"Народний" рейтинг забудовників і РК. Кого найчастіше шукають в інтернеті
Сьогодні інформації про забудовників і об'єктах будівництва в інтернеті більш ніж достатньо. Потрібно тільки навчитися відбирати коректні джерела звіряти дані і більш ретельно шукати. На відміну від інших зовнішніх джерел інформації, більшість даних в інтернеті можна об'єктивно оцінити, порівняти, знайти першоджерело. Саме завдяки цьому стало можливо реалізувати рейтинг "народної любові": з'ясувати, кого з забудовників покупці найчастіше шукають в Мережі, якими цікавляться об'єктами.
У даному огляді наведено результати такого аналізу, зробленого бізнес-асоціацією "Український клуб нерухомості". Були відібрані 20 популярних забудовників і житлових комплексів. Окремо експерт агентства СОО SODA DAG, виступив партнером рейтингу, розповідає про його методології - як були відібрані учасники рейтингу і на які показники орієнтувалися при їх виборі.
Вітчизняний ринок нерухомості розвивається і поступово інтегрується у світовий. У той же час у всіх сегментах лише 3-5% об'єктів відповідають сучасним європейським і світовим тенденціям в будівництві.
Для стабільного девелопменту та запобігання будь-яких кризових явищ забудовник повинен бути готовий вкласти в проект власні фінанси. Для реалізації проекту, в залежності від класу та обсягів будівництва, потрібно 30-60% від собівартості будівництва.
На первинному ринку Києва будується близько 300 житлових комплексів - всього близько 50 тис. квартир. Щорічно із загального портфеля девелопера продається близько 20 тис. (або 40%) квартир.
У першому півріччі 2019 р. нерухомість в Києві подорожчала на 4%, причому всі класи житла. На зростання цін вплинуло збільшення собівартості будівництва на 7-8%, а також переключення уваги покупців з доступного масового житла від лідерів ринку на більш якісні проекти молодих компаній (ціна квадратного метра вище на 5-10%).
Виходу на ринок молодих девелоперів сприяло, зокрема, їх вміння бути гнучкими: вони стежать за трендами, прислухаються до побажань покупців, експериментують і створюють нові формати. У 2020 р. вплив молодих гравців на ринку буде посилюватися.
Битва форматів посилилася: 55 нових проектів, що з'явилися на ринку в 2019-му, понад 30% - у сегменті багатофункціональних РК. За останні кілька місяців кількість проданих квартир в проектах переважно комплексної забудови комфорт - і бізнес-класу зросла на 10-15%, і це на тлі скорочення продажів в проектах точкової забудови. Виграють проекти з інфраструктурним комплексом, функціональними плануваннями і енергозберігаючими технологіями.
Конкуренція за якість проектів призведе до збільшення вартості проектування в найближчі два-три роки - до 2,5% від собівартості будівництва (на сьогоднішній день вона складає 1,5%).
За останній рік з-за значних фінансових ризиків кількість покупців на стадії котловану помітно знизилося. Інвестори переорієнтуються на об'єкти, що перебувають на фінальному етапі будівництва. У той же час проекти з бездоганною репутацією добре продаються навіть на етапі котловану.
Не виключається, що через два-три роки вартість житла в новобудовах може вирости в два рази. На зростання цін вплинуть спекулятивні настрої на ринку і бажання покупців капіталізувати інвестиції.
Маркетингові витрати забудовників за останній рік збільшилися майже в два рази і становлять до 4-6% від вартості квадратного метра. Такі зміни в маркетинговому просуванні житлових об'єктів пов'язані з великою конкуренцією забудовників і великою кількістю пропозиції на первинному ринку житла. Для порівняння: у світовій практиці частка маркетингових витрат у девелопменті житла може досягати 10%.
Популярність і впізнаваність забудовників можна порівняти з політичною. Добрі або не дуже, надійні або аферисти - люди голосують гаманцем за тих, кого знають, чи їм здається, що вони знають. Саме тому так багато довгобудів і недобудов в Україні: люди схильні вірити тому, що хочуть почути.
Як можна інтерпретувати дані рейтингу? Це професійні дані, які можуть бути цікаві та корисні потенційним покупцям, але, швидше за все, більш застосовні для експертів ринку.
Висновків відразу декілька. Якщо раніше найбільш популярними були компанії, які вже давно на ринку і завоювали свою популярність роками і реалізованими проектами, то отримані в ході рейтингу дані показують, що при визначеному бюджеті і правильної стратегії впізнаваність можна досить швидко придбати. Так, у рейтингу присутній ряд компаній (DIM, SAGA, ENSO, Edelburg Development), які почали свою діяльність буквально три-чотири роки тому: для будівництва житлового комплексу такого терміну достатньо, щоб здати в експлуатацію один-два будинки.
