Біч забудовників. Чому ціни на житло в Києві можуть зрости
1 вересня набули чинності нові державні будівельні норми (ДБН), головна з яких — ДБН Б. 2.2-12: 2018 "Планування і забудова територій" — замінила собою шість застарілих норм. Нові правила включають ряд дійсно революційних змін, які, втім, не викликали радість у девелоперів. Тому що їх основний сенс — припинити хаотичну, з численними порушеннями забудову українських міст.
"За" жителів, "проти" девелоперів
По-перше, для забудовників (точніше, для планувальників) вводяться поняття блакитних, зелених і жовтих ліній. Блакитна лінія — обмеження висоти забудови, що регулює силует міста; зелена лінія — збереження зелених зон за рахунок обмеження будівництва в них; жовта лінія — забезпечення шляхів евакуації у разі руйнування будівель.
Також моментально стала кісткою в горлі у комерційних забудовників ДБН Б. 2.2-12: 2018 регламентує:
1) межі максимальної щільності забудови. Максимум для мікрорайону — 450 чол./га. Допускається підвищення не більше ніж на 20% за умови:
- розміщення на території мікрорайону підземних і/або багатоповерхових гаражів зі стоянками для автомобілів і велосипедів,
- вбудовано-прибудованих дошкільних установ у житлових і громадських будівлях,
- наявності об'єктів повсякденного або періодичного обслуговування населення;
2) максимальну висотність залежно від чисельності населення. Села до 1000 чоловік — тільки садибна забудова, понад 1000 осіб — садибна забудова і багатоквартирні будівлі висотою до 12 м (не вище чотирьох поверхів); селища міського типу — садибна забудова і багатоквартирні будинки до п'яти поверхів; міста до 50 тис. чоловік — садибна забудова і багатоквартирні будинки до дев'яти поверхів; міста від 50 тис. до 100 тис. чоловік — багатоквартирні будівлі висотою до 48 м (до 16 поверхів). І тільки в містах з населенням від 100 тис. максимальна поверховість забудови встановлюється в залежності від просторового планування;
3) норми площі забудови ділянки. При поверховості житлового будівництва три поверхи максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки складе 50%, при поверховості чотири-п'ять поверхів — 45%, шість–вісім поверхів — 40%, дев'ять-десять поверхів — 35%, при поверховості вище 11 поверхів — 30%. Так виключається нескінченна "ущільнювальна забудова", навіть якщо комунальні мережі дозволяють;
4) багато інші норми, наприклад, заборона на паркування авто всередині житлових кварталів. При проектуванні кварталів на площі до 3 га в межах повинна зберігатися зелена зона — не менше 6 кв. м на одного мешканця. На прибудинкових територіях вдвічі збільшуються розміри майданчиків для відпочинку, в 10 разів — розміри майданчиків для спорту. Передбачено проектування транспортно-пересадочних вузлів і скорочення дальності пішохідних підходів до них. Не допускається розміщення люків і дощоприймачів на пішохідних зонах тротуару.
Прихильники нових ДБН в уряді особливий наголос роблять на те, що ці нормативи узгоджені з діючими в ЄС, що дозволить Україні підвищити свої позиції в різних світових рейтингах. Також нові будівельні норми прискорять процес ухвалення містобудівної документації місцевими органами влади. У підсумкових документах тепер повинні враховуватися в комплексі і соціальна інфраструктура і транспортні потоки, і інженерні мережі. Все це допоможе обмежити зловживання на місцях.
Конфлікти почалися заздалегідь
Категорично проти вступу в силу нових містобудівних норм виступили компанії-девелопери, багато з яких або вже ведуть будівництво (і навіть встигли продати частину споруджуваних квартир), або мають готові проекти, витратили чималі кошти на узаконення документації, домовилися з підрядниками.
Найбільше забудовників, які потрапили під "удар" нових ДБН, виявилося в Києві — йдеться в основному про будівництво на околицях міста. Оскільки в центрі столиці вільної землі мало і вона дорога, нові житлові масиви в останні роки будуються на околицях, в тому числі на землях, прилеглих до столиці сільрад.
