Банкам розв'язали руки. Як будуть відбирати квартири за новим законом
Парламент прийняв пакет законодавчих змін, який був розроблений під девізом відновлення кредитування і, відповідно, зниження процентних ставок. Очікується спрощення доступу всіх і вся до кредитної "поїлки" і навіть поліпшення житлових проблем народу.
Нацбанк заявив, що прийнятий закон стане гарантією повноцінного кредитування української економіки. Запрацює це приблизно так: у ставці кредиту закладена не тільки банківська маржа, але і рівень ризиків, які, у свою чергу, визначають розмір обов'язкових резервів. Чим вище ризик, тим вище резерви і процентна ставка. Таким чином, захист прав кредиторів повинна привести до зниження ризиковості кредитних операцій і більш привабливим умовам для позичальників.
За класикою жанру банки не будуть кредитувати, якщо їх права не захищені. Будь-який можливий ризик вони будуть конвертувати в підвищену процентну ставку, адже з допомогою драконівських відсотків вони "відбивають" суму проблемних кредитів.
У такій моделі сумлінний позичальник платить за себе і за того хлопця, який взяв у кредит імпортний фен і поїхав у Польщу на заробітки, не залишивши адреси.
Законодавче поле, яке має створювати якісну середовище для роботи кредиторів - як грибниця, яка формується роками, і зруйнувати яку можна значно швидше. Така собі захисна правова тканина для кредиторів, що тісно переплітається і з національними традиціями, і з культурним кодом. На Заході прийнято віддавати борги, покоління європейців зросли на повісті Бальзака "Гобсек" або романах Діккенса, де дружба не була синонімом вибачення за боргами і де герої потрапляли в боргові тюрми. Як сказав Гобсек в однойменному творі своєму бідному одному, який повністю розрахувався з ним за векселем: "Я визволив тебе від почуття вдячності і тому ми з тобою найкращі друзі в світі". В Україні подібний дискурс розцінили б як нечуване жлобство.
Реанімувати кредитування шляхом прийняття одного законодавчого акту неможливо, точно так само як стабілізувати гривню з допомогою спеціального закону про її "стабільності". Потрібно планомірно заповнити кожну проблемну клітинку лише кумулятивний законодавчий ефект здатний чинити загальний позитивний вплив. Це коли немає одного найбільш важливого закону, а є десятки інших, необхідних кожен по-своєму, які в сукупності створюють якісну середовище для розвитку кредитування населення та бізнесу. Тому в цій системі важливий кожен штрих.
Прийнятий закон як раз і намагається зробити такі штрихи шляхом внесення точкових змін у чинне законодавство. Головна проблема, яку він покликаний зрушити з мертвої точки, - це спростити роботу банків з тим забезпеченням, яке вони отримують при видачі кредитів, а також удосконалити вузькі законодавчі місця, що стосуються відповідальності третіх осіб, наприклад спадкоємців та поручителів.
Права позичальників, якщо і захищаються, то вельми казуистически. Наприклад, якщо в кредитному договорі встановлена плаваюча процентна ставка й банк вирішив збільшити, то позичальник має право відмовитися, але при цьому він зобов'язаний протягом 30 днів погасити кредит. Закон зворушливо надає йому право всі ці 30 днів платити відсотки виходячи зі старої процентної ставки. Правда, є норма про зазначення в договорі максимальної процентної ставки, але не встановлюється формат цього відображення: у конкретних відсотках або знову формульно. Не важко помітити, що дана новація слабо захищає права позичальника. Припустимо він взяв кредит, в якому зростання процентної ставки прив'язано до облікової ставки НБУ. Купив квартиру і зробив у ній ремонт, але при цьому погасив лише мізерну частину кредиту. Уявімо, що облікова ставка НБУ за півроку була збільшена в два рази. У такому випадку у позичальника залишається лише два варіанти: або платити в два рази більше, або достроково погасити кредит протягом 30 днів. В іншому випадку банк реалізує його житло за спрощеною процедурою. І тут на допомогу йому приходить новий закон, який встановлює, що договір про задоволення прав кредитора є правовстановлюючим документом і для його активізації достатньо провести держреєстрацію права власності кредитора. При цьому всі реконструкції та добудови предмета іпотеки автоматично переходять іпотекодавцю. В таких умовах кредитор отримує спрощений варіант перереєстрації на себе прав власності на заставлене майно, набуває у власність всі проведені позичальником реконструкції та добудови.
При цьому саме позичальник несе 100%-ний ризик погіршення макроекономічної ситуації, внаслідок якої може бути збільшена плаваюча процентна ставка, хоча було б справедливо цей ризик розділити як мінімум порівну між банком і клієнтом.
Адже, на відміну від банку, позичальник не має численних консультантів у вигляді департаментів за ризиками, аналізу і прогнозування, і, відповідно, саме банк як професійний учасник фінансового ринку має відповідати за те, що кредитна ставка раптом стала негативною порівняно з рівнем інфляції і її необхідно збільшувати. У нас же виходить, що спершу клієнта заманюють низькими відсотками, а потім добивають плаваючою процентною ставкою.
