"Серединний шлях". Як зняти мораторій на продаж землі, щоб задоволені були всі
Зависло питання
Вже 17 років тому в Україні був введений мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. По суті, майже ціле покоління виросло в умовах невизначеності, хоча передбачалося, що політики і громадські діячі за якийсь розумний проміжок часу прийдуть до якогось спільного знаменника, вирішать, що можна, а що не можна робити з землею.
Але немає. Питання власності на землю продовжує розколювати українське суспільство. Одні виступають за повне відкриття ринку землі, аргументуючи, що це допоможе великим агровиробникам будувати довгострокові інвестиційні плани і дозволить у підсумку знизити собівартість аграрного виробництва.
Їх опоненти згадують долю ваучерної приватизації в Росії та передрікають, що всі кращі земельні паї скуплять за безцінь великі агрохолдинги, яким "прибуток важливіше батьківщини". І це на корені підірве основу української продовольчої безпеки — приватні присадибні та малі фермерські господарства. А потужні агрохолдинги, діставши землю у власність, будуть диктувати свої умови всій країні.
При цьому обидві сторони спору посилаються на Конституцію, яка з питання власності на землю може тлумачитися по-різному. Так, ст. 13 вказує, що земля є об'єктом права власності українського народу", а ст. 14 констатує, що "це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону". Нарешті, ст. 22 забороняє обмежувати права громадян новими законами - але саме новий закон потрібен, щоб реалізувати право громадян на землю.
Виходить замкнене коло, по якому до цих пір ходять юристи і політики. Навіть Конституційний суд України в цьому році відмовився розглядати справу про незаконність мораторію, а цього домагалися десятки народних депутатів, які лобіювали інтереси великих агровиробників.
Складається парадоксальна ситуація: майже всі згодні з тим, що відкритий ринок землі потрібен, але сперечаються про те, як ця відкритість повинна бути реалізована. Представники великого агробізнесу виступають за негайне зняття мораторію і повну лібералізацію ринку. Політики лівого спрямування та дрібні фермери вказують на великі ризики для пайовиків і для країни в цілому, наполягають на попередньому закріплення в законі певних обмежувальних елементів.
Резонні аргументи є і в тих, і в інших. І зрозуміло, що відкладати питання про землю не можна. АПК вже впевнено став головним двигуном економіки країни, так що аграрного бізнесу потрібна визначеність. Нехай навіть не найкомфортніші правила, але чітко прописані і незмінні. А завис мораторій — це фактор невизначеності.
Оренда або продаж
За даними Госгеокадастра, майже 71% території України — 42,7 млн га становлять землі сільськогосподарського призначення. З них 32,5 млн га — рілля. Майже всі ці землі, власне, і підпадають під мораторій.
Статистика показує, що 27 млн га розподілені між 7 млн пайовиків, ще понад 10 млн га перебувають у державній та комунальній власності. При цьому агровиробники вже зараз орендують у власників більшу частину паїв: навіть за офіційними даними, в 2017 р. в оренду здавалося 16,8 млн га. Причому в розпорядженні агрохолдингів виявилося близько 6 млн га, а взагалі орендують земельні паї близько 45 тис. агропідприємств.
Виходить, що "поверх мораторію" вже сформувався неофіційний ринок земель сільгосппризначення. Способи отримати землю відомі всім: договори оренди на тривалий термін, передача права безстрокового користування ділянкою, дарування, обмін нерівноцінними паями з доплатою.
Можливо, найкращим для України виявився б якийсь серединний шлях — не повністю лібералізувати ринок землі, але і не накладати на нього такі "глухі" обмеження, як у сусідній Білорусі. У ряді країн є такий юридичний підхід до землі — "довічне володіння з правом успадкування". Тобто власник земельного паю має право його забудовувати, або обробляти самостійно, або здавати в оренду на короткий чи довгий строк, що не може просто продати.
