$15 млрд для фермерів. Як по-розумному відкрити ринок землі та допомогти пенсіонерам

А чи золоті гори

У нас будь-яка дилема вирішується на користь бенефіціарів фінансових, внески яких у політику переважають аналогічні вкладення конкурентів. Більше того, принцип "горе переможеним" у нас ніхто не збирається скасовувати. Як відомо з історії, переможені кельтському вождю Бренну римляни змушені були зважувати призначений їм викуп, використовуючи фальшиві гирі ворога, а коли почали обурюватися - отримали до гир того ж і меч завойовника. Саме так, фальшивими політичними "гирями", будуть зважувати в Україні і потенційний ефект від запровадження ринку землі сільськогосподарського призначення, попутно посилюючи фантастичні прогнози щодо сили "золотого інвестиційного дощу", який проллється на Україну. Висока електоральна підтримка - це той самий "меч", який повинен припечатать найбільш токсичну, ліберальну модель розкриття земельного ринку.

В експертному середовищі часто люблять називати короткий список країн, де цього ринку ще немає: КНДР, Куба, Венесуела, Таджикистан. Не зовсім райдужна компанія, якщо оцінювати з точки зору добробуту звичайних селян. З іншого боку, у нас так ніхто і не спробував запитати апологетів "ринку за будь-яку ціну": скільки розвинених країн застосовують відкриті моделі лібералізації земельних відносин, які планують адаптувати в Україні? Одна з небагатьох країн, що володіють таким форматом ринку, Ірландія, де понад 90% земельних наділів знаходиться в приватних руках і ріллю може купити навіть компанія-нерезидент, сплативши мито в розмірі до 8% від ринкової вартості, яка може досягати і 40 тис. євро за гектар. Таким чином, покупець землі в Ірландії лише у вигляді податків в держбюджет сплачує суму, що перевищує прогнозні цінові параметри нашого ринку землі.

І це, напевно, та ключова диспозиція, з якої потрібно починати будь-яку дискусію про моделі: капіталізація ринку землі - похідна від капіталізації економіки. Якщо мультиплікатор приватних активів з тих чи інших причин не працює, ринок землі не стане драйвером зростання точно так само, як не став їм сектор операцій з нерухомістю, враховуючи те другорядне становище у структурі ВВП, яке він займає. Простими словами, якщо в Лондоні операції з нерухомістю є одним з ключових напрямків інвестування та істотним джерелом доходу міського бюджету, то це зовсім не означає, що подібний бум може статися і в Києві.

Землі сільськогосподарського призначення в Україні - такий же сегмент активів у загальній токсичній підприємницької та регулятивної середовищі, обтяжений плитою монополізму, як і всі інші структурні елементи національної економічної системи. І фактор "відкриття" тут відіграє таку ж роль, як і "закриття". Секрет полішинеля: прихильники ринку землі і їх противники (якщо брати зацікавлену експертне середовище) є представниками двох ключових антагоністичних груп, перша з яких - це аграрні компанії, які мають гроші на викуп у власників орендованих земельних паїв, друга - ті, у кого таких ресурсів немає. Звідси і концепції відкриття/закриття ринку землі, які періодично спливають на поверхню. До теми зростання ВВП це має приблизно таке ж відношення, як вплив продажу державних пакетів акцій енергетичних компаніях на приплив прямих іноземних інвестицій: все одно всі знають, хто їх купить, і навряд чи за цими активами почне полювання венчурний фонд з Дубая. Якщо аграрна компанія володіє земельним банком в розмірі 500 тис. га, то для викупу навіть половини наділів будуть потрібні сотні мільйонів доларів, і це за початковою оцінкою, а адже, по теорії, цінові параметри ринку після лібералізації будуть лише зростати. Таких грошей немає у більшості лендлордів країни. Точно так само, як конкурентоспроможність вітчизняної металургії виникла на початку нульових років на базі дешевого російського газу і вітчизняної електроенергії та логістики, конкурентоспроможність великого аграрного бізнесу в Україні поки тримається на такому виробничому факторі, як відносно дешева оренда землі.

Оренда землі - стеля зростання

За підсумками минулого року середня вартість оренди землі сільгосппризначення перевищила 1600 грн, або еквівалент $60.

