Комунальна обязаловка. Українцям доведеться вибрати, як платити за ремонт труб у будинках
У відносинах між мешканцями багатоквартирних будинків і виконавцями комунальних послуг настає новий етап: з 1 травня, згідно з новим Законом "Про житлово-комунальні послуги" споживачі повинні визначитися, по якій формі вони будуть отримувати їх від постачальників.
Поділ послуг
Необхідність укладення нових договорів викликана тим, що зазначеним законом вводяться нові класифікації житлово-комунальних послуг і нові моделі договірних відносин. Крім того, змінюються підходи до формування тарифів, а також вводиться відповідальність за неналежне виконання договору.
Закон розділив послуги на житлові та комунальні. Житлова - це послуга з управління багатоквартирним будинком. У неї входить зміст багатоповерхівки і ремонт загального майна будинку. А ось до комунальних послуг належать постачання та розподіл природного газу, постачання та розподіл електроенергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізоване водопостачання, водовідведення, поводження з побутовими відходами.
Однак немає суворого зобов'язання для абсолютно всіх укласти нові договори точно до 1 травня - угоди, укладені до вступу в силу нового Закону "Про житлово-комунальні послуги" (тобто до 10 грудня 2017 р.), зберігаються і будуть діяти до набрання чинності нових договорів.
За інформацією директора СП "Енергозбут" комунального підприємства "Київтеплоенерго" Костянтина Лопатіна, згідно з новим законом мешканці багатоквартирних будинків повинні вибрати насамперед форму надання комунальних послуг для їх будинків з централізованого опалення, постачання гарячої та холодної води, водовідведення. "І в залежності від обраної форми договору їм треба вирішити окремо питання, хто буде обслуговувати внутрішньобудинкові мережі", - зазначив він.
За словами Лопатіна, кардинально змінюється підхід до надання послуг: "У платіжках тепер буде постійна складова - це надання самої послуги, а також рядків із сумами за абонентське обслуговування, внесок за обслуговування будинкових вузлів обліку тепла, гарячої та холодної води".
Договори повинні бути укладені за типом або зразком договорів, форма яких затверджується Кабінетом Міністрів. А Міністерство розвитку громад і територій роз'яснило, що такі документи укладаються на один рік, якщо за місяць до його закінчення жодна із сторін не повідомила іншу письмово про відмову від договору, він вважається продовженим ще на рік.
Отже, Закон "Про житлово-комунальні послуги" пропонує на вибір три моделі договірних відносин мешканців та постачальників комунальних послуг, і кожен може вибрати те, що йому по душі.
Договори для "егоїстів"
Перша модель - це індивідуальний договір. Він укладається між постачальником компослуг і кожним споживачем окремо, тобто - з кожним власником квартири в багатоквартирному будинку. При такій моделі договору постачальник послуги обслуговує внутрішньобудинкові мережі аж до квартири і відповідає за якість послуги до цієї риси. Споживач сплачує постачальнику саму послугу, обслуговування внутрішньобудинкової мережі абонентський облік (тобто послугу з розподілу показів загальнобудинкового лічильника між квартирами, нарахування плати та роботу з боржниками). Про розмір плати за обслуговування мереж співвласники будинку повинні домовлятися з постачальником. Якщо ж це не вдасться, то доведеться вибрати інший договір. Переваги індивідуального договору в тому, що оскільки постачальник послуги обслуговує мережі всередині будинку, то він відповідає за її якість до самої квартири. Хоча і вартість послуги може стати дорожче, ніж зараз - як вдасться домовитися з постачальником.
Договори на постачання газу та електроенергії в квартири можуть полягати тільки індивідуальні, інші моделі договорів для цих видів послуг заборонені.
Колективний розум
Інші дві моделі договорів - колективні, їх головна особливість в тому, що постачальник послуги надає її тільки до входу в будинок і відповідає за її якість тільки до цієї риси. Відповідальність же за загальнобудинкові мережі, за їх обслуговування та ремонт, за якість послуги, яка подається вже по будинку в квартиру, - це проблеми мешканців та їх взаємовідносин з ОСББ або керуючим їх будинку.
Перший колективний договір - це угода постачальника послуги з керуючим будинком. Він може бути укладений тільки в тому випадку, якщо в будинку є загальнобудинковий лічильник на послугу. Управителем, який підписує договір, може бути як один із мешканців будинку, якому всі інші надали такі повноваження, так і організація співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), правління житлово-будівельного кооперативу, фізособа чи юрособа, яким повноваження на управління будинком дало саме ОСББ. "Такий договір може підписати навіть представник ініціативної групи мешканців будинку", - пояснив голова комітету ЖКГ громадської ради при Київській міській держадміністрації Олег Попенко.