Досить цікаві новації закону щодо поручителів. Якщо проаналізувати судову практику, то в даний час найбільш суперечливі колізії виникали в таких ситуаціях. Наприклад, хтось поручался за позичальника на певну суму, а потім у кредитний договір вносилися зміни і сума кредитних зобов'язань суттєво збільшувалася. У випадку несплати банк звертався до третьої особи, а воно і не відало, що сума поруки зросла. Відтепер поручитель несе відповідальність лише в межах тієї суми, за яку поручался.
Інша колізія стосувалася термінів позовної давності. Часто позичальники оформляли в банках кредитні лінії ліміт по кредитній карті. Вибірка кредитних коштів розтягуватись у часі, точно так само як і їх погашення. У разі неплатежів банк звертався до суду, але тут клієнти часто посилалися на порушення строків позовної давності і розраховували її від дати погашення першого траншу, в той час як банки такий термін визначали від дати остаточного погашення кредиту. Враховуючи, що графік погашення іноді розтягувався на роки і місяці, банк благополучно "вилітав" з термінів позовної давності і міг отримати лише дірку від бублика, а не позичальника. Відтепер закон встановив, що терміни розраховуються по кожній сумі зобов'язань окремо.
Третя колізія - введення додаткових поручителів. Це робилося з різних причин, серед яких переведення боргу, бажання захопити солодкий заставу (за умови, що реальний поручитель платоспроможний), розгляд справи в "хацапетовском" суді нового поручителя і т. д. Відтепер поручителі за різними договорами несуть відповідальність перед кредитором солідарно, раніше норма про солідарну відповідальність стосувалася лише спільного поруки в рамках одного договору.
Ще одна норма регулює поняття солідарної відповідальності позичальників - юридичних та фізичних осіб. Наприклад, група компаній взяла кредит і солідарно несе відповідальність перед банком. Потім одна з них ліквідується і інші фірми відмовляються нести відповідальність в частині її частки. Те ж саме відбувалося і з солідарними позичальниками - фізичними особами, - але тільки в разі смерті одного з них. Закон встановлює, що в разі вибуття одного із солідарних позичальником, його відповідальність розподіляється між усіма іншими.
Зазначені вище колізії вже були неодноразово розглянуті в судах, і є законодавча практика, яка усуває всі спірні моменти. Але врегулювання їх у законах безсумнівно посилює позиції правого боку і в даному випадку, не можна сказати, що виграє позичальник чи кредитор, у виграші чесна кредитна історія.
На жаль, фактори, які стимулюють процес кредитування, лежать поза цього закону. Це насамперед динаміка базових ринків і рівень інфляційно-девальваційних очікувань. Якщо ринок житлової нерухомості стагнує, то зростання іпотеки на ньому не варто очікувати, адже банки чудово розуміють, що вартість застави може легко гойднутися на 20-30% у бік зменшення, а нарощування коефіцієнта забезпечення робить кредит непідйомним для позичальника, адже він розраховує заплатити 10-20% від вартості житла, а не 40-50%. В Україні вкрай знижений горизонт планування, буквально до трьох-чотирьох місяців. А невизначеність майбутнього компенсується плаваючими процентними ставками, які роблять невизначеним вже долю самого позичальника.
Якщо в країні поріг девальваційний-інфляційних очікувань знаходиться на позначці 15% в рік (мінімум), то навіть з мінімальною банківською маржею процентна ставка за кредитом не може бути нижче 20%. А враховуючи рівень ризиків - і всі 25%.
А чи багато у нас в країні людей та бізнесів з динамікою зростання доходів або рентабельністю 25%?
Система захисту прав кредитора спирається на кілька китів у вигляді ефективної судової системи, коли рішення суду не потрібно чекати роками, якісної виконавчої служби, коли процедура стягнення проводиться швидко і без додаткових стимулів". Вкрай важливі і надійні держреєстри, що захищають титули власності. Поки ж банки отримали доступ до реєстрів цивільних актів, і це лише частково спростить їх роботу з боржниками. Звичайно, ця система - танго, яке танцюють двоє. І будь-яке посилення прав кредиторів передбачає аналогічну захист і для позичальників, яка повинна представляти собою амортизаційну сітку, куди позичальник впаде в разі зісковзування з кредитного каната, за яким йому дертися іноді роками. Зісковзне - і не розіб'ється. Подібні страхувальні механізми є у всіх країнах, де розвинене кредитування як фінансовий інструмент, адже без них цей процес перетворюється в російську рулетку, з періодичними ексцесами, як вже траплялося в 2008-му і 2014-2015 рр. Саме тому прийнятий закон - лише боязкий крок у напрямку більш цивілізованих відносин між кредитором і позичальником.
