Геннадій Зубко: Частина податку на нерухомість повинна йти на будівництво соціального житла

"ДС" Підвищення цін на газ потягне зростання комуналки. Як наслідок, збільшиться кількість людей, яким знадобиться субсидія. Чи вистачить у держави грошей?
Р. З. Грошей вистачить. Можу навести приклад: в 2014 році дефіцит НАК "Нафтогаз України" становив 130 млрд грн. і держава витрачала 5 млрд грн. на субсидії громадянам. У минулому році ціна на газ була підвищена, дефіцит "Нафтогазу" зменшився до 35 млрд грн., а на субсидії було направлено 17 млрд грн. У цьому році на субсидії було закладено в держбюджеті 35 млрд грн., але ми розраховуємо, що кількість одержувачів буде більше, тому додатково знадобиться ще 5-6 млрд грн. Але дотувати "Нафтогаз" вже не потрібно, і частина коштів, які раніше виділялися державою на компенсацію різниці в ціні на газ, підуть на субсидії населенню, решта грошей — на збільшення соцвиплат.

Зменшити витрати громадян на оплату комунальних послуг можна тільки за рахунок енергоефективних заходів: утеплення будинків, встановлення індивідуальних теплових пунктів і так далі. Іншого шляху немає. При цьому люди зможуть не тільки заощадити на комунальних платежах, отримати більш якісну послугу, але і підвищити ринкову вартість свого житла. Держава пропонує громадянам свою підтримку — діє програма "теплих кредитів" (в її рамках компенсується від 30 до 70% тіла кредиту, взятого для проведення енергоефективних заходів) плюс ми створюємо Фонд енергоефективності вашої.

"ДС" Але "теплі кредити", які видають держбанки, дуже дорогі — 25% річних...

Р. З. Згоден, процентна ставка досить висока. У зв'язку з тим, що НБУ з 22 квітня знизив облікову ставку з 22 до 19%, а потім і до 18% річних, ми постараємося її зменшити. Крім того, до фінансування держпрограми приєдналися муніципалітети, які компенсують частину відсотків по кредитах, взятих населенням або ОСББ. В основному мова йде про компенсацію 15% річних за рахунок місцевих бюджетів. Таким чином, люди повертають тільки 60-70% тіла кредиту, а реальна ставка для них становить 10%.

Але нам потрібен інший підхід. Тому ми створюємо Фонд енергоефективності за типом структур, які працюють в Литві, Польщі, Латвії та інших європейських країнах. У нього будуть залучати гроші з державного бюджету і кошти донорів. Ми розраховуємо на "довгі" й дешеві європейські гроші. Наприклад, Європейський інвестиційний банк надає кредити під муніципальні програми на 22 роки під 2% річних. Якщо Фонд енергоефективності буде видавати пільгові кредити, скажімо, під 5% річних терміном на 15-20 років, то энергомодернизация житла стане більш масовою.

"ДС" Держава буде компенсувати частину тіла кредиту, взятого у Фонді енергоефективності?
Р. З. Так, але обсяг підтримки буде залежати від ефективності проведених заходів. Наприклад, якщо після термомодернізації споживання енергоресурсів знизиться на 15%, то держава компенсує 10-15% тіла кредиту. Якщо економія складе 45%, то, відповідно, розмір компенсації збільшиться до 40%.

"ДС" Які банки стануть партнерами Фонду енергоефективності?
Р. З. В перспективі це будуть і державні, і комерційні банки. Але на першому етапі ми все-таки робимо ставку на держбанки — Ощадбанк, Укргазбанк і Укрексімбанк, які беруть участь у програмі "теплих кредитів". В майбутньому повинна бути конкуренція серед банків за споживача. Тоді процентна ставка буде знижуватися не тільки за рахунок залучення дешевих європейських грошей.

"ДС" Коли запрацює фонд?
Р. З. Необхідно запустити його як можна швидше. Гроші для цього є. Держава в поточному році виділило 800 млн грн. на компенсацію тіла кредитів, взятих на підвищення енергоефективності житла. Євросоюз виділить у Фонд енергоефективності 200 млн євро. Залишилося підготувати законодавчу базу: прийняти закони про житлово-комунальні послуги, енергоефективності будівель, комерційному обліку тепла і води, про Фонд енергоефективності та інші. Ми розраховуємо, що цей пакет буде прийнятий до осені 2016 року. Держава сьогодні не має права і можливості витрачати зайві гроші на субсидії, їх необхідно вкладати в енергоефективність.
 
"ДС" Нещодавно за рішенням суду у Луцьку з аукціону була продана квартира сім'ї, яка заборгувала за комуналку 50 тис. грн. Чи може таке явище стати масовим?
Р. З. Зараз в Україні діє мораторій на відчуження нерухомого майна, якщо людина є власником однієї квартири. Складно сказати, чи відбулося в даному випадку порушення закону або у власника цієї квартири у Луцьку було ще якесь житло. Якщо у людей не було грошей на оплату комуналки, той тут питання до місцевої влади, органам соціального захисту — яким чином вони відстежували цю ситуацію, чому допустили такий великий борг, чому не допомогли оформити субсидію.