Керуючий, який підпише такий договір, повинен буде розподіляти між квартирами платежі, вести облік оплати послуг мешканцями, перераховувати гроші постачальнику комунальної послуги, а також повідомляти йому про боржників. Якщо керівник вчасно повідомить про боржника, то цим він зніме з себе відповідальність, і тоді вже постачальник послуги буде стягувати гроші з боржника.
Однак при такому договорі співвласникам будинку потрібно буде вирішити, хто буде обслуговувати внутрішньобудинкові мережі: управитель будинку, ОСББ або хтось ще.
На думку експерта з питань житлового господарства та енергоефективності Марії Осипчук, колективний договір вигідніше укладати на ті послуги, за які мешканці розраховуються за общедомовому лічильника (наприклад, тепло або вода) - розподілом плати за послугу буде відати не постачальник послуги, а уповноважений, і це дозволить завжди контролювати процес і розуміти, яке фактичне споживання послуги.
ОСББ - наше все
Другий колективний договір - це договір, який укладає з постачальником послуги саме ОСББ. І воно буде відповідати перед постачальником послуги за борги мешканців будинку, тобто в адресу ОСББ будуть виставлятися штрафи за несплату. А питання оплати боргів і штрафів повинні вирішуватися всередині організації. При необхідності ОСББ може подати на мешканців до суду для стягнення боргу.
Осипчук марія зазначила, що такий договір підходить тим будинкам, де створено ОСББ і забезпечений високий рівень платіжної дисципліни. Практика показує, що даний договір слід вибирати тільки якщо в ОСББ є резервний фонд, що дозволяє повністю оплачувати постачальнику послугу, навіть якщо окремі мешканці не заплатили.
Перевагою цього варіанту договору є можливість мешканцям самим вирішувати, як впливати на боржників.
Власники квартир мають право самостійно обрати один із трьох видів договорів за кожним видом компослуги (крім постачання та розподілу природного газу та електроенергії). Однак, як зазначає Марія Осипчук, на кожну послугу може бути тільки один варіант договору - якщо мешканці вирішили укладати індивідуальні договори, то це стосується всіх співвласників будинку без винятку.
Чекають біля моря погоди
Вже сьогодні можна прогнозувати, що більшість українців якщо і дізнаються, що до 1 травня цього року вони повинні визначитися з формою договору, то навряд чи будуть робити якісь активні дії.
Пасивність у комунальному питанні українців дуже чітко простежується за статистикою створення ОСББ, яке дозволяє мешканцям самим взяти в свої руки управління багатоквартирним будинком. За даними Міністерства розвитку громад і територій, якщо на сьогодні в Україні налічується 180 тис. багатоквартирних будинків, то ОСББ - лише 33 тис. Найбільший приріст у створенні їх прийшовся на весну 2016 р., після того як був прийнятий в 2015 р. Закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", який давав один рік для самостійного вибору форми управління будинком. А якщо власники будинку не могли визначитися, то управителів їм тоді призначала місцева влада.
Однак після цього активність у створенні ОСББ почала падати, і сьогодні по Україні їх створюється близько 140 на місяць. Щоб зрозуміти, наскільки українці неактивні, можна подивитися підрахунки міністерства: при таких темпах для створення ОСББ у всіх багатоквартирних будинках в Україні потрібно 87,5 року.
Що буде, якщо нічого не робити
Міністерство розвитку громад і територій пояснило, що якщо жителі багатоквартирного будинку не зможуть домовитися, який тип договору, то тоді постачальник послуги з кожним споживачем укладе індивідуальний договір, але не той, про який написано вище, а його усічений варіант. Це найгірший для споживача варіант. У цьому випадку постачальник послуги буде відповідати за її якість тільки до кордону будинку (а не до квартири), постачальник не буде відповідати за обслуговування внутрішньобудинкових мереж і брати за це плату. Але в такому випадку всі проблеми, пов'язані з внутрішньобудинковими мережами, стають проблемою мешканців. І якщо, наприклад, в підвалі будинку протікає труба гарячої води, то мешканці будуть сплачувати повністю весь обсяг води, який дійшов до будинку, включаючи і те, що витекло в підвалі, а не за те, що дійшло після всіх протікання до їх квартир.
За словами Марії Осипчук, такий варіант не буде критичним для тих будинків, у яких створено ОСББ чи є професійний управитель, які займаються обслуговуванням будинкових мереж.
Якщо ж у будинку досі не визначена форма управління його змістом займається стара керуюча компанія (іншими словами - звичний для всіх ЖЕК), то ніхто не зможе гарантувати співвласникам безпека і комфорт, оскільки компанія, як правило, не має достатньо коштів для належного утримання будинку. "Відповідальність за зміст мереж лежить на самих співвласників. Якщо вони нікого не уповноважили на утримання мереж, то ніхто цього і не буде робити", - сказала Марія Осипчук.
