Гори, Гори ясно. Як Києву зберегти історичний центр і залучити інвесторів
20 червня 2017 року на розі центральних київських вулиць Хрещатик і Богдана Хмельницького зайнялося старовинна будівля, відоме кожному киянину як Центральний гастроном або просто "ЦГ". Випити чашечку ароматної кави, поділитися останніми плітками і прочитаними нещодавно книжковими новинками - кращого місця для київської інтелігентної публіки було не знайти, тим більше, що поруч знаходився один з "культових" (як сказали б зараз) книгарень - "Знання". Але час невблаганно вносить свої корективи в цей ідилічний міський пейзаж. Відкрився "оттюнингованный" ЦУМ. Магазину "Знання" - немає. Знання нині не у фаворі. Та й над старим будинком колишнього Центрального гастроному нависла важка долоня в малиновому рукаві.
Прості рухи
Схема з подпалами стала вельми популярною для "розчищення" старій частині міста. Адже тут, куди не кинь-усюди клин - якщо не пам'ятник архітектури, історії. Для початку будівельних робіт потрібно отримати дозвіл Мінкульту і місцевого управління охорони культурної спадщини. А чиновники нині жадібні пішли, майже як толкиеновские гноми, багато беруть і глибоко копають. Тому застосовується досить проста схема: набувається право користування на будівлю; сама будівля доводиться до аварійного стану з відселенням всіх мешканців та орендарів. А потім, раптовий вогонь... І ось, пам'ятника вже як би і немає, можна будувати чергове убозтво з "лицарської" башточкою...
Ясна річ, що отримати права на будівлю непросто, чужі тут не ходять, а крім того, є ще й можливість отримати матеріальну винагороду за прийняте рішення...
Заробіток чиновника
Вихідна точка міської корупції - виділення земельних ділянок в оренду і продаж землі в приватну власність. Якщо б Київ, свого часу, застосував прозору схему виділення землі, його бюджет міг бути збільшений як мінімум вдові, у всякому разі, в період максимального "розпаювання" (2007-2010 роки). За вказаний період, за оцінками, опублікованими в пресі, було передано в оренду або реалізовано, часто без конкурсу, більше 3 тисяч га землі, яку за цінами того часу оцінювали приблизно в $10 млрд. На другому місці - механізм видачі дозволів на будівництво та погодження технічної документації. Потім, сплата так званих пайових внесків до міського бюджету, розмір яких можна правильно розрахувати, благо методика дозволяє. І на завершення - підключення до мереж компаній - монополістів (вода, електрика).
За оцінками будівельних компаній, так званий корупційний податок у структурі собівартості будівельних робіт становить до 40%.
Враховуючи, що в Києві щорічно здається приблизно 1,5 млн квадратних метрів нерухомості (житлової, офісної, торговельної), а собівартість одного "квадрата" приблизно $500, отримуємо приблизно $300 млн на рік, які у вигляді вершків знімають чиновники і власники компаній - монополістів.
Ось чому, посаду столичного мера, останнім часом з легкістю розмінюють на президентські амбіції і багато хто з нині діючих політиків-важковаговиків, що у свій час намагалися покерувати столицею. Ну, а посаду столичного головного архітектора взагалі можна розглядати як синекуру №1 в нашій країні. З одного боку, за запевненням "головних", від них нічого не залежить і зупинити незаконні будівництва вони не в силах. З іншого - від посади головного архітектора залежить практично все. Саме тому, багато великих гравців на ринку столичної нерухомості намагаються провести на цю посаду свою креатуру.
Цікаве спостереження: за останні роки, більшість, якщо не всі, головні архітектори столиці не народилися в Києві. Може тому і стали можливими такі кричущі випадки, як, наприклад, руйнування за одну ніч чудово зберігся будинку відомого київського архітектора Казанського на Контрактовій в 2011 році з метою будівництва на його місці чергового офісного "терема" в стилі "регіональний ампір". Цей пам'ятник архітектури був викреслений з державних реєстрів за рішенням Мінкульту заднім числом, а міські чиновники, нічтоже сумняшеся заявили тоді, що знесення будівлі, формував середу київського Подолу, було продиктовано необхідністю будівництва підпірної стіни на дніпровських схилах і будинок цьому активно заважав...
Зараз ризик знищення нависла над садибою Мурашка, будинком-замком біля Золотих воріт і над десятками інших пам'яток, які формують київську міську середу.
В той же час не можна не погодитися з тими, хто говорить про необхідність розвитку мегаполіса, невблаганною логікою урбанізації, необхідності залучення інвестицій. На жаль, в Києві не пішли по шляху створення ділового "сіті", як це планувалося на Рибальському півострові. Адже саме таким шляхом пішли багато європейські столиці, наприклад Лондон.
Якоюсь мірою змінити ситуацію на краще могло б містобудівне зонування, яке застосовується на заході і особливо розвинене в США. Столиця повинна бути поділена на певні зони, зі своїми специфічними особливостями у плані цільового призначення будівництва, поверховості, вимог до інженерії і т. д. Сам "зонінг" представляє з себе зручний для інвестора інтерфейс, з допомогою якого надається інформація, що можна побудувати за вказаною адресою (житловий будинок, торговий або офісний центр), який поверховості, які умови підключення до інженерії, кому належить право власності на земельну ділянку і як його придбати, а також інша містобудівна інформація.
В такому випадку, інвестору залишається тільки прийняти рішення про початок інвестування і відправити заявку "в один клік". А далі - внесення застави, підписання договору на право користування земельною ділянкою, узгодження вигляду фасаду будівлі (для історичної частини) та початок будівельних робіт. Виходить якийсь аналог ProZorro, тільки не частині державних закупівель, а щодо отримання містом максимально вигідної ціни за продаж права на будівельні роботи.
