Україна і Європа. Як змінюється ринок комерційної нерухомості
Півтора року ринок комерційної нерухомості працює в умовах війни та економічної невизначеності. Як бізнесу вдалося оптимізувати стратегії й проєкти і які настрої переважають у комерційному секторі України та Європи?
Комерційна нерухомість під час війни в Україні
На фоні новин щодо військової загрози, що активно обговорювалось на початку 2022 р., учасники ринку переважно схилялись до позитивного розвитку ситуації та подальшого відновлення комерційної нерухомості після двох пандемічних років.
За час від початку повномасштабного вторгнення ринок адаптувався та продовжує роботу в нових, воєнних реаліях. Активніше будують та насамперед розпочинають реалізацію нових проєктів на заході країни, що зумовлено попитом з боку внутрішньо релокованого бізнесу та високої частки вимушених переселенців.
Певна активність на комерційному ринку столиці стала з'являтися з відходом російських військ. З квітня 2022 р. почали працювати бізнес-центри, відкриватись торгові об'єкти, відновлювалась логістика, а з нею і робота складів.
Офісна нерухомість. Залежно від стійкості бізнесу, орендарі оптимізовували займані офісні площі. Суттєву роль в утриманні бізнесу відігравали персональні умови в питаннях орендних платежів. Восени, щоб втримати та підвищити основні показники (орендні ставки, вакантність), перед орендодавцями постала потреба в організації робочого процесу в умовах обстрілів та відключення електроенергії.
На сьогодні загальний показник вакантності на столичному ринку продовжує залишатися на високому рівні. Своєю чергою, орендні ставки варіюються відповідно до особливостей бізнес-центра, співвідношення вакантних і зайнятих площ та його розташування. За різними оцінками, від початку війни залежно від об’єкта ставки зменшилися від 10% до 60%.
Торговельна нерухомість. За спостереженнями фахівців, заповнюваність торгових центрів у 2022 р. була зниженою, зважаючи на паузу в роботі міжнародних компаній та повний вихід частини бізнесу з українського ринку. Так, згідно з даними консалтингової компанії Colliers Ukraine, через рік від початку повномасштабного вторгнення рівень вакантності у торгово-розважальних центрах Києва сягнув 15% — найвищого показника за останнє десятиліття.
Зрештою непрогнозованість тривалості війни спонукала низку компаній до перегляду стратегій та їх повернення на український ринок, що позитивно вплинуло на заповнюваність торговельних площ. Так, на сьогодні показник відвідуваності ТРЦ стабілізувався, а в деяких об'єктах досяг довоєнного рівня.
Складська нерухомість. Потреба у складських приміщеннях відзначалася з пандемічних років, під час яких активно набирала обертів онлайн-торгівля.
Оскільки й до кризи, пов'язаної з COVID-19, попит, особливо в межах столиці, переважав над пропозицією, логістичні об'єкти характеризувалися відповідним підвищенням ставок. Сьогодні (після руйнування складських приміщень під час перебування російських військ біля Києва) така тенденція матиме продовження.
Так, за підрахунками фахівців, у Київській області пошкоджено чи зруйновано близько 20%-25% складських площ.
Що відбувається з комерційною нерухомістю у світі
На початку 2022 р., зокрема у країнах Європи, переважали оптимістичні настрої. Після пандемії та виходу бізнесу з карантину спостерігалося підвищення попиту на офіси (зокрема, було орендовано на 15% більше площ, ніж у 2021-му). Своєю чергою, відновлення туристичної галузі стало передумовою до зростання показників у секторі роздрібної торгівлі.
Однак з початком війни в Україні підвищення відсоткових ставок (з метою стримати різке зростання інфляції) відобразилося на попиті з боку споживачів та на бізнес-активності загалом.
Зростання ставок обмежило прибуток компаній, які працюють у сфері комерційної нерухомості, бо в Європі зазвичай використовують кредитне фінансування для реалізації проєктів. Відповідно, суми, потрібні на обслуговування позик, збільшилисья Це стало причиною для скорочення обсягів інвестицій та погіршення ділових настроїв.
Цьогоріч тенденція до зниження інвестицій в об'єкти комерційної нерухомості продовжується на більшості ринків. Так, у другому кварталі 2023 р. в Європі, за оцінкою консалтингової компанії CBRE, сума вкладень у секторі є меншою на 54%, порівняно з тим самим періодом 2022-го.
