Дешевле не будет. Рост цен на недвижимость замедлился, но не прекратится
Удорожание квадратных метров жилья стало стойким трендом. На фоне понижения активности покупателей оно несколько притормозило темп. Ждать обвала цен или инвестировать сейчас?
«Покупайте сегодня, потому что завтра будет дороже» — этот элемент маркетинговой стратегии обычно используют все девелоперы, чтобы привлечь покупателей. В настоящее время участники рынка наблюдают устойчивый рост цен на квадратные метры. С начала года стоимость квартир в новостройках Киева и крупнейших городах Украины (Днепр, Львов, Одесса и Харьков) выросла на 18–20%, в других областных центрах — до 15%.
Что влияет на цены
Несмотря на то что в последние недели темпы роста цен несколько снизились, оснований для ожидания их замирания нет.
«Рост стоимости недвижимости на первичном рынке жилья, который мы наблюдаем с 2014 года, продолжится, — убежден Рамиль Мехтиев, СЕО девелоперской компании ENSO. — Это обусловлено тотальным подорожанием импортных и отечественных стройматериалов, ростом стоимости высококвалифицированной рабочей силы и усилением тенденции инвестирования в недвижимость». Эксперт добавил, что повышенный спрос на бетон и арматуру обусловил резкий рост цен на них, а такие стройматериалы, как стекло и пластик, дополнительно дорожают из-за сбоев поставок, связанных с локдауном и карантином. И чем более сложные архитектурные решения используются в проектировании и строительстве, тем в более квалифицированном воплощении они нуждаются — это также влияет на стоимость объекта.
Спрос на квадратные метры формируют не только покупатели, которые стремятся улучшить собственные жилищные условия и выбирают современные ЖК, но и инвесторы, зарабатывающие на разнице стоимости квартир на разных этапах строительства объекта или получающие пассивный доход от сдачи жилья в аренду, отмечает Анна Лаевская, коммерческий директор компании «Интергал-Буд». «В настоящее время инвестиции в первичную недвижимость на пике популярности. Это простой, понятный и эффективный инструмент, позволяющий заработать до 40% суммы капиталовложения», — отмечает она.

К факторам влияния на ценовую конъюнктуру следует добавить развитие ипотеки и реформы градостроительства. Среди дополнительных причин роста цен на новостройки — снижение количества предложений квартир, связанное с реформой Государственной архитектурно-строительной инспекции, а также коррупционный фактор.
Впрочем, низкая цена уже не основное конкурентное преимущество, ведь доля предложений эконом-класса снижается в пользу многофункциональных комплексов и районов. Ярким примером такого жилья является «город в городе» — «Новая Англия» от компании Royal House.
Спрос снижается
В то же время с середины сентября наблюдается сокращение спроса на недвижимость — как на первичном, так и на вторичном рынке. По этой причине, по подсчетам M4U, общее количество проданных квадратных метров в 2021 г. будет на 5% меньше, чем в 2020-м.

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ), в сентябре в Киеве, Одессе и Харькове снижение спроса составило около 10%, в Днепре — в пределах 7–10%, а во Львове количество сделок у некоторых застройщиков уменьшилось на 12–20%. «Снижение активности покупателей не оказало ощутимого влияния на цену. Впрочем, застройщики получили красноречивый сигнал о том, что сейчас спрос почти реализован», — считает президент АСНУ Юрий Пита.

Уменьшению активности в последующие месяцы будет способствовать обострение пандемии. Кроме того, форс-мажорные обстоятельства могут отразиться и на динамике строительства. Временное замедление строительных работ, по данным АСНУ, в Киеве возможно на 30% объектов, во Львове и Харькове — на более 35%, в Днепре и Одессе — более чем на 25%. И только у половины компаний в крупнейших городах есть достаточные финансовые возможности продолжать строительство в течение определенного периода без привлечения средств инвесторов. Течение пандемии лишь обострит существующие опасности для вложения средств на первичном рынке. Поэтому привлекательность того или иного ЖК для покупателя будет зависеть еще и от активности строительства.