Однак нові норми різко обмежують висотність забудови таких територій.
Побудувати повноцінну сучасну багатоповерхівку тепер там можна, тільки пройшовши через процедуру зміни статусу населеного пункту і приєднання його до Києву або місту-супутнику. Тобто в реальності неможливо.
Представники бізнесу називають "відірваними від ринкових реалій" насамперед норми щодо максимальної поверховості і за відсотком площі забудови земельної ділянки, а також поблизу транспортних розв'язок, внесені до ДБН Міністерством інфраструктури.
Ще до вступу в силу нових норм девелопери почали подавати судові позови проти Міністерства регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ. Так, Окружний адміністративний суд Києва розглядає позов бізнесмена Олега Мартинова — замовника будівництва житлового комплексу "Софія" у селі Софіївська Борщагівка, а також будує ще один житловий комплекс "Софія Нова" в селах Новосілки і Чабани Києво-Святошинський р-н). Він вимагає скасувати пункт 6.1.3 нових ДБН, що регламентує висотність забудови в населених пунктах залежно від їх класифікації та заселеності. Якщо Мартинов програє суд, він не зможе побудувати в Чабанах багатоквартирні житлові будинки.
Той же суд розглядає позов київського ТОВ "Старонаводницькій парк", представники якого стверджують, що компанії буде завдано значної шкоди, оскільки у неї на стадії проекту перебуває кілька об'єктів, а їх по новим нормам будувати не можна. У Мінрегіонбуді вказують, що подала позов ТОВ - частина будівельної імперії, афілійованої з колишнім регіоналом, а нині депутат від групи "Відродження" Володимиром Зубиком. А він — член комітету ВР з питань будівництва, містобудування і ЖКГ.
В результаті Окружний адміністративний суд Києва 27 серпня своєю ухвалою зупинив дію наказу Мінрегіонбуду №100 "Про затвердження ДБН Б. 2.2-12:2018 "Планування і забудова територій". Одна з причин — скарги позивачів, що в нових ДБН не врегульовані питання подальшого будівництва на об'єктах, проектна документація яких була розроблена до прийняття нових норм.
Мінрегіонбуд заперечує: набуття чинності ДБН пов'язано не з дією наказу, а з моментом їх публікації в офіційному друкованому виданні, в даному випадку в інформаційному бюлетені відомства №5 у травні 2018 р. За законом ДБН набирають чинності через три місяці після публікації — з 1 вересня. Цей термін дається як раз для того, щоб всі девелопери встигли провести потрібні узгодження і привести проекти у відповідність з новими ДБН.
У відповідь забудовники стверджують, що Мінрегіонбуд недостатньо залучав їх для обговорення нових норм, не попереджав про нововведення, а також не передбачив перехідного періоду, який дав би можливість реалізувати вже розпочаті проекти.
Віце-прем'єр Геннадій Зубко на одному із засідань уряду сказав, що за нових ДБН можна говорити "про рейдерську атаку на реформу будівельної галузі". За його словами, сьогодні в судах знаходяться одночасно п'ять позовів про припинення дії нових норм. А якщо врахувати, що в будівельній галузі багато проблемні питання давно вирішуються в судах, боротьба за нові ДБН може стати довгої і запеклою.
Президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе визнає, що масові позови від забудовників можуть зупинити дію нових ДБН на досить довгий час. Хоча самі девелоперські компанії не готові оцінювати сукупний збиток для себе від нових норм, адже кожна з них по-своєму "вирішувала питання" з місцевими чиновниками на стадії виділення ділянок і проектування, так і обсяги інвестицій у будівництво далеко не завжди прозорі.
Наслідків у інноваційних містобудівних норм буде багато і різних. Однозначно почне зростати ціна на квартири в новобудовах. Особливо в Києві, адже в уряді особливо і не приховують, що одне із завдань нової містобудівної політики — зробити Київ менш привабливим для внутрішніх мігрантів і одночасно стимулювати житлове будівництво в регіонах.
Проте в більш віддаленій перспективі міська середовище стане набагато ближчою до європейських норм, а також більш екологічною і безпечною.
