Європеїзація будівництва: бути чи не бути
Тема європеїзації будівельної галузі України, запропонована редакцією нашого видання до обговорення, для одних учасників ринку виявилася не зовсім простий, для інших - не цікавою з-за розтягнутості в часі, "розмитість" і, на їхню думку, неефективність. Але є і такі, хто бачить реальні зміни.
І все ж, реформи будівельної сфери почалися, а напрацювання минулих років у 2017-му оформилися в закони. Чи поліпшать вони умови роботи для забудовників, стануть перепоною для корупційних дій, підвищать якість об'єктів і гарантують інвесторам спокійний сон - ці та інші питання залишаються поки що відкритими. Для висновків потрібно час.
Дорога до старту
Зайнятися питаннями інтеграції в Європу в Україні намагалися з початку 2000-х. протягом 2001-2005 рр. цей обов'язок покладено на Мінекономіки, яке в той час назавалось Міністерство економіки та з питань євроінтеграції. Хоча - справа далі вивіски особливо не просунулася. Паралельно був створений держрада, після нього - координаційне бюро. А після помаранчевої революції ввели посаду віце-прем'єра з питань євроінтеграції, щоправда, через рік її скасували, але потім вона знову з'явилася.
У 2007-2010 роках робота по підготовці Угоди про асоціацію з ЄС активізувалася. У 2014-му, після підписання Угоди, для України в євроінтеграційному процесі настав момент, коли зовнішньополітичного питання він почав свій перехід в практичну площину вирішення конкретних завдань.
Для будівельної галузі це означало, в першу чергу, імплементацію сотень європейських нормативних актів. Очікувалося, що після встановлення спільних з Європою правил, ця галузь економіки стане більш прозорою і, відповідно, більш ефективною і якісною.
Гармонізація містобудівного законодавства почалася насправді ще в 2011 році, коли був прийнятий закон "Про регулиовании містобудівної діяльності", а от з гармонізацією процесів - складніше, коментує співзасновник ЖБК "Будівельне об'єднання-3" (ЖК "Милі квартири") Андрій Зелений.
"Прийняття закону реально пожвавило будівельний ринок, але його дух і літера виявилися хибно витлумачені багатьма забудовниками, архітекторами і навіть контролюючими структурами. Закон дав можливість забудовникам починати і завершувати будівництво декларативним шляхом, але і поклав відповідальність за прийняті рішення та виконані роботи на посадових осіб будфірм. Деякі сприйняли це як вседозволеність... на Жаль, совковий менталітет переміг. В результаті - ряд проблемних об'єктів, і з літа 2017 року процедури істотно ускладнені", - говорить він.
Продуктивні 2016-2017-е
Аналізуючи зміни в галузі в останні роки, керуючий партнер АК "Прайм" K. A. C. Group, адвокат Тетяна Кузьмич зазначає активне реформування національного законодавства у сфері містобудівної діяльності, його гармонізацію з європейськими стандартами.
"Ринок не стоїть на місці: з'являються нові матеріали, підходи, технології, змінюється суспільний запит у сфері енергоефективності, екології простору.
А будівельні Гости давно застаріли, не відповідають як європейським стандартам, так і духу часу. Тільки за 2016 рік, за даними Мінрегіонбуду, скасували 55 нормативів, а 184 перевели в категорію добровільних.
В кінці 2016 року Мінрегіонбуд оголосило громадськості про проведеної інвентаризації в нормативно-правовому полі галузі та співпраці з BRDO з розробки новацій на 55 ринках власної підвідомчості. Так, перегляду підлягали 150 нормативів будівельної галузі", - нагадує вона.
В кінці 2016-го профільне міністерство затвердило План діяльності з підготовки проектів регуляторних актів, який доповнювався протягом 2017-го. Проекти регуляторних актів проходять експертизу на предмет відповідності директивам ЄС. З початку року на поточний момент видано понад 200 наказів до різних сферах міністерської компетенції.
Окремо Тетяна Кузьмич виділила Закон №1817 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо покращення умов ведення будівельної діяльності", який набрав чинності 10 червня. Документом класифікація об'єктів будівництва за категоріями складності від 1 до 5 змінилася поділом на рівні наслідків - незначні, середні та значні (СС1, СС2, СС3). У законі викладені чіткі описи груп, і зловживати заниженням класу наслідків буде практично неможливо, впевнена юрист.
"Собівартість квадратного метра, як відомо, дуже сильно залежить від вартості земельної ділянки. Очевидно, що чим вище будівля, тим прибутковіше воно на виході. Таким чином, малоповерхове будівництво в містах-мільйонниках і сателітах столиці, ймовірно, буде остаточно витіснене монополістами з довгими проектами і хорошою виробничою базою", - прогнозує Тетяна Кузьмич.
Також Мінрегіонбуд розробив та лобіює законопроект, в якому закладено нові принципи формування відрахувань забудовника сум до бюджету від пайової участі - так звані "внески" у розвиток населеного пункту. Якщо раніше відрахування прив'язувалися у відсотковому відношенні до кошторисної вартості проекту будівництва, то зараз базою нарахування буде служити нормативна грошова оцінка земельної ділянки, відведеного під будівництво.
"Такий підхід також цікавий для будівельників великих об'єктів, де вартісні показники, що припадають на пляму забудови, розчиняються в загальному обсязі квадратних метрів", - пояснює експерт.
