"Збудував — продав — забув" в минулому. Забудовники перейшли на довгострокові відносини з покупцями
Ринок первинної нерухомості активно розвивається. Всього в 2018 р. в Києві було прийнято в експлуатацію понад 1,2 млн кв. м загальної площі житла, з них майже 96% - об'єкти з двома і більше квартирами. За даними досліджень компанії SV Development, було укладено близько 13 тис. угод купівлі-продажу житла в новобудовах, що майже вдвічі більше, ніж у 2017-м. Хоча в грошовому вираженні сума залучених забудовниками грошей в 2018 р. була приблизно такою ж, як і в минулому році. За вказаний період житло в столичних новобудовах подорожчало на 3-7%, в деяких об'єктах - на 10%. При цьому зростання собівартості будівництва учасники ринку оцінюють в 25%. Конкуренція на ринку посилилася: кількість проектів збільшувалася, а забудовники намагалися запропонувати клієнтам більш цікаві і вигідні умови, щоб виділитися на тлі конкурентів.
В нелегкій боротьбі за місце під сонцем деякі гравці, гриміли раніше, йдуть на другий план, інші ж вражають динамікою розвитку. Вибрати найбільш гідного забудовника стає вкрай важко, оскільки потрібно враховувати багато критеріїв. У своєму дослідженні діяльності будівельних компаній "ДС" виділила кілька різних параметрів. Ми враховували вік компанії (тобто час її роботи на ринку), загальна кількість зданих в експлуатацію квадратних метрів житла і об'єктів за весь час роботи компанії, середній час відставання введення в експлуатацію житлових комплексів, а також обсяг побудованої нерухомості і проданого житла в 2018 р. Крім того, забудовники оцінювалися за загальною кількістю об'єктів в портфелі на даний момент, лояльності до клієнтів та інформаційної прозорості. Для збору необхідних даних ми відправили учасникам будівельного ринку спеціально розроблені анкети. Отримана інформація зібрана в зведеній таблиці.
Також можна відзначити, що у всіх учасників опитування досить щільний розклад робіт на найближчі роки. Зокрема, в 2019 р. "Інтергал-Буд" планує ввести в експлуатацію частина будинків у кількох житлових комплексах - сумарно близько 447,5 тис. кв. м. В будівельному портфелі компанії п'ять років - будівництво 3,5 млн кв. м. Кипить робота на будмайданчиках компанії "Укрбуд": поточні проекти - це 60 будинків (26 комплексах). Всього забудовник планує звести 1,45 млн кв. м житла (18 тис. квартир). В "Аркаді" на етапі будівництва 53 об'єкти (банк об'єднує функції девелопера і кредитора, пропонуючи майбутнім покупцям свою ж іпотеку).
Формат і зміст
Зараз багато девелопери намагаються врахувати у своїх проектах зрослі вимоги покупців не тільки до якості споруджуваного житла, але і до об'єктів інфраструктури. Першим на столичному ринку прогресивний тренд "місто в місті" впровадив "Комфорт Таун". Це яскравий приклад ефективного втілення мрії про комфортного життя повноцінної міському середовищі. Сучасний покупець не тільки оцінив житло комфорт-класу зі своєю особливою внутрішньою атмосферою, наповненої об'єктами для задоволення базових потреб, відпочинку, розвитку і розваг, а й став більш розбірливий у виборі майбутнього місця проживання. Як наслідок - цей формат стали застосовувати в своїх об'єктах багато забудовників. Зараз житлові комплекси серед переваг пропонують свою зелену зону, розвинену внутрішню інфраструктуру - магазини, спортзали, кафе - впроваджують системи контролю доступу, щоб убезпечити жителів, розташовуються неподалік від зручної транспортної розв'язки. Об'єктів комфорт-класу притаманні багато інших поліпшення: можливість перепланування квартир по своєму смаку, використання більш дорогих оздоблювальних матеріалів, презентабельні зони загального користування. Серед найбільш затребуваних об'єктів інфраструктури - паркінги, території для дозвілля та відпочинку, дошкільні установи, супермаркети, невеликі магазини, кафе і ресторани.
За попередніми прогнозами фахівців SVITLO PARK, ціна на квартири в об'єктах комплексної забудови в поточному році може зрости до 10%. Багато в чому ситуація з цінами на ринку буде залежати від макроекономічних показників, а при збереженні стабільної ситуації після виборів головними факторами, що впливають на вартість квартир, залишаться рівень цін на будматеріали та будівельно-монтажні роботи.
