Новий податок на продаж квартир. Як зміняться ціни на первинному ринку

До Верховної Ради подано законопроєкт № 5600, який передбачає підвищення податків для тих, хто заробляє на інвестуванні в будівництво житла на етапі котловану, а продає його вже після здачі будинку в експлуатацію, коли ризики, що будівництво може зупинитися, зникають, а вартість квадратного метра — підвищується. Це основна новація, проте ми відразу почнемо аналіз з іншої ініціативи, яка вже встигла викликати хвилю обурення в інтернеті: деякі ЗМІ написали, що тепер квартири на первинному ринку подорожчають на 20%...

ПДВ на продаж нерухомості: для більшості — все по-старому

Зокрема, урядовий законопроєкт вносить деякі зміни в статті Податкового кодексу, які регулюють сплату податку на додану вартість (ПДВ). Сьогодні кодекс передбачає, що операції з поставки житла звільняються від оподаткування, крім першої поставки, тобто передачі житла від компанії-забудовника фізособі-покупцю. Кабмін же запропонував внести зміни, згідно з якими будуть звільнені від сплати ПДВ операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів. Таким чином, виходячи з логіки тексту, первинна поставка житла як обкладалася ПДВ, так і буде обкладатися надалі. За словами Артема Устюгова, адвоката адвокатського об'єднання Moris Group, в контексті ПДВ в цьому законопроєкті для громадян нічого суттєво не зміниться, оскільки сьогодні обкладається цим податком лише перша поставка житла (продаж від будівельника першому покупцеві), а в подальшому при перепродажі квартири операція вже не буде об'єктом оподаткування ПДВ.

Продавцям доведеться розщедритися

Концептуальні зміни, за словами Устюгова, стосуються сплати податку на доходи фізичних осіб (ПДФО). Сьогодні перший продаж житла, що перебуває у власності понад три роки, не оподатковується, при другому і подальшому продажі об'єкта житлової нерухомості протягом календарного року продавець сплачує 5% ПДФО і 1,5% військового збору.

Запропонований же урядом законопроєкт передбачає, що якщо власник буде продавати першу квартиру, що знаходиться у власності понад три роки, то ПДФО сплачуватися так і не буде. При продажу другого об'єкта нерухомості протягом календарного року продавець також повинен буде сплатити 5% ПДФО і 1,5% військового збору. А ось продаж в той же термін третього об'єкта нерухомості і наступних вже підпадає під ПДФО за ставкою 18% (звичайно, теж плюс 1,5% військового збору).

Різке збільшення рівня оподаткування третьої за рахунком угоди передбачено для закриття схем мінімізації податкових зобов'язань. Такі схеми використовуються, коли, наприклад, інвестором будівництва житлового комплексу на 100 квартир виступає фізособа, яка оформляє на себе їх за балансовою вартістю, яка значно нижча за ринкову, а потім вже продає їх реальним покупцям, але при цьому платить всього лише 6,5% від доходу, хоча прибуток при таких операціях — досить значний. Другий нюанс пов'язаний з тим, що навіть якщо продаж квартир продавцем носить системний "підприємницький" характер, Податковий кодекс України станом на сьогодні не містить норм, які могли б змусити продавця платити податки за вищою ставкою.

Податкова вже багато разів намагалася закрити ці операції з системним перепродажем фізособами квартир, але досі не може похвалитися великою кількістю успішних кейсів, оскільки дане питання не було належним чином врегульоване в Податковому кодексі.

На думку Артема Устюгова, якщо запропонований урядом механізм оподаткування буде прийнятий, це не суттєво вплине на пересічних громадян, проте змусить забудовників переглядати свої механізми продажу житлової нерухомості.

Втім, самі учасники ринку не такі оптимістичні, адже такі нововведення можуть вплинути на ціни і умови продажу квартир.

Забудовники насторожилися

Ініціатива уряду вже розбурхала забудовників. "Безумовно, прийняття законопроєкту №5600 призведе до негативних наслідків для всього ринку нерухомості, який тільки недавно відновився після важкого 2020 року", — прокоментувала комерційний директор компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська. Додавши, що це призведе до підвищення вартості квадратного метра житла, а потім і до падіння обсягів продажів, зниження обсягів будівництва і загального застою на будівельному ринку.

За її словами, оподаткування за ставкою 18% доходів фізосіб, отриманих від продажу протягом року третього і наступного об'єктів нерухомості, буде ударом по інвестиціях в житлову нерухомість. Оскільки саме нерухомість на сьогодні є альтернативою для збереження грошей від інфляції, а також засобом для заробляння на подорожчанні квадратного метра: 25-30% — в ліквідних об'єктах "комфорт +" і до 40% — в середньому і бізнес-класі. "Це дієвий інструмент, який генерує надходження в будівельну галузь", — сказала вона.

Вікторія Берещак, експерт ринку нерухомості, також вважає, що цей законопроєкт буде ударом для ринку. Особливо якщо врахувати, що останнім часом кількість приватних інвесторів, які вкладають гроші на початкових стадіях будівництва в ліквідні проєкти "комфорт +" і бізнес-класу, виросла на 15%, і сьогодні частка інвестиційних договорів (одна з форм придбання житла на первинному ринку) в середньому по ринку становить 35%.

У той же час експерт в сфері житлової політики Павло Федоров впевнений, що інвестори, які купують житло з метою його перепродажу та заробітку, насправді тільки підтримують своїми капіталами ціни на нерухомість і не дозволяють тим самим побачити реальний платоспроможний попит на житло, як на дах над головою, а не як об'єкт інвестицій.

Уже хочуть здати назад

Будівельники, обурені ініціативою збільшити податки для тих, хто активно скуповує у них квартири і дає кошти для фінансування будівництв (до речі, і програм розстрочки теж), вже звернулися до депутатів і до комітету Ради з питань фінансів, податкової та митної політики з листом, в якому описали всі негативні наслідки від прийняття цього законопроєкту.

І буквально 8 червня в Раді групою депутатів на чолі з Оленою Шуляк ("Слуга народу") був зареєстрований законопроєкт № 5638, в якому пропонується (як зазначено в пояснювальній записці до законопроєкту) "припинити тиск на фізосіб", які продають більше трьох об'єктів нерухомості в рік, придбаних раніше у забудовника, і платять при цьому 5% ПДФО. У той же час для фізосіб, які здійснюють підприємницьку діяльність без реєстрації і продають нерухомість після будівництва, пропонується встановити ставку ПДФО на рівні 10%. Це можна вважати спробою нехай неповного, але явного відкату гучної ініціативи назад.