Джерело: Госгеокадастр

Найдорожча рілля в Черкаській області - понад 3,5 тис. грн ($131), найдешевша - у Запорізькій - 878 грн ($33). За прогнозами аналітиків Світового банку, після лібералізації ринку вартість оренди повинна зрости до $250. Аргументація тут убивчо проста - так сталося в багатьох країнах, наприклад у Польщі. Але тут перед нами економічне протиріччя: як користувач землі зможе платити власнику за оренду $250 за гектар, якщо він сам знімає з неї приблизно $200 товарної продукції в рік? У Польщі ця проблема вирішується за рахунок державних дотацій, у тому числі з боку ЄС, але чи є в Україні такі можливості субсидування агровиробництва?

І тут відповідь більш ніж очевидна: необхідно створювати умови для нетрадиційних напрямків сільськогосподарського експорту (крім звичайних - зерна і продукції з насіння соняшнику), розвивати фермерські господарства дрібних і середніх товаровиробників, які за рахунок микроуровневой товарної диверсифікації здатні збільшувати капиталоотдачу своїх наділів. У разі усунення базових конкурентних переваг у вигляді дешевої оренди і одночасно без створення альтернативних напрямків розвитку з великим аграрним бізнесом відбудеться приблизно те ж саме, що з вітчизняної хімічної промисловістю, яка втратила конкурентного чинника у вигляді дешевого газу. Вибивати табурет з-під корпорацій, не маючи запасних посадочних місць для малого і середнього бізнесу, - не сама розумна стратегія.

Ключові питання

Основні питання, на які варто відповісти, відкриваючи ринок землі:

1. Які кредитні механізми будуть застосовуватися для стимулювання викупу земельних наділів фермерськими господарствами.
2. Як уникнути концентрації наділів в руках кількох "інвесторів".
3. Як протидіяти виведенню ріллі із сільськогосподарського обороту.
4. Як забезпечити ефективний облік титулів власності та наявність швидких і якісних судових процедур при вирішенні спорів.
5. Які фіскальні механізми забезпечать конвертацію ринкової моделі в доходи держбюджету.

Без відповіді на ці питання запуск будь-якої моделі ринку землі не принесе будь-яких соціально значущих результатів у вигляді зростання доходів населення, припливу інвестицій або приросту ВВП.

Обсяг ринку

Зараз земель сільськогосподарського призначення в Україні приблизно 27 млн га, з яких 17 млн (або 62%) передано в оренду.

Джерело: Госгеокадастр

Як показують дані опитувань власників землі, продати свій наділ виявляє бажання приблизно 10% власників, тобто мова йде про 2 млн га. Навіть якщо охочих позбавитися від наділів буде більше, в умовах вже укладених договорів оренди зашиті права орендаря на переважний викуп землі у разі активації ринку цілком очевидно, що на початковому етапі не може йти мова про ціну одного гектара на рівні $3-4 тис. Середня вартість на сірому ринку зараз становить $0,5-1,5 тис., а на початковій фазі "незрілого ринку" більше ніхто не заплатить.

Із загальної структури земель за документами не використовуються понад 5 млн га, або 21%, а приєднані до особистим господарствам - 4,7 млн, або 17%. Це ті землі, які дуже опосередковано впливатимуть на загальні параметри ринку. Таким чином, з урахуванням суб'єктивних та об'єктивних чинників формування ринкових земельних відносин в Україні загальні параметри ринку складуть до 2 млн га на першому етапі, а надалі цей показник буде тільки знижуватися. Чому? Достатньо порівняти обсяг випущених на нашому фондовому ринку акцій з реальними котируваннями, щоб зрозуміти: як корпоративні права протягом декількох років були сконцентровані в портфелях кількох ФПГ, які таким чином сформували свої холдингові структури, точно так само земельні портфелі опиняться в руках кількох власників. В реальності на відкритому ринку після первинної скупки залишиться не більше 500 тис. га. З урахуванням ціни і податку з продажу (приблизно 5%) один оборот зміни власності принесе в бюджет приблизно еквівалент $25 млн, тобто $500 млн інвестицій на рік.

Джерело: Госгеокадастр, розрахунки автора

Всі прогнози космічного зростання цін на український чорнозем, на жаль, так само як і такі ж прожекти щодо вартості оренди, впираються в сухі математичні розрахунки. Якщо взяти модель альтернативної ренти (банківський відсоток), то середня вартість землі повинна буде скласти сміховинні $400-1667 за гектар. Пояснення досить просте: якщо банки забезпечують 15% за депозитами, НБУ - 16% депосертифікатам, а Мінфін - 20% за ОВДП, ніхто з інвесторів (внутрішніх і зовнішніх) не буде вкладати свої інвестиції в "дорогий" чорнозем, що приносить ренту в розмірі $250 на рік (і це в кращому варіанті зростання орендної плати).

