Гібридна офісна модель. До чого призведе злиття фізичного і цифрового простору

Орендодавці не впевнені щодо знижок на незатребувані офіси, а інвестори — як оцінювати офісні активи сьогодні під час прийняття стратегічних рішень. Можна сказати, що ми всі опинилися в такому собі тест-драйві віддаленої роботи, результати якого зіграють значну роль у формуванні всього ринку після COVID.

Однак важливо те, що ми сьогодні спостерігаємо абсолютне злиття фізичного та цифрового простору. Позиція різних компаній щодо майбутньої потреби в офісних приміщеннях варіюється від "нам це більше не потрібно" до "нам буде потрібно трохи менше площі", що значною мірою залежить від типу бізнесу. Однак головне питання полягає в тому, наскільки ефективною виявиться робота в команді для різних секторів бізнесу, що визначатиме майбутнє офісів та присутність в портфелях компаній. 

Нещодавнє дослідження CBRE, в якому взяли участь 10 000 респондентів у 18 країнах ( CBRE's Workforce Sentiment Survey), демонструє, що, незважаючи на продуктивну віддалену роботу, фізичний офіс зберігає деякі переваги, які роблять його подальше використання майже гарантованим. Серед основних 1) чітке відокремлення роботи від дому, 2) людський фактор та особисті звʼязки у робочих/ділових стосунках, 3) комфортне робоче середовище, 4) середовище для колективної роботи, 5) структурований режим дня. Одну цікаву цитату, яка підкреслює вищезазначений висновок, можна знайти в недавньому опитуванні Xerox, опублікованому на CNN: "Я не проти працювати вдома, але я не хочу жити в офісі".

За результатами дослідження, можна зробити висновок, що офіс може стати місцем для підтримки особистої співпраці, творчих задумів та соціальних звʼязків, які найкраще формуються при особистих контактах. Офіс може стати центром для навчання, семінарів та розвитку кар'єри. У всіх випадках офіс має бути оснащений відповідними технологіями для ефективного підключення віддаленої роботи. Подібні зміни розглядались і до карантину, та надалі мають керуватись потребами працівників і баченням компанії, а не умовами пандемії. Отже, у довгостроковій перспективі, працівники можуть відчувати себе менш прив'язаними до фізичного офісу, та попри все, офіс відіграватиме значну роль у підтримці корпоративної культури, співпраці та інновацій.

Поширені до пандемії, обовʼязкові довгі поїздки на роботу та концентрований рух у бік центральних районів, залишиться в минулому. Одним з позитивних наслідків для Києва, є те, що 40% ліво-право-лівобережного руху "дім-робота-дім" уже став і буде залишатися менш інтенсивним, послаблюючи тиск на завантажені заїзди на мости. Ще рік тому реалізація моделі робочого простору " hub-and-spoke" (менший центральний офіс та кілька офісів-сателітів біля головних житлових центрів) була мало реальною, а тепер, як очікується, стане новим глобальним трендом великих компаній. Дорога на роботу є одним з найбільших мінусів традиційної роботи в офісі, зважаючи на цей фактор, бізнесу тепер доведеться серйозно розглянути можливість розташування офісу ближче до місця проживання працівників.

Усі подібні дослідження, що базуються на опитуваннях, суттєво відображають реальну ситуацію. В Україні, де типова офісна будівля, значною мірою, є продуктом зразка 20 століття (невелике фойє, мала парковка, обмежена кількість додаткових послуг та ін.), сьогодні вимагає термінових та кардинальних поліпшень. Попри це, у кожній проблемі можна знайти можливості, тому ми очікуємо що пандемія стане каталізатором змін на офісному ринку в бік до міжнародних стандартів, оскільки попит орендарів швидко трансформується. 

Можна виділити основні якості офісу міжнародного рівня, гнучкого та зручного для користування офісного простору, що може запропонувати орендарю:

- цифровий ключ/додаток для доступу до будівлі (вхід, світло, ліфти, вентиляція та ін.)

- великий спільний вестибюль для проведення зустрічей з лоббі зоною

- приміщення для проведення конференцій

- гнучкі офіси (коворкінг) на платній основі

- тераси, спільні зони для відпочинку

- необмежений доступ до автостоянки з охороною та з достатньою кількістю електричних зарядних станцій

Оскільки орендарі швидко переходять до гібридної офісної моделі, при якій використання офісу буде дедалі більше орієнтуватись на технології, гнучкість, відкритість та колективну роботу, типові офісні приміщення старого зразка неминуче застаріватимуть. Особливо тепер, коли довгостроковий цикл нерухомості зазнає трансформації під впливом змін уподобань орендарів. Тому так важливий міжнародний досвід для успішного перепланування професійного офісу в майбутньому.

Однак не лише фізичний аспект офісних будівель вимагає змін в Україні. Зменшення розриву між якістю міжнародної та місцевої орендної практики значно наблизило б наш ринок до рівня міжнародних орендарів. Тоді як гнучкість стала ключовою умовою корпоративного управління в умовах пандемії, відсутність гнучкості все ще залишається методом дії багатьох українських орендодавців. Дана стаття не має на меті захищати орендарів, та попри все, перспектива довгострокового партнерства користується великим попитом зі сторони орендарів, яка частіше за все не задовольняється.

Результат поточної зміни парадигми у моделях роботи, спричиненої пандемією, суттєво вплине на співробітників та роботодавців, а також на стосунки між орендарями та власниками. У першому випадку це збільшить довіру, свободу та відповідальність, а у другому випадку — має створити міцне партнерство для виконання складного завдання – перетворити нерухоме майно в зручне гнучке рішення. Сьогодні, всі гравці ринку мають унікальну можливість змінитися, адаптуватися і, що дуже важливо, визнати та вивчити помилки, допущені в часи до пандемії COVID-19. Звичайна мудрість говорить, що єдине постійне в житті — це зміни. Іноді з нашої ініціативи, а іноді це приходить ззовні. Проте, більшість великих мислителів погоджуються з тим, що наша здатність адаптуватися до змін визначає наш особистий та діловий успіх.

Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine