Черговий фальстарт? Які ризики містить новий законопроєкт щодо застарілого житлофонду

Апгрейд мертвонародженого закону

За різними оцінками (в тому числі і від Мінрегіону), в Україні 50-80 % багатоквартирних будинків – застарілі й зношені, вони будувалися 40-70 років тому. Так, згідно з даними Державної служби статистики України, в нашій державі – 4 646 багатоповерхівок, побудованих до 1919 року; 9 693 будинки, зведених до 1953 року; 7 192 багатоповерхівки, побудованих до 1 969 року; 5 364 будинки, споруджених до 1989 року (втім, існують значні сумніви в достеменності цих цифр). Наприклад, у Києві кожний другий будинок – "хрущовка". За офіційною статистикою, загалом в Україні у майже 45% житла жодного разу не проводили капітальний ремонт.

Назагал, лише 13% українців послуговуються житлом, збудованим після 1991 року, тоді як майже половина використовує ще радянський житловий фонд, зведений у 1960-х, або раніше. Ці цифри демонструють просто-таки карколомний масштаб проблеми. Зважаючи ж на те, що певна частина з цього житла є аварійним, а інші будівлі поступово наближаються до такого стану, оновлення застарілого житлового фонду стає вже питанням навіть не стільки інфраструктури, як життя і здоров'я громадян.

Не можна сказати, що влада різних каденцій зовсім не переймалася цією проблемою. Проте, це все відбувалося не в реаліях, а лише на словах, або на папері. Так, ще 2006 року парламент схвалив закон "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду". Проте, реалізувати його на практиці так і не вдалося, за винятком одиничних проєктів. Механізм оновлення застарілого житла, закріплений в документі, виявився "мертвонародженим", водночас, модель фінансування мега-проєкту вічно дефіцитними державним й місцевими бюджетами скидається більше на утопію.

Чинна влада вирішила реанімувати тему застарілого житлового фонду – на рівні законопроєкту про зміни до безплідного профільного закону. Документ розробили фахівці Міністерства розвитку громад та територій України, влітку нібито провели громадське обговорення законопроєкту, який пізніше передали на затвердження уряду.

Якщо стисло, то апгрейд у законотворчості щодо застарілого житлового фонду зводиться до таких наріжних позицій: а) зменшується частка мешканців, які повинні схвалити на загальних зборах багатоквартирного будинку рішення про його оновлення (зі 100 до 75 %); б) скасовується вимога щодо т. зв. коефіцієнту 1:1,5 м, тобто, обов'язкового отримання домогосподарством у півтора рази більшої нової квартири, ніж попередня, – при реконструкції будинку, що потребує виселення мешканців; в) розширюється перелік форматів в контексті оновлення старого житла: зокрема, реконструкція, модернізація, або знесення багатоквартирного будинку – з виселенням мешканців, чи без нього, залежно від формату; г) диференційовано джерела фінансування проєкту оновлення старого житлофонду – з державного бюджету, з муніципальних кошторисів, за кошти приватних інвесторів-забудовників, підприємств та організацій, на балансі яких знаходяться обʼєкти нерухомого майна, ОСББ тощо; д) вдосконалюється процедура компенсації власникам застарілого житла (напр., вони можуть повернутися у реконструйований будинок; одержати компенсацію за квартиру; отримати для тимчасового проживання, чи у власність квартири з т. зв. маневреного фонду і т. д.).

Та чи допоможуть новації законопроєкту від Мінрегіону зрушити цю "глобальну" інфраструктурну програму з "мертвого місця"? Чи скасовують ці зміни наріжні реперні точки, із-за яких старт оновлення застарілого житлофонду є апріорі неможливим, а сама глобальна програма зводиться винятково до дешевих піар-конструкцій, що ними хвацько маніпулюють чиновники різнокаліберного штибу? На жаль, у цьому контексті існують величезні сумніви.

Без цифр, без грошей, а головне – без детальних алгоритмів

Нібито поліпшена модель оновлення застарілого житла, що її пропонує Мінрегіон, не враховує численні ризики, які перешкоджатимуть повноцінному старту програми, і навіть можуть її звести нанівець.

По-перше, влада – що центральна, що місцева – практично не володіє точною статистикою стосовно зношеного житлофонду, не було проведено жодних комплексних його аудитів. Відтак, профільний законопроєкт верстався практично всліпу, керуючись або недостеменними, або "намальованими" цифрами. Наприклад, в пояснювальній записці до документу автори зазначають: "Загальна площа застарілого житлового фонду за даними Державної служби статистики (станом на 01 січня 2017 року) складає 4,33 млн. куб. м". А сумарна кількість застарілих будинків в Україні, "згідно зі "статистичними даними, отриманими від органів самоврядування в 2019 р.", — всього-на-всього 30 380 (з них лише 167 будівель (!) визнано аварійними.

Схожі чиновницькі реляції іноді спонукають до сумніву, чи живуть ці державні мужі на Землі, а не на якійсь іншій планеті. Озвучені цифри видаються не тільки застарілими, а й просто-таки "космічно" заниженими. Адже, за даними тоді ще Державного комітету статистики, станом на 1 січня 2013 року житловий фонд України становив 1 млрд 94 млн кв. м загальної площі (у 10,2 млн будинку), з якого 64,0% (700,7 млн кв. м) – це житло в містах. Якщо ж взяти до уваги численні оцінки (в тому числі і від Мінрегіону) того, що 50-80 % житлового фонду є застарілим і зношеним, то в "натуральному значенні" отримаємо приблизно 300-500 млн кв м такого житла!

Що ж до частки аварійних багатоквартирних будівель, то владі, вочевидь, достеменно невідомий і цей показник. А як може бути інакше, аудити ж не проводяться! Натомість у центрі чомусь безумовно і "на слово" вірять місцевим "князькам". Натомість, "Вікіпедія" (грунтуючись на цифрах Держстату) називає цифру в 60,7 тисяч ветхих і аварійних будинків, загальною площею 5,1 млн кв м, де постійно проживає 145 700 мешканців. А за даними експерта у сфері девелопменту та будівництва Назара Бенча, таких будинків нараховується 62 тисячі (з них критично аварійних – 17 тисяч). І аж ніяк не 167! Звідси запитання: яким чином влада збирається розпочинати мега-проєкт — без знання наріжних цифр?

По-друге, без точної статистики неможливо сформувати реалістичний бюджет цієї глобальної інфраструктурної ініціативи. Київською владою раніше озвучувалася цифра у 2,7 млрд дол. (менше, ніж на реконструкцію, скажімо, Бортницької станції аерації). В медіа з уст влади повідомляли про необхідний кошторис для загальнонаціонального рівня в 7 млрд дол. Але ж це – копійки для такого масштабу! За найсвіжішими ж даними від Мінрегіону, на знесення 75 млн кв. м застарілого житла необхідно 22,5 млрд дол. Проте, цілком очевидно, що більшість старих будинків підлягатиме реконструкції, чи модернізації. До того ж, потрібно ще забезпечити житлом тих людей, яких виселятимуть під час робіт. Далі: необхідно профінансувати будівництво, чи реконструкцію інженерних мереж, іншої ЖК-інфраструктури. Теоретично, знаючи вартість модернізації 1 кв. м житла у 2,5 тис. грн. за квадратний метр можна було б підрахувати загальну вартість таких проєктів по Україні. Якби не одне але: в уряді й на місцях наразі не знають, яке саме житло буде підлягати модернізації, яке реконструкції, а яке – модернізації. Відтак, за вельми загальними розрахунками, можна припустити, що на цей мега-проєкт може знадобитися 70-100 млрд дол. (це без поправки на інфляцію, макроекономічні, фіскальні та інші ризики).

На жаль, ця цифра (навіть якщо йтиметься про часткове фінансування з публічних коштів) виглядає непідйомною для центральної й місцевої влади з їх одвічно "дірявими" бюджетами. Виглядає так, що топ-чиновники здебільшого розраховують отримати левову частку фінансування мега-проєкту від приватного капіталу. Проте, тут виникає не менше запитань.

Отже, по-третє, виглядає вельми сумнівним те, чи буде в інвесторів-забудовників достатня мотивація вкладати власні кошти в проєкти реконструкції, чи модернізації застарілого житла. Адже девелоперам набагато вигідніше інвестувати в схему з повним знесенням старого будинку, оскільки на його місці можна побудувати багатоповерхівку і гідно заробити на продажі значного відсотку квартир.

Але у цьому контексті всі обов'язки за проєктом реновації повністю лягають на плечі інвестора. Він повинен не лише забезпечити зі свого балансу готовим житлом відселених мешканців, але й забезпечити юридичний супровід та логістику. На плечі забудовника лягає також розробка й погодження проєктної документації, проведенням експертизи тощо. При реалізації ж інших форматів, які на практиці якраз і будуть найбільш поширеними, вигода інвестора виглядає не інакше, як ефемерною.

До того ж, судячи з усього, влада вельми завуальовано і хитро покладає на приватних інвесторів і формування т. зв. "маневрового (житлового) фонду" для відселення мешканців при реконструкції старих кварталів, який формується "відповідно до умов інвестиційного проєкту". Звісна річ, такий підхід суттєво демотивує забудовників. Натомість, на відміну від практики розвинених країн, українська місцева влада ніякого фонду муніципального житла не має. Це наочно демонструє жахлива ситуація зі столичним "будинком-вбивцею" на вулиці Мілютенка-23а, де стіни й стелі в квартирах громадян роз'їджені 39 видами патогенних грибків. Київська мерія роками не може переселити мешканців до безпечного житла і знести цей безнадійний будинок, натомість з 2017 р. за розпорядженням КМДА ще й досі будується багатоповерхівка для цих 350 киян. Позаяк, цих людей переселяти банально нікуди, всі вони продовжують жити в пекельних умовах!