Що стосується інфраструктурних витрат на 1 кв. м вартості житла, то з опитаних нами учасників ринку тільки один надав інформацію про своїх витратах - це компанія "Синергія" з показником 11,8%. Інші девелопери послалися на те, що ці дані є закритою інформацією. У споруджуваних житлових комплексах передмістя Києва витрати забудовника на створювані об'єкти інфраструктури, за даними AVM Development Group, досягають 20% від вартості "квадрата". У минулому році в половині нових об'єктів територія, виділена під інфраструктуру, склала до 15-20% площі ділянки забудови.
Лояльність і іпотека
Програми лояльності можна розділити на дві категорії: продажні - ті, які орієнтовані на пряме залучення клієнтів, і постпродажные, що забезпечують комфорт проживання і залучення нових клієнтів через рекомендації лояльних клієнтів. До першої категорії відносяться програми іпотечного кредитування і розстрочки платежів, якими користуються все більше покупців. На думку Олени Дмитрієвої, заступника голови правління Банку "Глобус", в 2019 р. кількість виданих іпотечних кредитів для придбання житла на первинному ринку України може збільшитися на 25-30%. Це стане можливим за рахунок активного впровадження партнерських програм між банками і забудовниками. Також популярні знижки (наприклад, при повній оплаті вартості житла) і акції, приурочені до різних свят, а також оригінальні пропозиції. Наприклад, "Київ-міськбуд" провела одноденну акцію до Міжнародного дня захисту дітей "Бонус за дитину" (надавалася знижка, яка дорівнює кількості підростаючих дітей), "Укрбуд" - акцію для друзів (при одночасній купівлі двома клієнтами квартир в одному з комплексів кожен з них отримував знижку в 10%).
АКБ "Аркада" є управителем фондів фінансування будівництва (ФФБ) - однієї з найбільш надійних схем інвестування в будівництво. По іпотеці і розстрочення вона надає наступні варіанти: внесення першого внеску 30% і оплата повної вартості протягом періоду будівництва; внесення першого внеску від 20% та отримання іпотечного кредиту на строк до 30 років. Відсоткові ставки за кредитом: 14-16% річних у гривні залежно від РК або котеджного містечка.
"Інтергал-Буд" активно наповнює сайти компанії і РК актуальною інформацією, а також сторінки в соцмережах і на Ютуб-каналі. Надає інформацію про динаміку будівництва об'єктів. Регулярно організовує спільні свята з мешканцями ЖК, громадські слухання, приймає участь в національних рейтингах забудовників. Компанія є членом Ради директорів КСУ, лауреат і переможець національних та міжнародних премій. "Інтергал-Буд" пропонує розстрочку без перегляду вартості у процесі виплат (на період до п'яти років, мінімальний перший внесок - від 30% вартості квартири). Виплати по розстрочці здійснюються в національній валюті помісячно або поквартально рівними платежами. При достроковому погашенні заборгованості штрафні санкції не застосовуються. Також "Інтергал-Буд" прописує соціальні гарантії та умови своєї допомоги покупцям у договорі у разі придбання житла в розстрочку. Використовується схема іпотечного кредитування від банків з процентною ставкою від 5% річних.
Компанія KAN гарантує повну інформаційну прозорість. Вона пропонує розстрочку до п'яти років (перший внесок від 10%).
На сайті компанії "Синергія" опублікована документація по всіх об'єктах; пропонуються аэрооблеты, є відео з онлайн-камер на споруджуваних об'єктах. Також компанія надає вільний доступ незалежних експертів профільних ресурсів на свої об'єкти. "Синергія" має акредитацію в чотирьох банках (Kredo Bank, Укргазбанк, Ощадбанк, Приват-банк), в яких можна оформити іпотеку. Також можлива розстрочка до трьох років у гривні.
Корпорація "Укрбуд" визнана самим впізнанним девелопером на ринку Києва за результатами дослідження сервісу пошуку квартир "ЛУН". Вона пропонує безпроцентну розстрочку до кінця будівництва (мінімальний початковий внесок 25%; решта платежі розбиваються на рівні частини і погашаються щомісяця; розстрочка оформлюється в національній валюті), а також кредитування від банків-партнерів (покупець може вибрати банк і варіант кредитування).