"ДС" З 1 липня набирає чинності норма Закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". У цього документа багато критиків: мовляв, влада примусово призначити жителям приватні управляючі компанії, ввівши систему "побутового феодалізму". Чи є в українців вибір?
Р. З. Закон як раз і надає громадянам можливість вибрати організацію з обслуговування свого житла. Люди можуть створити ОСББ або вибрати керуючу компанію по наданню житлових послуг. Кожен з цих варіантів має свої особливості, але обидва вони дають можливість утримувати житлові будинки ефективніше, ніж це відбувається зараз. Про яке "феодалізм" може йти мова, якщо в законі чітко зафіксовано, як проводити конкурсний відбір компаній, які будуть надавати житлові послуги, прописані підстави для розірвання договорів. Раніше муніципалітет визначав, який ЖЕК буде обслуговувати ваш будинок, і у вас не було можливості перейти до приватної організації чи іншого Жеку. Тепер вона з'явиться. В результаті ми отримаємо, по-перше, зменшення вартості наданих послуг, по-друге — поліпшення їх якості за рахунок конкуренції житлових організацій. Мова йде не тільки про приватних компаніях. Нинішні комунальні Жеки ніхто не ліквідує, вони отримають право разом з іншими організаціями брати участь у конкурсах з надання житлово-комунальних послуг.

"ДС" Закон юридично фіксує основне зобов'язання власника — утримувати власний будинок. Але якщо держава не змогла вирішити проблему утримання застарілого житлового фонду, то як це можуть зробити самі мешканці?
Р. З. Часто кажуть — давайте спочатку за рахунок держави або муніципалітетів відремонтуємо дахи і підвали, а потім передамо будинку в управління мешканців. Але це неправда. За ремонт все одно заплатять мешканці, тільки в цьому випадку житловий фонд не ремонтується, а у варіанті, який пропонує закон, його відремонтують і проконтролюють. Скажу відверто, якщо муніципалітет наспіх підлатати дах, вона потече через рік. Але якщо громадяни витратять на ремонт свої гроші, вони будуть контролювати процес і в договорі пропишуть гарантію виконаних робіт на 10 років. Повірте, все буде зроблено як треба, на совість і проблема протікання даху або дірявих труб в підвалі більше не буде турбувати.

Де люди візьмуть на це гроші? Варіантів кілька. Можна взяти кредит у Фонді енергоефективності та провести комплексну термомодернізацію будинку. Можна залучити керуючу компанію, яка за власні кошти зробить ремонт, а надалі буде поступово віднімати ці гроші з громадян, зараховуючи їх у квартплату.

"ДС" чи Потрібна країні державна програма модернізації старого житлового фонду?
Р. З. Комплексна реконструкція застарілого житлового фонду передбачалася в кожній з програм розвитку та реформування ЖКГ. Однак усе обмежувалося кількома пілотними проектами. Ми повинні викинути зі свого лексикону слово "пілотний", треба йти в масові проекти і добиватися результату. В Україні 7,5 млн сімей проживають у 100 тис. багатоповерхових будинків. Ми не можемо дозволити собі займатися пілотними проектами, ми повинні масово проводити реновацію будинків у Житомирі, Києві, Вінниці, Рівному... В цьому контексті 100 тис. родин, які отримали "теплі кредити", — це апробація механізму залучення коштів для модернізації будинків, але не той результат, який нам потрібен.

На сьогоднішній день, за нашими підрахунками, реновацію житла коштує від 100 до 120 євро за квадратний метр. Наприклад, у двокімнатну квартиру площею 36 кв. м в хрущовці треба вкласти 3-4 тис. євро. Для Києва це нормально, тому що збільшення енергоефективності підвищує вартість квартири на ринку нерухомості і вкладені кошти повернуться або за рахунок економії на оплаті житлово-комунальних послуг, або при продажу квартири. Але для маленьких міст, де вартість житла невисока, 3 тис. євро — це великі гроші. Тому держава повинна зробити кредити доступними для громадян. Тільки так масова реновацію житлового фону стане можливою.

"ДС" На фінансування державних програм будівництва доступного житла вже кілька років не вистачає грошей. Може, їх пора згортати?
Р. З. Єдина програма, яку ми залишили, — це "Доступне житло 70/30". Вона передбачає 30% компенсацію вартості квартири з держбюджету. Вже два роки держава витрачає кошти лише на житло для військовослужбовців, співробітників МВС і прикордонників. Нещодавно профільний комітет Верховної Ради підтримав урядовий законопроект №4550, який передбачає збільшення компенсації при купівлі житла учасниками АТО до 50% від його вартості. Цю програму необхідно продовжувати, оскільки вона сприяє наповненню держбюджету. Держава витрачає 30% на компенсацію вартості житла, але в той же час 30 коп. з кожної залученої у житлове будівництво гривні надходять до державної скарбниці у вигляді податків.

"ДС" Много років говорять про те, що в Україні потрібно запровадити інститут соціального житла, право власності на яке буде у держави або муніципалітету, а люди будуть орендувати квартиру за символічну плату. Але будувати такі будинки так і не почали. Чому?
Р. З. Причина банальна — відсутність грошей. Але тепер ситуація змінилася. З минулого року в Україні введено податок на нерухомість. Ми пропонуємо місцевій владі: нехай не всі зібрані гроші, а хоча б 50% цього податку витрачати на програми будівництва соціального житла при муніципалітетах. Якщо місцеві влади отримують акциз, наприклад, від автозаправних станцій, розташованих на території органу місцевого самоврядування, то частина зібраних грошей йде на дороги. А частина податку на нерухомість повинна спрямовуватися на житлові програми. Надходження до загального фонду місцевих бюджетів за січень–квітень цього року без урахування трансфертів склали 41,7 млрд грн. Це на 13,3 млрд грн. або майже на половину більше, ніж за аналогічний період 2015 року. Тому ми очікуємо, що місцеві влади будуть активніше фінансувати муніципальні програми.