним приводом для реновації будинку є його низька енергоефективність. Найбільш продумані проекти розроблені у Великобританії, Нідерландах, Німеччині, Франції і т. д. В цих країнах досить поширена модель отримання коштів для модернізації будівель масової післявоєнної забудови, зокрема надбудови мансардних поверхів. Квадратний метр в надбудові обходиться в 1,5-2 рази дешевше, ніж у будинку, що зводиться до нуля. Продаючи мансардні квартири за ринковою вартістю, інвестор не тільки відшкодовує витрати на заміну комунікацій, але і отримує прибуток. У Києві, Харкові та інших містах було реалізовано кілька подібних пілотних проектів, але бажаючих зайнятися цим бізнесом, так і не знайшлося.

Ще один варіант - знести всі старі будинки і на їх місці побудувати сучасні висотки. Такий "хірургічний" шлях цілком виправданий при високих цінах на землю. Тоді забудовнику вигідніше не купувати ділянку, а викупити квартири у мешканців або надати їм інше житло, знести старі будинки і побудувати на їх місці новий житловий комплекс. В Україні таким чином намагалися вирішити проблему хрущовок, в яких проживає кожний четвертий житель міст. Вперше про необхідність реновації кварталів застарілого житла в нашій країні заговорили ще в середині 90-х років минулого століття. Але з тих пір були реалізовані лише поодинокі проекти зі знесення хрущовок і зведення на їх місці багатоповерхівок. Процес не пішов перш за все із-за необхідності розселяти мешканців старих будинків. Для цього необхідна згода всіх мешканців, і одна бабуся, що не бажає з якихось причин переїжджати в новобудову, може заблокувати весь проект. До того ж проживають в хрущовках мешканці почали масово прописувати до себе родичів, щоб при відселенні мати право на велику житлоплощу. У сформованих умовах будівельним компаніям набагато вигідніше просто дати хабар "потрібним" людям і отримати дозвіл на будівництво 24-поверхової "свічки" у центрі старого кварталу.

Хто дасть гроші на утеплення будинків

Щоб вирішити проблему, у Відомстві пропонують створити Фонд енергоефективності. Його концепція вже готова. "Фонд - це два окремих рахунки, на які будуть надходити кошти з державного бюджету і бюджету донорів. Буде створено наглядову раду, до якої увійдуть представники і донорів, і державних установ, і тих, хто займається енергоефективністю: Держагентства з енергоефективності, асоціації тепловиків, інших учасників ринку. Саме вони будуть визначати політику: яким чином компенсувати ту чи іншу частину кредитів на реалізацію проектів", - пояснив віце-прем'єр-міністр - міністр регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ Геннадій Зубко.

Фінансову модель фонду вітчизняні чиновники представляють так: донори протягом перших п'яти років безповоротно нададуть 5 млрд грн. Держбюджет у перший рік підкине 1 млрд грн., а потім щорічно буде зменшувати субсидії на комуналку на 2% і половину цих грошей спрямовувати до фонду (за п'ять років сума повинна скласти 6,7 млрд грн.). У свою чергу, фонд буде надавати пільгові кредити під 5% річних. Передбачається, що ця діяльність дозволить протягом п'яти років заробити 5,6 млрд грн. Як розраховують чиновники, через 15 років активи фонду зростуть до 54,1 млрд грн.

Ідею створення Фонду енергоефективності назвати реформаторської можна з великою натяжкою. Аналогічний фонд був створений ще в 2008 р. Джерелом його наповнення були штрафи за порушення законодавства про енергозбереження, а гроші йшли на здешевлення відсоткової ставки за кредитами, взятими для покращення енергоефективності. Правда, проіснував він недовго - до 2011 р., коли була ліквідована Держінспекція з енергозбереження (саме цей орган накладав штрафи).

Тим не менш реінкарнація фонду - явище позитивне. "Ось тільки незрозуміло, хто буде верифікувати досягнення енергоефективності одержувачами кредитів. Адже на сьогоднішній день знищені всі територіальні управління Госэффективности, розігнані технічні фахівці, а нова система не створена", - говорить координатор Експертної платформи з енергоефективності Ігор Черкашин.

Коли запрацює фонд, прогнозувати складно, у кращому випадку це відбудеться в кінці 2016 р. Але до цього ще треба ухвалити закони про енергоефективність будівель, комерційному обліку тепла і води, затвердити нормативно-правовий акт, що дозволяє використовувати житлову субсидію на енергоефективні проекти, і масу інших документів.

Чому холодно в новобудовах

На словах виступаючи за енергетичну ефективність, влада не поспішають приймати закони, що регулюють відносини у цій сфері. Наприклад, законопроект "Про енергетичну ефективність будівель" вже кілька років ходить по чиновницьких кабінетах і коридорах ВР. Як повідомили "ВД" у Мінрегіоні, останній варіант цього документа, вже направлений до Кабміну, був повернутий на перепогодження "у зв'язку із зміною складу уряду". Порівняно з численними попередніми редакціями, цей законопроект спрощував вимоги до энергодокументации, а отже, дозволяв економити гроші забудовників. За чутками, "полегшену" версію пролобіювали будівельні компанії, які не хочуть витрачати зайві гроші на зведення більш якісних будинків із застосуванням енергозберігаючих технологій і матеріалів.

У Відомстві запевняють, що енергоефективність новобудов і зараз контролюється. Мовляв, з січня 2009 р. енергетичний паспорт є обов'язковою складовою проектної документації для житлових і громадських будинків при новому будівництві та реконструкції. Спочатку розроблену проектну документацію перевіряє Держбудекспертиза, а на стадії будівництва за дотриманням всіх заявлених норм стежить технагляд, авторський нагляд і Державна архітектурна будівельна інспекція. Тільки от насправді забудовники не надто дотримуються правил. Приміром, у першому кварталі цього року ДАБІ виявила порушення містобудівного законодавства на третини перевірених будівництв.

Учасники ринку визнають, що насправді ситуація ще гірша. Прагнучи максимально здешевити будівництво, більшість забудовників свідомо йдуть на порушення будівельних норм і правил. За словами директора проектної групи "Архиматика" Олександра Попова, дуже часто новобудови мають неутеплені бетонні конструкції, які межують з одного боку з вулицею, а з іншого - з обігрівається приміщенням. Таким чином, створюється місток холоду: бетонна поверхня, що виходить в приміщення, збирає конденсат, що може привести до утворення цвілі і грибка. Ще одне поширене порушення - відсутність теплоізоляційного кожуха на трубах гарячої води. В результаті нагрівається бетон біля труби, а вода доходить до квартир мешканців вже на кілька градусів холодніше. Багато забудовників утеплюють фасади будівель высокогорючими і быстроплавящимися матеріалами - так набагато дешевше. У фасадних роботах часто використовують потиньковані пінопласт замість вентильованого фасаду з утепленням його мінеральною ватою. "Застосування сучасних якісних теплоізоляційних матеріалів і технологій, що дозволяють будувати енергоефективні будівлі, обходиться на 10-20% дорожче. Це набагато більше, ніж штрафи за використання неякісних будматеріалів, які рідко перевищують 100 тис. грн.", - говорить директор компанії "Е. К. Сервіс" Володимир Семенцов.

Якщо влада не посилять контроль над дотриманням забудовниками норм енергозбереження, то мешканцям новобудов, який виклав чималі гроші за свої квартири, скоро доведеться знову шукати гроші, щоб утеплити житло і знизити витрати на комуналку. Втім, може бути, до цього часу запрацює Фонд енергоефективності, і чиновники, які за гроші закривали очі на будівництво холодних будинків, зможуть знову заробити, видавши мешканцям кредити на їх утеплення.

Як утеплюються сусіди

Реновацію житла в державах Прибалтики та країнах Східної Європи - це в основному просунутий капітальний ремонт, який проводиться за рахунок фінансової підтримки Євросоюзу. У Латвії, наприклад, почали займатися старим житловим фондом у 2008 р. за участю Банку розвитку Німеччини та Фонду Східно-Європейської ініціативи. З тих пір було освоєно 152 млн євро і реновировано понад 700 багатоквартирних будинків. У масштабах країни - це крапля в морі. Тепер ЄС виділяє Латвії ще 166 млн євро, які будуть витрачені на утеплення 1,7 тис. будівель.
Схема термомодернізації по-латвійськи така: спочатку проводиться загальнобудинкові збори, на якому цю ідею повинні схвалити більшість мешканців (50% + 1 голос). Це дає зелене світло оформлення всієї технічної документації. Частина витрат оплачують місцеві влади (наприклад, 80% вартості енергоаудиту фінансує Ризька дума). Наступний етап - ще одне зібрання, на якому обирається відповідальний за реновацію, за якого повинні проголосувати 2/3 мешканців. Найчастіше люди доручають цю місію своєму домоуправлению. Або мешканці можуть організувати товариство співвласників квартир, яке вибере будівельну компанію, залучить кредит і т. д.

Гроші - найболючіше питання при реновації будинку. Половину коштів безоплатно дає ЄС, і тут головне слово за державним органом - Латвійським фінансовою установою розвитку Altum. Саме ця структура розглядає, яким дому виділити гроші Євросоюзу. Витрати на термомодернізацію - в середньому 100-150 євро на квадратний метр. Якщо 50% проекту оплачує ЄС, то залишається знайти другу половину. Є два варіанти: звернутися в банк або же знову розраховувати на Altum, який розгляне можливість надання кредиту за ставкою EURIBOR + 2%. Крім того, мешканці реновірованних будинків отримують бонус від держави - 90%-ву знижку на податок на нерухомість.

Про потенціал енергоефективності в житлово-комунальному господарстві читайте тут

Опубліковано в тижневику "Власть денег" № 5 (442) за травень 2016 р.