Тобто держава повинна торгувати не земельними ділянками і "топити" інвестора в болоті бюрократії, а продавати готовий проект у вигляді єдиного лота, де вже є і право користування земельною ділянкою і вся дозвільна документація, включаючи договору на підключення до інженерних мереж.
Ця схема працює, ми бачимо на прикладах розвинутих країн, де собівартість отримання дозвільної документації по можливості оптимізована, а умови підключення до інженерних мереж максимально комфортні для споживача. В Україні ж, поки, нульовий цикл будівництва становить від півтора до двох років, а по доступності підключення до електромереж ми знаходимося далеко у другій сотні країн. Такий стан речей дозволяє чиновникам отримувати корупційні надприбутки, а монополістам здирати три шкури з населення і бізнесу.
В координатах ж розвинених країн, чиновник - далеко не найбагатша людина, а лише фахівець, що надає стандартизований набір адміністративних послуг. А компанія монополіст, обтяжена антимонопольними розслідуваннями і штрафами, постійно прагнути скинути з себе подібний ярлик.
Якщо взяти рейтинг сприятливості умов ведення бізнесу, що розраховується Всесвітнім банком, то ми побачимо, що за таким показником як "отримання дозволів на будівництво", Україна в 2017 році опустилася на три позиції і з 61,42% пунктів посіла 140 місце. По доступності підключення до мереж електропостачання, наша країна посідає 130 місце в рейтингу.
Що стосується доступності отримання дозволів на будівництво (Світовий банк брав Київ як модельний місто країни), виходить взагалі парадоксальна ситуація. Начебто в цій сфері відбулася значна дерегуляція, ініційована ще минулою владою. На зміну горезвісним дозволами на будівництво прийшли будівельні декларації, які заповнюються за методом "відкритого вікна" в будь-якому дозвільному центрі і носять суто заявний принцип (якщо уповноважені органи протягом двох тижнів не прислали зауваження, будівельники можуть починати роботи "за замовчуванням").
Як бачимо на графіку, ми начебто повинні бути попереду планети всієї. Тоді чому таке низьке місце в загальному рейтингу, на рівні африканських країн на південь від Сахари? Для відповіді на це питання, подивимося на графік, що показує вартість дозвільних процедур (у відсотках від вартості товарного складу, тобто прямих матеріальних витрат).
І тут бачимо воістину жахливий розрив: вартість дозвільної процедури в Україні становить понад 15%, в той час як в США і ЄС на рівні 0,3-1%. Навіть в РФ і Білорусі цей показник не вище, ніж в Європі. Наші ж показники поки що перебувають на рівні Нігерії і Лесото. Звідси висновок - всі потуги з дерегуляцією перетворилися в Україні чемпіонат потрапляння пальцем в небо, при чому з такою інтенсивністю, що палець скоро зламається. Адже не важливо не тільки кількість процедур, але і їх кінцева ціна для інвестора. Якщо вартість дозволів становить 15% від загальних витрат, то тут і "єдине вікно" не допоможе. Звідси і жадібність наших забудовників, які, кидаються в спробах зняти заплановану рентабельність. А зробити це можна лише максимально підвищуючи поверховість...
Що робити
Подібну проблему в Києві допоможе вирішити не тільки містобудівне зонування, але і економічний "зонінг". Місто повинен бути розділений на групу територіальних економічних районів з маркерами: історичний, динамічний, депресивний, промисловий, інноваційний. Кожен з них повинен бути оцінений в плані транспортних потоків, необхідності будівництва об'єктів соціального призначення і т. д. Це робиться для того, що б зручність освоєння лівобережної частини міста під житлове будівництво не оберталося в кінцевому рахунку в необхідність будівництва додаткових мостових переходів, вартістю $2-3 млрд кожен.
Як приклад, можна навести район КПІ та Медичного університету, який можна розвивати як технологічний парк за прикладом технопарку Массачусетського університету і "кремнієвої долини".
В центрі міста, необхідно повністю заборонити будь-яке будівництво офісних і великих торгових об'єктів, а проводити реконструкцію будівель без збільшення їх фізичного обсягу.
Старі будівлі, що потребують реставрації і перебувають у комунальній власності, повинні передаватися інвесторам за умовну "одну гривню", але під зобов'язання повернути їм колишнього вигляду та відкриття в них закладів, що відтворюють традиційну міську культуру Києва: кафе, магазини, художні центри. Відновлення унікальної міської середовища може дати місту десятикратне збільшення туристичних потоків і доходів, відкриття нових робочих місць. Як показує досвід того ж Львова або, наприклад, Дубровника, впізнаваність і унікальність міського портрета є найкращим магнітом для залучення в місто туристів і інвестицій. Нікому не цікавий місто, покритий тільки офісними та торговими центрами. Зате образ Києва XIX століття був би привабливий для багатьох. У подібній схемі важливо впровадження механізмів контролю за інвестиційними зобов'язаннями. Це можуть бути гарантійні депозити або банківські гарантії. Головне, що б у міста залишалися дієві важелі щодо недопущення недбайливих власників.
Відомий французький соціолог і філософ, автор фундаментальної концепції "право на місто", Анрі Лефевр, описував сучасний мегаполіс як oeuvre або сукупність творчої спадщини, створеної всіма поколіннями його жителів. Це як би духовна капіталізація міста.
Кожен житель, згідно Лефевру, має право на своє місто і його культурний простір, що утворюється в результаті колективної діяльності всіх його мешканців. Але щоб насолоджуватися цими багатствами, потрібно брати активну участь в житті міста. І тоді, "невипадкові" пожежі назавжди залишаться в минулому, точніше, в лихоліття...