Уменьшение активности заметно и на вторичном рынке жилья, что привело к стабилизации цен. По мнению Юрия Питы, снижение спроса прежде всего связано с тем, что покупатель уже не готов к существующим ценам и ищет более дешевые предложения. Так что в нынешней экономической ситуации не стоит ожидать какого-либо существенного оживления на рынке жилья.
Общее количество проданных квадратных метров в 2021 г. будет на 5% меньше, чем в 2020-м
Медлил — и проиграл?

Рост цен на недвижимость будет наблюдаться и дальше — по прогнозам, до конца года новое жилье подорожает еще на 2–7%. Кроме упомянутых факторов, к этому могут подтолкнуть и законодательные изменения на рынке первичной недвижимости. «Некоторые из них предполагают увеличение налоговой нагрузки, что напрямую повлияет на цену квартиры в новостройке. Другие же, например законопроект №5091, создадут условия для оживления ипотечного кредитования, — отмечает Анна Лаевская. — Безусловно, рынок давно в этом нуждается. Однако следует понимать, что увеличение количества ипотечных сделок также повлияет на ценник, стоимость поползет вверх».

По мнению же Рамиля Мехтиева, приобретение недвижимости сейчас едва ли не единственный главный инструмент инвестирования для граждан Украины. «А чем больше спрос, тем выше стоимость. И она будет расти как минимум в ближайшие полгода, пока стабилизируется», — отметил он.

Те инвесторы, которые решили переждать в текущем году и отказались от покупки квартир, уже потеряли либо в количестве квадратных метров, которые они могли бы приобрести за имеющиеся суммы, либо в качестве проектов. Условно говоря, если в январе у инвестора была достаточная сумма для приобретения трехкомнатной кварты в ЖК бизнес-класса, сейчас за эти средства он может рассчитывать на двухкомнатную или трехкомнатную квартиру в комплексе классом ниже.
По прогнозам, до конца года новое жилье подорожает еще на 2–7%

Выиграли те, кто вложил в строительство в начале года в долларах, и проиграли те, кто этого не сделал, потому что цена в долларах выросла существенно
Арсений Копыстыра, директор экономического департамента группы компаний KSM-GROUP
В этом году мы все наблюдаем устойчивый рост цен на первичном и вторичном рынке жилья в Украине и, в частности, в Киеве. Для краткосрочного прогнозирования ситуации по рынку в столице изначально необходимо разобраться в причинах этого процесса.
Открытие рынка земли, развитие агросектора, устойчивая тенденция к интеграции украинской экономики в европейский рынок, в том числе и из-за выезда рабочей силы за границу, увеличивают приток свободно конвертируемой валюты в страну, что однозначно укрепляет курс гривни и приводит к постепенному, но неотвратимому выравниванию цен «на все» между украинским и европейским рынками. То есть подорожанию товаров и услуг в Украине.

Что касается рынка недвижимости, это привело к устойчивому росту цен на основные строительные материалы и кадровому голоду в строительной сфере по основным специальностям, что является предвестником увеличения стоимости рабочей силы.

Кроме того, в Киеве, несмотря на наличие большого выбора жилых комплексов, есть устойчивая тенденция к дефициту готового жилья, введенного в эксплуатацию.

Также стоит отметить структурирование спроса и уменьшение интереса к основным «строительным пирамидам».
На примере жилых комплексов от KSM-GROUP мы имеем реальные показатели доходности за 11 месяцев текущего года: при приобретении однокомнатной квартиры в ЖК «Авеню 42» она составляла 75,5% в долларах, в «Хрустальных источниках» — 74,4% в долларах.

То есть выиграли те, кто вложил в строительство в начале года в долларах, и проиграли те, кто этого не сделал, потому что цена в долларах выросла существенно. Потребители, сохраняющие сбережения в долларах, сейчас заняли выжидательную позицию в надежде на обесценивание гривни, однако эти надежды неоправданны, поскольку контроль МВФ над действиями правительства просто не даст включить денежный станок.
Кроме того, мы не видим перспектив снижения вышеперечисленных тенденций в краткосрочной перспективе.
По нашим прогнозам стоимость квадратного метра жилья комфорт-класса к концу весны 2022 года вполне может достичь $2 тыс. за квадрат, и это не предел.