Дешевше не буде. Зростання цін на нерухомість уповільнилось, але не припиниться
Здорожчання квадратних метрів житла стало стійким трендом. На тлі зниження активності покупців воно дещо пригальмувало темп. Чекати обвалу цін чи інвестувати зараз?
«Купуйте сьогодні, бо завтра буде дорожче» — цей елемент маркетингової стратегії зазвичай використовують усі девелопери, аби заохотити покупців. Нині учасники ринку спостерігають стійке зростання цін на квадратні метри. З початку року вартість квартир у новобудовах Києва та у найбільших містах України (Дніпро, Львів, Одеса і Харків) зросла на 18-20%, в інших обласних центрах — до 15%.
Що впливає на ціни
Попри те, що останні тижні темпи зростання цін дещо знизились, підстав для очікування їх завмирання немає.
«Зростання вартості нерухомості на первинному ринку житла, яке ми спостерігаємо з 2014 року, продовжиться, — переконаний Раміль Мехтієв, СЕО девелоперської компанії ENSO. — Зумовлено це тотальним подорожчанням імпортних і вітчизняних будматеріалів, зростанням вартості висококваліфікованої робочої сили та підсиленням тенденції інвестування у нерухомість». Експерт додав, що підвищений попит на бетон й арматуру зумовив різке зростання цін на них, а такі будматеріали, як скло та пластик, додатково дорожчають через збої постачань, що пов'язані з локдауном і карантином. І чим складніші архітектурні рішення використовуються у проєктуванні та будівництві, тим більш кваліфікованого втілення вони потребують — це також впливає на вартість об'єкта.
Попит на квадратні метри формують не лише покупці, що прагнуть покращити власні житлові умови й обирають сучасні ЖК, а й інвестори, які заробляють на різниці вартості квартир на різних етапах будівництва об'єкту або отримують пасивний дохід від здачі житла в оренду, зауважує Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд». «Нині інвестиції у первинну нерухомість на піку популярності. Це простий, зрозумілий та ефективний інструмент, який дозволяє заробити до 40% від суми капіталовкладення», — зазначає вона.

До переліку чинників впливу на цінову кон'юнктуру варто додати розвиток іпотеки та реформи містобудування. Серед додаткових причин зростання цін на новобудови — зниження кількості пропозиції квартир, пов'язане з реформою Державної архітектурно-будівельної інспекції, а також корупційний чинник.
Утім, низька ціна вже не є основною конкурентною перевагою, адже частка пропозицій економкласу знижується на користь багатофункціональних комплексів і районів. Яскравим прикладом такого житла є «місто в місті» — «Нова Англія» від компанії Royal House.
Попит знижується
Водночас з середини вересня спостерігається скорочення попиту на нерухомість — як на первинному, так і на вторинному ринку. З цієї причини, за підрахунками M4U, загальна кількість проданих квадратних метрів у 2021 році буде на 5% меншою, ніж у 2020-му.

За даними Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ), у вересні у Києві, Одесі та Харкові зниження попиту становило близько 10%, а у Дніпрі — в межах 7−10%, у Львові кількість угод у деяких забудовників зменшилася на 12−20%. «Зниження активності покупців не мало відчутного впливу на ціну. Утім, забудовники отримали красномовний сигнал про те, що зараз попит майже реалізовано», — вважає Юрій Піта, президент АФНУ.

Зменшенню активності у наступні місяці сприятиме загострення пандемії. Крім того, форс-мажорні обставини можуть позначитися й на динаміці будівництва. Тимчасові сповільнення будівельних робіт, за даними АФНУ, в Києві можливі у 30% об'єктів, у Львові та Харкові — у понад 35%, у Дніпрі та Одесі — більш ніж у 25%. І лише половина компаній у найбільших містах мають достатні фінансові можливості продовжувати будівництво протягом певного періоду без залучення коштів інвесторів. Перебіг пандемії лише загострить існуючі ризики для вкладання коштів на первинному ринку. Тому привабливість того чи іншого ЖК для покупця залежатиме ще й від активності ведення будівництва.