По-четверте, в законопроєкті відсутні надійні гарантії для мешканців щодо отримання рівноцінних, якісних і комфортних квартир при реконструкції, чи знесенні старих будинків. Мінрегіон не спромігся розробити надійних алгоритмів відсіювання від мега-проєкту шахрайських структур, що працюють під виглядом забудовників. З іншого боку, законопроєкт не передбачає жодних державних страхових механізмів в сенсі відшкодування коштів мешканцям на випадок форс-мажорних ситуацій. Всі ці негативи підсилюються вкрай високою недовірою українців як до приватних органів, так почасти і до девелоперів. Окрім цього, ідеологія нового законопроєкту полягає в непродуктивному фокусі влади на отримання формальної згоди мешканців в разі початку реконструкції застарілого житла, а не на ефективні комунікації й пропозиції пакету дієвих стимулів для громадян. До того ж, Мінрегіон, по суті анулював стимулюючий коефіцієнт 1:1,5, завдяки якому домогосподарства могли отримати замість старої квартири житло більшої площі в новому будинку. Натомість право встановлювати такі коефіцієнти віддано місцевій владі, яка здебільшого не буде зацікавлена обіцяти мешканцям "золоті гори". Відтак, існують значні ризики, що 75-відсотковий поріг стосовно згоди жителів будинку на його оновлення виявиться аж надто високим.

І, по п'яте, на тлі вищезгаданих факторів, зовсім не дивно, що фіналізований документ виявився занадто абстрактним і рамковим. Зокрема, він не містить детально прописаних критеріїв, за якими б визначалися формат оновлення старих будинків (реконструкція, модернізація, чи знесення), а також – необхідність виселення мешканців з житла під час робіт, чи відсутність такої потреби. Відсутність такої градації вельми ускладнює адекватне планування програм із оновлення застарілого житла на рівні муніципалітетів, загрожує суб'єктивними підходами з боку чиновників, породжуючи значні корупційні та інші ризики (адже, згідно з документом, саме місцева влада матиме повноваження ініціювати старт проєкту). Наприклад, відповідна комісія в столиці може прийняти рішення на користь забудовника — щодо знесення "хрущовки" умовно в Печерському районі і будівництва на її місці хмарочоса. Тоді як, будинок за всіма показниками підлягає саме реконструкції.

Що потрібно, аби все не лишилось у статусі "fata morgana"

Без врахування у законопроєкті всіх можливих ризиків та їх усунення, перспективи оновлення застарілого житлофонду можуть так і залишитися на рівні пустопорожніх реляцій чиновників. Аби цього не сталося владі, як мінімум, необхідно:

-- на старті мега-програми, протягом 1-1,5 року, провести комплексний аудит всього застарілого житла в усіх містах країни, скоригувавши за його результатами профільний документ. Для цього, починаючи з 2022 р., в новому центральному й місцевих бюджетах слід закріпити відповідні статті на проведення комплексу цих заходів;

-- в законопроєкті необхідно визначити градацію застарілого житлового фонду за ступенем зношеності, від чого залежатиме визначення форматів оновлення старих будівель. Умовно: панельні 5-поверхові "хрущовки" здебільшого перебувають у передаварійному й аварійному стані. Документ повинен класифікувати ці будинки як такі, що однозначно підлягають знесенню, а мешканці відселенню (це вже питання життя і здоров'я людей). Звісно, повинні бути ретельна експертиза і рішення спеціальної державної комісії. Інші ж, більш "пристойні" будинки мають підлягати модернізації, чи реконструкції;

-- необхідно розробити надійні правові гарантії для власників квартир — в контексті отримання ними рівноцінного (за вартістю, кількістю кімнат, іншими параметрами), вже готового і з новим ремонтом житла у районі, де знаходиться аварійний будинок. Можливо, є сенс встановити обов'язковий коефіцієнт 1:1,2, що суттєво мотивує громадян на згоду щодо реновації ветхих будинків. Назагал, необхідно за рахунок публічних і грантових коштів розпочати з пілотних проєктів в кожному з українських міст – їхній успіх створить мотивацію для тих громадян, які скептично ставляться до ідеї кардинального оновлення житла;

-- слід закріпити в законі скрупульозно прописані алгоритми – техніко-економічного обгрунтування проєкту, формування кошторису, джерел фінансування на всіх стадіях, порядку визначення "пайової участі" держави, місцевих органів влади, ОТГ, інших організацій, ОСББ тощо; землевідведення й підведення інженерних комунікацій, порядок відселення громадян, формули адекватної грошової оцінки об'єкту нерухомості (якщо мешканець захоче отримати грошову компенсацію за квартиру в старому будинку), державні гарантії для інвесторів в сенсі захисту їхніх інвестицій і отримання прибутку з продажу частини квартир у спорудженому будинку тощо.