В умовах висококонкурентного ринку не менш важлива робота над підвищенням лояльності тих клієнтів, які вже придбали квартиру, щоб вони рекомендували забудовника або його об'єкти своїм друзям і знайомими, а також щоб стимулювати їх здійснити повторну покупку. Сьогодні більшість забудовників усвідомлюють, що процес продажу квартири не обмежується підписанням договору та отриманням коштів від пайовика. Тому вони намагаються формувати з покупцем довгострокові відносини, вести постійний діалог: зустрічатися з жителями своїх проектів в рамках свят та розважальних заходів; надавати післяпродажне обслуговування; пропонувати знижки на повторну покупку; вести сторінки у соцмережах; впроваджувати програми лояльності (наприклад, пропонувати спеціальні умови обслуговування та купівлі товарів як послугу компаній-партнерів).
Лояльність формується роками і вимагає кропіткої роботи девелопера. Зате і бонуси помітні, коли лояльність трансформується в бажання покупця здійснити повторну покупку на іншому об'єкті забудовника. Не потрібно забувати і про якості об'єктів, щоб клієнт був задоволений покупкою не тільки в момент новосілля, але і через кілька років після заселення. Це важливо, особливо для забудовників, що реалізують масштабні проекти.
Для споживачів ціна за квадратний метр вже давно відійшла на другий план, в пріоритеті сьогодні благоустрій
прибудинкових територій
За останні роки ринок нерухомості України значно еволюціонував і видозмінився під впливом світових трендів, а також технологічного прогресу: тепер будівельні компанії Києва більше конкурують з забудовниками передмістя, ніж між собою. За останні вісім років житло в передмістях вийшло на один рівень з аналогічним житлом у столиці. Справа в тому, що передмістя отримав велику фору в аспекті планування розвитку міста, поки забудовувався Київ, тим самим підготувавши грунт для значного росту населення.
Крім того, варто відзначити той факт, що для споживачів ціна за квадратний метр вже давно відійшла на другий план, в пріоритеті сьогодні благоустрій прибудинкових територій (двір-парк із зонами відпочинку для дітей і дорослих), розвиток інфраструктури (зручність транспортної розв'язки, наявність супермаркетів, дитячих садків, салонів краси, спорткомплексів), створення community серед мешканців житлових комплексів (плейхабы, креативні простору, проведення заходів для мешканців, спільне проведення часу з сусідами), використання будівельних матеріалів від надійних і перевірених постачальників (віконні конструкції, ліфти, двері, системи опалення, бетонні суміші, утеплення зовнішніх стін), а такі речі, як автоматичний полив газонів, якісна система фільтрації води, стали просто мастхэвом.
Також не менш значущим стає питання довіри споживача до забудовника, надійність якого сьогодні можна легко перевірити по історії його діяльності, кількості та супроводу зданих об'єктів, відкритості та доступності документації забудовника, відкликання мешканців і покупців на спеціалізованих ресурсах: LUN.ua, minfin.com.ua, domik.ua, 3m2.kiev.ua та ін.
Таким чином, сьогодні саме сучасне міське планування забудови передмість (житлових об'єктів комерційної нерухомості) в противагу вже забудованій столиці дозволяє таких містах, як Ірпінь, створити більш комфортні умови для життя. У цьому ключі будівельна група "Синергія" не тільки створює інфраструктуру своїх комплексів, але і сприяє розвитку міста Ірпеня в цілому.
Яскравим прикладом цього може слугувати будівництво суперсучасного дитячого садка "Колібрі" всередині РК "Синергія 3". Те ж саме стосується і благоустрою прибудинкової території житлових комплексів згідно високим європейським стандартам в концепції "двір-парк" з дитячими і спортивними майданчиками, зонами відпочинку і барбекю, місцями для проведення громадських заходів. Що ще більш важливо, СГ "Синергія" має ряд соціальних програм і освітніх проектів для жителів комплексів ("Відмінник Синергії", "Бібліотека Синергії", спільні заняття фітнесом і т. д.).
Сьогоднішні реалії ринку нерухомості не дозволяють будівельним компаніям, як раніше, просто продавати квадратні метри - коробку і стіни - навіть за заниженою вартістю. Сьогодні це має бути щось більше, те, що створює зручність і комфорт для мешканців житлових комплексів і міста в цілому.