Для початку слід знизити внутрішні ставки (природним шляхом) і мінімізувати присутність держави на внутрішньому ринку капіталу, а потім вже шукати інвесторів, готових вкладати у вітчизняний ринок землі під 5-10% річних

Двадцятирічна капіталізація річної ренти в кращому випадку дає ціну в $5 тис. (параметри СБ). А в реальному варіанті - від $1200 до $2600 за гектар, що ще раз підтверджує твердження, що економіка з низькою капіталізацією і млявим мультиплікатором не здатна якісно капіталізувати ринок землі, як не змогла це зробити з ринком цінних паперів (обсяг торгів акціями - кілька відсотків, все інше ОВДП) та з ринком нерухомості.

Правильна модель

Збіг у часі пенсійної та земельної реформ надає нам шанс зняти зазначені вище суперечності. Новою моделлю лібералізації ринку землі може стати зв'язка земельних банків та недержавних пенсійних фондів (НПФ).

Регіональні земельні банки в цій системі - це ключові елементи не тільки банківської системи, але й інноваційний технологічний інструмент з проведення пенсійної реформи (в частині створення системи недержавного пенсійного забезпечення) та земельної реформи (в частині передачі земельних ресурсів малим та середнім фермерським господарствам).

Відсутність реальних механізмів забезпечення старості в Україні є одним з базових чинників погіршення якості людського капіталу: якщо більшість населення їх не бачить, привабливість національного ринку праці поступово, але неухильно скорочуватися, особливо для молоді. Суспільству необхідно надати умови для створення довгострокових моделей пенсійних накопичень, у тому числі в системі недержавного пенсійного забезпечення. На сьогодні ключові фактори, які не дозволяють це зробити:

- інфляційні і девальваційні очікування: в Україні немає базових ринків активів, які хеджувати б вкладення від знецінення, особливо в довгостроковій перспективі;
- високий рівень ризиків (існує ймовірність такої ж "очищення" ринку недержавних пенсійних фондів, як банківської системи в 2014-2015 рр..);
- високий суверенний ризик країни і критичний стан заборгованості держави, які не дозволяють "закільцювати" зазначену систему на ринок державних цінних паперів.

Активом, який нівелює зазначені вище ризики, може стати ринок землі сільськогосподарського призначення, адже саме він здатний мінімізувати інфляційні і девальваційні втрати інвестора, а також забезпечити збереження інвестицій протягом довгострокового терміну інвестування (25-30 років).

Варто зауважити, що ефективна соціально земельна реформа може відбутися тільки за умови законодавчого закріплення інституту фермерського господарства в якості базового елементу системи приватної власності на землю сільськогосподарського призначення. А для цього потрібно створити фінансові механізми, які, з одного боку, дозволять залучати значні суми інвестицій на ринок землі і сприяти динамічному капіталізації, а з іншого - нададуть малим і середнім фермерським господарствам доступні фінансові ресурси для викупу земельних ділянок (площею 300-500 га).

Введення зазначеної вище моделі базується на циклічному кругообігу капіталу. Недержавні пенсійні фонди залучають кошти вкладників на тривалий термін (15-20 років) та інвестують їх у боргові цінні папери земельних банків (облігації, земельні сертифікати, заставні). Земельні банки, в свою чергу, розміщують зазначені кошти у вигляді кредитів малим і середнім фермерським господарствам на купівлю землі та обладнання (під заставу земельних ділянок). За рахунок обслуговування кредитних портфелів земельні банки сплачують відсотки за цінних паперів на користь недержавних пенсійних фондів та погашають тіло кредиту. Надійність всієї системи забезпечується заставою землі.

Щорічний приплив ресурсів НПФ земельні банки може скласти до 50 млрд грн на рік, або $1,5 млрд. протягом 10 років таким чином можна сформувати пул інвестицій в сегменті середнього і малого аграрного бізнесу в розмірі $15 млрд. Дана модель дає відповіді на ключові питання: як надати фермерам довгострокові і дешеві фінансові інструменти, як уникнути концентрації ринку землі та виведення земель з сільськогосподарського обороту.

На жаль, нинішні варіанти ринкової моделі явно не про це. Ключове завдання на сьогодні - забезпечити "приватизацію" приблизно 1 млн га держземель, включаючи найбільш ласі наділи профільних академічних інститутів. На кону стоїть кілька сотень мільйонів доларів, які можна "зняти" на "правильної" моделі приватизації. За нинішніми мірками "капіталізації" економіки теж чимала сума...