Тим не менш вік компанії і її реноме дуже важливі: ніяка реклама не може замінити готові проекти і репутацію. Тому кияни традиційно шукають "Київміськбуд", "Інтергал-Буд", "Столицю", КАН та інших відомих забудовників.
Той факт, що столичні покупці розглядають дауншифтинг в передмісті, підтверджується пошуком таких забудовників, Comfort Life і Status Group (мають ряд завершених проектів у передмісті).
Також склад учасників говорить в деякій мірі і про клас житла, так як у першій п'ятірці і навіть семи запитах - не найдоступніше житло міста. Тим більше це стає очевидним, якщо порівняти рейтинг забудовників і рейтинг РК: "Італійський квартал" від "Київміськбуду", Time і "Салют" від bUd Development, Washington від SAGA. Це підтвердження зростання продажів у сегменті комфорт і комфорт+.
Важливо відзначити, що в двадцятці найбільш популярних запитів є забудовники, у яких в активних продажах одночасно понад трьох проектів. Це добре видно і в порівнянні з найпопулярнішими запитами РК: там також одночасно кілька проектів від одного забудовника.
Та все ж залишається питання: чи можна рейтинг використовувати для вибору забудовника або об'єкта інвестування?
На сьогоднішній день рекомендувати того чи іншого забудовника не береться ніхто. Як асоціація, ми рекомендуємо детально вивчати інформацію про кожному окремому об'єкті і залучати юристів для будь-якої операції з первинної нерухомістю. У відсутність іпотеки, проектного фінансування банків об'єктів первинної нерухомості, зупинка будь-якого об'єкта можлива. Але рейтинг, звичайно ж, варто уваги експертів і учасників ринку. Потенційним інвесторам може бути корисно ознайомитися зі списком найбільш популярних забудовників та об'єктів.
У наступні кілька років одними з найбільш ефективних маркетингових інструментів на первинному ринку стане автоматизація діджитал-процесів, свою роль зіграють якісний репутаційний PR і маркетинг, вплив яких посилюється. Майбутнє маркетингу в будівництві житла - за персоналізацією контактів з потенційними покупцями, індивідуальним підходом. Особливістю стане застосування контенту, призначеного для "маркетингу емоцій". Це буде вдалим рішенням для залучення миллениалов і покоління Z - такий контент, як коментарі і відгуки в блозі, відеоогляди новобудов від самих покупців, візуалізація об'єктів забудовниками з можливістю "побачити", що в кімнаті і за вікном.
Питання з недобудовами залишається відкритим. В 2019-2020 рр. роботи з завершення будівництва планується проводити тільки в 15 з більш ніж 100 недобудов Києва та області. Головною проблемою, яка заважає девелоперам включитися в реалізацію таких об'єктів, є нерентабельність добудови з-за того, що в більшості випадків продано більше половини квартир. При проданих в об'єкті 50% квартир рентабельність проекту добудови складає не більше 10%, при проданих двох третинах - практично нульова. За оцінками експертів, на сьогоднішній день для завершення всіх недобудованих об'єктів потрібні десятки мільярдів гривень.
Методологія складання рейтингу ґрунтується на найбільш частих запитів користувачів з Києва в інтернеті. Тобто будь забудовників і житлові комплекси жителі столиці найчастіше шукають у Всесвітній мережі. Учасники рейтингу відібрані через фільтр пошуку нерухомості ЛУН. У наш об'єктив потрапили 47 забудовників і 249 РК, в яких ще відкриті продажу і в наявності є одне-, двох - і трикімнатні квартири.
При складанні рейтингу житлових комплексів були проаналізовані ключові слова або словосполучення (семантичне ядро), які користувачі вводять в пошуковику.
В ході складання рейтингу забудовників проводився аналіз за двома напрямками: основні запити користувачів в пошуковику за назвою забудовника і розширені ключові слова або словосполучення (семантичне ядро) на так звані можливі запити.
Рейтинг складений за станом на першу половину листопада. При складанні динаміки попиту компанія використовувала спеціалізовані сервіси serpstat, ads.
Результати, які ми отримали в ході аналізу, досить прогнозовані - на масштабні проекти в спальних районах спостерігається дещо більший попит. Розуміємо, що епоха будинків номер такий-то вулиці, такий-то закінчується, а фокус уваги зміщується від економ-класу в бік новобудов економ-і комфорт-класу.
І все ж рейтинг - це суха статистична вибірка, яка є відображенням споживчих настроїв, а не аналізом причинно-наслідкових зв'язків. Тому кожен може робити свої висновки.
Довідка
SODA DAG - це група компаній, яка працює на ринку діджитал-маркетингу з 2014 р. Одна з ключових спеціалізацій - нерухомість. У своїй роботі використовує інструменти доказового маркетингу і робить ставки на комплексний підхід. Від аналізу бізнес-потреб, середовища і конкурентів до розробки діджитал і комунікаційних стратегій і їх втілення через інструменти Performance-маркетингу, дизайну і соцмереж.