"Офісний планктон". Життя в обмеженому просторі

Оренда і вакантність

На ринку офісної нерухомості в Києві вперше з 2013 р. орендні ставки в класах А і В демонструють зростання. За даними компанії JLL (Україна), в першому кварталі 2018 р. максимальна базова ставка зросла з $28 до $29 за кв. м на місяць, або $336 до $348 за кв. м в рік. Основні причини збільшення ставок - обмежене нову пропозицію і високий попит на якісні офісні приміщення. До кінця року оренда в офісах, за прогнозами керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Ростислава Симонова, збільшиться на 10-15% порівняно з 2017 р.

Обмежена пропозиція якісних офісних площ підштовхує компанії, які планують змінити офіс і переїхати в бізнес-центри класу А, закрити це питання як можна більш оперативно. Так, МФК Gulliver з більшістю з орендарів укладені довгострокові договори і вакантних площ залишилося небагато. Незважаючи на це, з початку 2018-го комплекс підписав шість нових договорів оренди офісів загальною орендованою площею близько 3 тис. кв. м, до кінця першого півріччя планує підписати договори ще майже на 3 тис. кв. м.

В цілому по Києву частка вільних площ продовжує знижуватися і, наблизившись до 10%, встановила новий рекорд - як мінімум за десятиліття. Скорочення обсягу вакантних площ відбувалося в обох класах офісної нерухомості: в класі А спостерігалася рекордна динаміка - падіння на 9,2 в.п., до 9,1%, в класі показник досяг 11,1%, скоротившись на 0,6 в. п. за квартал. При цьому вперше вакантність у класі А виявилася менше, ніж у класі B. На сьогоднішній день попит на офісні приміщення зростає більш високими темпами, ніж пропозиція. І якщо така динаміка збережеться протягом року, це призведе до зменшення частки вільних площ до 8,0-8,5% до грудня.

Тенденції і ризики

Із загального обсягу попиту на оренду п'ята частина припадає на угоди з розширення займаного простору внаслідок зростання бізнесу орендарів, 21% становили переїзди компаній з подальшим розширенням у новому об'єкті. Такі підсумки минулого року. У поточному році компанії з великими орендними запитами на офісні площі понад 5 тис. кв. м можуть зіткнутися з дефіцитом високоякісних офісних приміщень. У той же час в першому кварталі були введені в експлуатацію нові бізнес-центри.

Відповідно до досліджень компанії CBRE Ukraine понад 55% опитаних корпоративних орендарів планують переїзд або розширення займаного простору протягом наступних трьох років. Столичний "офісний планктон" займає близько 2 млн кв. м.

Продовження пожвавлення в даному сегменті комерційної нерухомості експерти пояснюють активізацією західних інвесторів, розширенням IT-індустрії, яка є головним орендарем столичних офісів, активізацією компаній сфери бізнес-послуг - розширенням коворкінг-операторів і сервісних офісів, а також консалтингових компаній.

Розглядаючи загальну структуру угод оренди по цілям орендарів, експерти говорять про оздоровлення ринку і відзначають дві позитивні тенденції. Перша - збільшення кількості угод по розширенню орендарів сектора бізнес-послуг, включаючи консалтингові, юридичні та аудиторські фірми, що є індикатором відродження ділової активності. Друга позитивна тенденція - поява більшої кількості угод з боку нових компаній, що виходять на ринок: компанія SBTech орендувала 1800 кв. м в БЦ Astarta, Frag Lab - таку ж площу БЦ Forum West Side, Creative Quarter відкрила першу локацію в БЦ Gulliver.

Ринок орендодавця?

Враховуючи низьке пропозиція якісних офісних площ, орендодавці поступово стають менш гнучкими в переговорному процесі за станом офісних приміщень та інших переваг, які раніше надавалися орендарям в якості додаткових бонусів, відзначають в CBRE Ukraine. У компанії очікують, що, оскільки будівельна активність буде залишатися слабкою в силу відсутності саме великомасштабних проектів, запланованих на 2018 р., позиція орендодавця буде зміцнюватися й надалі, трансформуючи ринок ринок орендодавця. З цим погоджується і Ростислав Симонов: через дефіцит офісних площ, особливо в БЦ класу В і частково класу А, настає час орендодавця в сегменті офісної нерухомості.