Нагадаємо, що цього року вступив у дію закон "Про енергетичну ефективність будівель", яким запроваджується механізм конкретної відповідальності, персоніфікації і стимулювання заходів з підвищення енергоефективності будівель.
На розгляді у Верховній Раді знаходиться законопроект № 6403. З позитивного експерти відзначають те, що в разі його прийняття будь-яка забудова буде здійснюватися тільки згідно з генпланом міста і детальними планами територій, а рішення про забудову тієї чи іншої ділянки буде прийматися з урахуванням думки громадськості. У той же час, документ зробить остаточну вартість житла. Ще один законопроект №6033 "Про захист прав інвесторів житлового будівництва та врегулювання зобов'язань щодо довгобудів" пропонує дієві механізми вирішення проблеми довгобудів.
Коментуючи питання захисту прав інвестора, CEO Arricano Михайло Меркулов нагадав, що верховенство права та захист власності - це фундамент цивілізованого суспільства, що складається з заможних громадян.
"У нашій географії владу громадянам стати заможними поки не сильно дає, звичка відбирати за рівно 100 років ще не відпускає. І поки іноземному інвестору не повернуть SkyMall, не буде в Україні припливу інвестицій. Пам'ять інвесторів набагато краще, ніж про неї думають наші чиновники", - нагадує він.
Акценти на ньюансах
Розвиваючи тему європеїзації, Тетяна Кузьмич також зазначила, що діяльність галузі тісно стикається з іноземними суб'єктами господарювання: нерезидентні компанії, тестуючі наш ринок, готові давати інноваційні продукти і технології, застосування яких поки неможливо через власне застарілих норм. Яскравий приклад - проектування будівельних конструкцій за Еврокодам, які потихеньку починають освоювати українські проектувальники. Вступ в силу європейських норм проектування будівельних конструкцій відкриває також зовнішні ринки для наших проектантів: Єврокоди працюють, однак нарівні з ними на перехідний період продовжують діяти національні. Такий підхід дає свободу вибору і грамотно стимулює розвиток перспективою, підкреслює експерт.
"Представляючи іноземні компанії, я звернула увагу на велику кількість об'єктів нерухомості, викуплених іноземцями. Мова йде про придбання як інвестиційною, так і підготовчої з метою реалізації подальших проектів. Найближчим часом також очікується нормативне послаблення в частині збору за реєстрацію іноземних представництв. Зараз сума становить $2500 і нерезиденти, які не визначилися з подальшим присутністю на ринку, часто користуються нашими представницькими продуктами, економлячи на створення власних представництв", - розповіла керуючий партнер АК "Прайм" K. A. C. Group.
На особливість розвиток біржових компаній в Україні, у яких європейськість - на генному рівні, акцентував увагу Михайло Меркулов. За його словами, вона полягає в повній прозорості, що для України поки що нетипово, і підвищеної відповідальності менеджменту за результат.
"Адже якщо українському акціонеру ще зрозумілі місцеві труднощі, курсові коливання, падіння платоспроможного попиту, то акціонерам на Лондонській біржі діла до твоїх проблем немає. І якщо ти не даєш очікуваний результат, вони продають твої акції та купують акції іншого високоризикової компанії з активами, наприклад, в Африці або Азії. Для успіху компанії неважливо, це біржова компанія, європейська, південноукраїнська, ТОВ або ПРАТ. Важливо, що компанія націлена: на задоволення потреб своїх клієнтів (що підвищує дохід акціонерів) або на задоволення фантазій свого персоналу (за рахунок клієнтів та за рахунок акціонерів). Всі перші стануть в результаті біржовими і самими європейськими, а назви останніх ми скоро забудемо", - підкреслює експерт.
Про відмінності умов для роботи українських та європейських будівельників згадав і Андрій Зелений. Так, для Європи характерне повільне обертання капіталів, там завдяки економічній і політичній стабільності фінансовими ресурсами "грають в довгу", а ставки банківського кредитування нижче в рази. Український же забудовник змушений реалізовувати короткі проекти і закладати в маржу всі можливі ризики і зростаюче збільшення фіскального навантаження. Український інвестор боїться вкладати гроші на тривалий термін, оскільки результати таких інвестицій не передбачувані.
"Нам потрібні як європейська стабільність, так і європейські кредити, наприклад, під 3-5% річних. А найголовніше - необхідно європейське верховенство закону. Проблемою українського будівельного ринку залишається нерівність умов для будфірм, пов'язаних з місцевою владою і не пов'язані", - акцентує увагу забудовник.
В цілому євроінтеграційні процеси та дерегулювання позитивно впливають на ринок і обіцяють, судячи з прийнятим бюджетом, профіт вже в наступному році, впевнена Тетяна Кузьмич. Директор компанії "Альянс Новобуд" Сергій Караванський вважає, що поки впровадження норм і стандартів ЄС в будівельну сферу на даний момент "не знайшли широкого застосування".
Хорошою новиною в цьому контексті, на думку Михайла Меркулова, є те, що світ стає настільки прозорим, завдяки новим технологіям, що контроль інформації вже важче і важче утримувати.
"А коли ми, споживачі, ділимося один з одним інформацією, що "цей кефір, вибачте, не фонтан", то на полицях залишаються тільки якісні товари, а в кріслах тільки ті чиновники, які живуть на зарплату. І це незворотній процес", - підсумував CEO Arricano.