Загалом, за інформацією Statista, загальна сума вкладень у комерційну нерухомість по всьому світу знизилась у 2022 р. Наприклад, торік глобальний обсяг інвестицій, зокрема в офіси, становив близько $280 млрд; для порівняння — у 2021-му цей показник був на рівні $350 млрд.
На сьогодні в країнах Європи все ще відзначається поступове зростання відсоткових ставок, яке триватиме до кінця 2023 р. Наступного року очікуються сприятливіші умови для учасників ринку.
В які проєкти сьогодні інвестують
Хоча обсяги інвестицій впали, порівняно з 2021 р., можна виділити декілька перспективних для інвестування напрямів.
На сьогодні прогнозується активний розвиток європейського онлайн-ритейлу (в середньому на 14% до 2025 р.). Тож, з огляду на це, найближчим часом очікується стабільний запит на складську нерухомість "останньої милі", яка знаходиться в безпосередній близькості до клієнтів.
Попри оптимізацію і зменшення заповнюваності складських площ, тенденція до зростання вартості 1 м2 в європейських об'єктах класу "А" продовжується. Так, відповідно до звіту консалтингової компанії Savills, орендні ставки тут зросли на 10,4%.
З початком російської агресії в Україні глобальний ринок будівництва зіткнувся з проблемою переналаштування логістичних процесів. Перебої в графіках постачань будівельних матеріалів є однією з причин зниження темпів будівництва.
Щоб зменшити залежність від імпорту та оптимізувати витрати на будівництво — у низці країн ЄС передбачається інвестувати в розвиток внутрішніх виробництв. Так, світовий ринок будівельних матеріалів у 2022 р. сягнув $1,3 трлн; а за десять років очікують зростання до $3,52 трлн.
Залежно від ринку в Європі відзначається брак якісної пропозиції в комерційній нерухомості (офісній, торговельній, складській тощо). Сектор характеризується орієнтацією на "зелені" стандарти, які є вимогою сьогодення: по-перше, необхідно скоротити викиди парникових газів до 2050 р.; по-друге, потрібно зважаючи на зростання вартості енергоносіїв.
Для прикладу, спостерігається високий попит на бізнес-центри, побудовані з урахуванням екологічних стандартів, що підтверджено відповідним міжнародним сертифікатом (LEED, BREEAM тощо). Зазвичай це будівлі з центральним розташуванням, сучасними інженерними комунікаціями, які забезпечують енергоефективність будівель, та розвиненою внутрішньою інфраструктурою, що у комплексі створює всі умови для комфортної роботи. У таких офісах вакантність є низькою, а орендні ставки — високими (за останніми підрахунками, в середньому вартість квадратного метра відповідної пропозиції зросла на 6%).
З іншого боку, прогнозується падіння ставок в об’єктах, які не зможуть запропонувати орендарям приміщення потрібної якості, та знаходяться поза центральним діловим районом.
Чого чекати в майбутньому
Невизначеність на фоні військової агресії з боку Росії унеможливлює точність прогнозів для українського ринку.
З огляду на виклики сьогодення, економічна ситуація в Україні залишається здебільшого несприятливою для реалізації нових об'єктів (за винятком західних регіонів). Так, у центральних регіонах та Києві значну кількість проєктів призупинено — будівництво продовжується на об'єктах з суттєвим відсотком готовності. Водночас тривають відновлювальні роботи на об'єктах комерційної нерухомості, які зазнали руйнувань внаслідок ворожих обстрілів.
За даними консалтингової компанії CBRE Ukraine, торік у Києві ввели в експлуатацію близько 97 300 м2 офісних площ (із запланованих 215 000 м2) за рахунок розпочатих проєктів до повномасштабного вторгнення. Як відзначається, безпосередньо нових девелоперських проєктів цьогоріч на столичному ринку офісів не було розпочато. Схожа ситуація склалася й у торговельній нерухомості.
Що ж до складських приміщень, то у другому півріччі 2023 р. відзначається тенденція до зростання рівня заповнюваності, також анонсовані нові проєкти у Києві та області.
Хоча до України є великий інтерес у світі, а після завершення війни передбачається масштабна відбудова, наразі є основні стоп-чинники, що потребують вирішення на шляху залучення іноземних інвестицій, зокрема й у нерухомість. Насамперед це реалізація механізму страхування воєнних ризиків, проблема з судовою системою та боротьба з корупцією.
Крім того, на сьогодні актуальною для ринку є потреба у законодавчій ініціативі, що передбачала б пільгове кредитування за нульовою ставкою для компаній, які працюють над проєктами в комерційній нерухомості. Це могло б сприяти розвитку сектору уже в найближчій перспективі.