В Gulliver, коментуючи це питання, погоджуються з тим, що "орендодавець може зараз диктувати свої умови і здійснювати відбір орендарів". Однак важливо завжди шукати золоту середину, щоб дотримувався баланс інтересів власників і орендарів. Арендо-датель повинен бути впевнений в тому, що орендар платоспроможний, що він може заплатити і гарантійний платіж і згодом показати себе як успішний бізнес. До того ж на ринку як і раніше діють певні умови, які є для орендаря важливими, і в деяких випадках при їх відсутності з боку орендодавця угода може бути здійснена. Таким умовою для багатьох компаній є наявність ремонтних та орендних канікул, фіксованих паркомісць і т. д.

У пошуках орендаря

Основними каналами для просування комерційної нерухомості залишається просування в пошукових системах з опціями пошукової оптимізації і контекстної/медійної реклами. Додатково попитом користуються тематичні ресурси про нерухомість, портали, де є розділи з нерухомості. Дієві і традиційні канали просування - зовнішня реклама, переважно розміщені банери на фасаді будинку або поруч. Рідше можна побачити розміщення на незалежних рекламних щитах, сітілайтах чи інших рекламних конструкціях. Залишається популярним інструментом просування і outdoor-реклама, якщо розглядати даний тип промо в комплексі рекламної кампанії. За словами Ростислава Симонова, краще просування бізнес-центру - це якісний tenant mix, який зможе залучити більше якісних орендарів і підняти орендні ставки. В Gulliver своїми великими перевагами вважають гарну транспортну розв'язку, зручний паркінг, близькість інфраструктури і технічну складову. Тому для цього МФК одним з кращих каналів комунікації залишається рекомендація нинішніх орендарів, брокерів, відвідувачів і самих працівників офісів.

Будувати або почекати

Кількість вільних офісних приміщень за минулий рік зменшилася майже вдвічі. У той же час девелопери не поспішають зводити нові бізнес-центри. У минулому році було побудовано 43 300 кв. м офісних площ - це найнижчий показник за 10 років. На цей рік заявлено всього 38 400 кв. м нових офісних площ, в основному за рахунок нових корпусів бізнес-парку UNIT.City і БЦ Astarta. У CBRE Ukraine очікують, що розвиток офісних проектів середнього розміру площею 10-15 тис. кв. м почне відновлюватися, якщо середня орендна ставка досягне рівня $20/кв. м/місяць. При таких умовах доцільність девелопменту можна буде обґрунтувати. Ростислав Симонов припускає, що інвестиційна активність у сфері офісної нерухомості буде зростати, а девелоперська активність буде нарощувати обороти трохи повільніше. "Ми очікуємо, що в першу чергу повинні ожити недобудови, - говорить він. - Деякі девелопери збираються трансформувати існуючі торгові площі під офісні. Масштабних проектів ми, швидше за все, не побачимо до президентських виборів-2019". Обсяг площ у заморожених офісних центрах столиці становить в загальній сумі понад 180 тис. кв. м. Новим трендом 2018 р. стане продаж офісних приміщень, також експерти не виключають активізацію на ринку офісних приміщень інвесторів житлової нерухомості.

Поки девелопери повільно відновлюють свою активність, ситуацію використовують діючі якісні бізнес-центри з низькою вакантністю: зміцнюють орендні ставки, роблять умови більш гнучкими. При подальшій відсутності будівельних проектів великого масштабу, на думку експертів CBRE Ukraine, великі орендарі будуть розглядати варіанти реалізації своїх запитів за схемою built-to-suit або концепції "гнучкого офісу" коворкінг/сервісних офісів. До речі, один з найбільших в світі провайдерів гнучких офісних рішень Regus планує до осені розширити мережу в Україні і збільшити загальну площу з 9 тис. до 18 тис. кв. м. За даними компанії, 56% українських компаній роблять вибір у бік коворкінг, оскільки це дешевше, ніж фіксована оплата приміщення. Відкритий в грудні 2017 р. офіс Regus в БЦ Silver Breeze на травень заповнений на 85%.