Звідси випливає побудова земельного ринку як у багатьох країнах Європи — через можливість довгострокової оренди (від 49 до 99 років). Подібної точки зору, до речі, дотримувався співавтор Акту проголошення незалежності України Левко Лук'яненко. На його думку, той, хто взяв землю в оренду на тривалий термін, скажімо, на 99 років, буде про неї піклуватися не менш гідно, ніж власник.
"При оренді на п'ять років, так, землю можна виснажити. Але якщо мова йде про довгострокову оренду терміном понад 50 років — інша справа. В такому випадку людина зацікавлений у гарному догляді за цією землею, — говорив Левко Лук'яненко в інтерв'ю кілька років тому. — У багатьох державах вона теоретично є власністю держави, проте її на 99 років передають в оренду. 100 років — це вже повік, повік — вічність. А 99 років — це не навічно".
Звичайно, у такої точки зору є свої опоненти. "Мораторій на купівлю-продаж землі — це обмежувальна міра, яка порушує конституційні права власників землі на розпорядження об'єктом власності, що стримує розвиток економіки, забезпечує тіньові схеми в питаннях розпорядження державної землею, породжує рейдерські захоплення аграрних підприємств", — сказала в коментарі ДС" директор з юридичних питань агропромислового холдингу "Астарта-Київ" Лілія Тімакіна.
На думку експерта, підміна реального ринку землі можливістю укладати довгострокові договори оренди не вирішить проблему. Причин тому декілька:
власники землі неохоче укладають довгострокові договори оренди, так як
розраховують отримати від продажу землі реальну вартість такої ділянки (на думку власників, земля, яка передана в оренду, буде мати меншу вартість при її відчуженні);
договір оренди передбачає періодичні виплати, тоді як власник землі зацікавлений отримати ринкову вартість відразу;
набувач землі не може сплатити ринкову ціну за землю з-за відсутності титулу на право власності (залишаються ризики дострокового розірвання договору, рейдерського захоплення тощо);
покупці не зможуть залучити гроші під заставу землі (земля не може стати об'єктом іпотеки);
земля в оренді не є реально оцінюваним активом підприємства-орендаря (набувача);
не вирішується проблема прозорості при розпорядженні державною землею.
"Вважаю, що земля для ведення товарного сільського господарства повинна бути об'єктом купівлі-продажу, — резюмує Лілія Тімакіна. — Обмежувальні заходи повинні стосуватися переважного права сільськогосподарських підприємств на викуп земель, які знаходяться у користуванні такого сільгосппідприємства, а також надання фермерам пільгових кредитів і розстрочки платежів при викупі державних земель".
Визначитися, щоб зберегти
Хоч якимось шляхом вирішити питання про власність на землю необхідно, щоб просто не втратити родючі українські ґрунти. Аграрії змушені вирощувати сільгоспкультури в короткоротационных сівозмінах (тобто тільки дві–чотири культури по черзі на одному і тому ж полі). Це порушує систему відновлення родючості земель, яка лежить в основі всього європейського сільського господарства.
"Якщо земля, яку я обробляю, мені ж і належить, то у мене є бажання піклуватися про неї: захищати від ерозії, вносити добрива, підтримувати грунту в родючому стані. Якщо я просто орендую землю на період двох-трьох років, то у мене і мотивації немає інвестувати в неї", — говорить консультант Світового банку Денис Нізалов.
Ось тільки економічна доцільність не завжди змусить власника землі піклуватися про неї, у нього можуть бути взагалі інші інтереси, далекі від сільського господарства. Тому перед зняттям мораторію — незалежно від того, яка модель ринку землі буде реалізована, — потрібно прийняти новий закон "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" або, скажімо, "Про землекористування". В цьому законі мають бути чітко і недвозначно прописано обов'язки тих, хто землю саме експлуатує, незалежно від того, чи вона власна або орендована. Принцип тут простий: за землекористування з дотриманням всіх норм і правил відповідає той, хто отримує з цієї землі дохід.