Зменшення активності помітне й на вторинному ринку житла, яке призвело до стабілізації цін. На думку Юрія Піти, зниження попиту насамперед пов'язане з тим, що покупець уже не готовий до існуючих цін й шукає дешевші пропозиції. Тож у нинішній економічній ситуації не варто очікувати якогось суттєвого пожвавлення на ринку житла.
Загальна кількість проданих квадратних метрів у 2021 році буде на 5% меншою, ніж у 2020 році
Зволікав — і програв?

Зростання цін на нерухомість спостерігатиметься й надалі — за прогнозами, до кінця року нове житло подорожчає ще на 2–7%. Окрім згаданих чинників, до цього можуть підштовхнути й законодавчі зміни на ринку первинної нерухомості. «Деякі з них передбачають збільшення податкового навантаження, що безпосередньо вплине на ціну квартири в новобудові. Інші ж, як-от законопроєкт №5091, створять умови для пожвавлення іпотечного кредитування, — зауважує Анна Лаєвська. — Безумовно, ринок давно цього потребує. Однак слід розуміти, що збільшення кількості іпотечних угод також вплине на цінник, вартість поповзе вгору».

На думку Раміля Мехтієва, придбання нерухомості зараз чи не єдиний головний інструмент інвестування для громадян України: «А чим більший попит, тим вища вартість. І вона зростатиме щонайменше найближчі пів року, поки стабілізується».

Ті інвестори, які вирішили перечекати у поточному році й відмовилися від купівлі квартир, уже втратили або у кількості квадратних метрів, які б вони могли придбати за наявні суми, або у якості проектів. Умовно кажучи, якщо у січні інвестор мав достатню суму для придбання трикімнатної кварти в ЖК бізнес-класу, наразі за ці кошти він може розраховувати на двокімнатну або трикімнатну квартиру в комплексі класом нижче.
Зростання цін на нерухомість спостерігатиметься й надалі — за прогнозами, до кінця року нове житло подорожчає ще на 2-7%

Виграли ті, хто вклав у будівництво на початку року в доларах, і програли ті, хто цього не зробив, тому що ціна в доларах зросла суттєвіше.
Арсеній Копістира, директор економічного департаменту групи компаній KSM-GROUP:
Протягом цього року ми всі спостерігаємо стійке зростання цін на первинному та вторинному ринку житла в Україні та Києві, зокрема. Для короткострокового прогнозування ситуації щодо ринку в Києві спочатку необхідно розібратися у причинах цього процесу.
Відкриття ринку землі, розвиток агросектору, стійка тенденція до інтеграції української економіки в європейський ринок, у тому числі й через виїзд робочої сили за кордон, збільшують приплив вільно конвертованої валюти в країну, що однозначно зміцнює курс гривні і призводить до поступового, але невідворотного вирівнювання цін «на все» між українським та європейським ринками. Тобто подорожчання товарів і послуг в Україні. Щодо ринку нерухомості, то це призвело до стійкого зростання цін на основні будівельні матеріали та кадрового голоду у будівельній сфері за основними спеціальностями, що є провісником збільшення вартості робочої сили.

Також варто відзначити структурування попиту та зниження інтересу до основних «будівельних пірамід».

Також варто відзначити структурування попиту та відсівання основних «будівельних пірамід».
На прикладі житлових комплексів від KSM-GROUP ми маємо реальні показники прибутковості за 11 місяців поточного року: при придбанні однокімнатної квартири в ЖК «Авеню 42» вона становила 75,5% у доларах, у «Кришталевих джерелах» — 74,4% у доларах.

Тобто виграли ті, хто вклав у будівництво на початку року в долларах, і програли ті, хто цього не зробив, тому що ціна в долларах зросла суттєвіше. Споживачі, які зберігають заощадження в доларах, нині зайняли вичікувальну позицію, сподіваючись на знецінення гривні, проте ці надії невиправдані, оскільки контроль МВФ над діями уряду просто не дасть включити грошовий верстат. Крім того, ми не бачимо перспектив зниження перерахованих вище тенденцій у короткостроковій перспективі.
За нашими прогнозами, вартість квадратного метра в житлі комфорт-класу до кінця весни 2022 року цілком може досягти 2000 доларів за квадрат і це не межа.