Куда выселят обитателей хрущевок
Столичные чиновники снова заговорили о сносе хрущевок. Чтобы ускорить процесс, КГГА хотят предоставить полномочия по привлечению инвесторов для комплексной реконструкции микрорайонов города. Соответствующий вопрос будет вынесен на ближайшее пленарное заседание Киеврады. Если депутаты поддержат такое решение, столичные чиновники смогут объявлять конкурсы по поиску застройщиков для возведения новостроек на месте хрущевок. В мэрии считают, что строительным компаниям будет выгодно участвовать в таких проектах, поскольку те получат возможность выгодно продавать свою долю квартир и нежилых помещений в новостройках по рыночным ценам.
Главное требование к инвесторам — обеспечить собственников недвижимости в домах, которые отселяются, равноценными квадратными метрами или денежной компенсацией (по их согласию). С каждым владельцем жилого или нежилого помещения инвестору придется заключить индивидуальный договор. Предполагается, что застройщики сначала будут строить дома, куда можно будет отселить жителей хрущевок, а уже потом приниматься за реконструкцию.
В первую очередь на инвестиционные конкурсы выставят наиболее привлекательные для застройщиков кварталы", — рассказал "ДС" начальник коммунальной организации "Институт Генерального плана города Киева" Сергей Броневицкий.
Застройщики самыми интересными закономерно считают центральные и приближенные к метро микрорайоны. "Обновлять жилой фонд в таких районах, как Подол, где есть жесткие ограничения по этажности, инвестору невыгодно. При условии, что таких ограничений не будет, довольно привлекательным может быть такой район, как Нивки, где вместо двух-трех хрущевок можно возвести современную комфортную высотку", — пояснили в пресс-службе "Укрбуда".
Перед тем, как обновлять тот или иной микрорайон, придется провести оценку технического состояния всех его сооружений. По информации Броневицкого, рассматривается не только возможность полного сноса старых домов и возведения новостроек, но и проведение реконструкции с надстройкой, если это будет возможно с технической точки зрения. Кроме реконструкции старых пятиэтажных многоквартирных домов, инвесторам также поручат обновление прилежащих школ, детских садов, зеленых зон, паркингов, магазинов и других объектов. "Сейчас в таких кварталах проживает порядка 100-150 жителей на гектар, а после реконструкции количество горожан значительно увеличится — до максимально возможной цифры в 450 человек на гектар. Чтобы удовлетворить потребности населения, инфраструктуру нужно будет сделать более емкой", — говорит Броневицкий.
Вопрос о замене устаревшего жилого фонда в Киеве новостройками поднимается столичными властями не впервые. Но в 2013 г. тогдашний глава КГГА Александр Попов заявил, что инвесторам не интересны подобные проекты, а бюджетных денег на это не хватит. На самом деле камнем преткновения и тогда, и сейчас может стать украинское законодательство. "Чтобы снести или реконструировать жилой дом, необходимо получить добровольное согласие 100% жильцов. Это практически невозможно. Особенно если учесть российскую практику, когда застройщикам отдавали целые кварталы, те строили многоэтажки, продавали квартиры в них, а отселенным практически ничего не оставалось. Люди просто боятся быть обманутыми, поэтому многие не хотят соглашаться на отселение. А компенсировать стоимость квартир деньгами не согласятся сами инвесторы, у которых вряд ли есть столько свободных денег", — считает адвокат, основатель проекта Transactional Law Boutique Наталия Доценко-Белоус. По ее словам, любое принудительное отселение противоречит Конституции Украины. Исключение составляют только аварийные дома, которые угрожают здоровью и жизни людей. Но власти собираются реконструировать устаревшие хрущевки, которые находятся в более-менее сносном состоянии.
Похожий проект реконструкции целого квартала стартовал в Киеве еще в начале 2000 годов. Речь идет об обновлении Соцгородка в Днепровском районе столицы. Проект предполагает снос всех старых зданий на территории микрорайона и строительство новых объектов. "Там уже появляются современные многоэтажки, детские сады, школы, магазины, административные здания, торгово-развлекательные центры и объекты социально-бытового назначения. На территории квартала планируется построить всего 14 жилых домов примерно на 3,2 тыс. квартир", — сказано на сайте КП "Житлоинветбуд - УКБ", которое занимается данным проектом. По словам директора компании Вячеслава Непопа, аналогичные проекты по реконструкции старых микрорайонов будут однозначно интересны инвесторам. Правда, тот же опыт реконструкции Соцгородка уже подтвердил, что сделать это не так просто. Этот проект обещали реализовать до 2012 г., он не закончен и по сей день. Одна из причин задержки строительства — несогласие жильцов старых домов на отселение.
Застройщики считают, что многое зависит от условий конкурсов, которые будут проводить власти. Предстоит решить целый ряд вопросов, в частности, по ограничению этажности зданий. Кроме того, такая задача сопряжена с некоторыми проблемными моментами. Во-первых, это строительство в густонаселенных районах и реконструкция отживших свое коммуникаций. Во-вторых — отселение людей из старых домов. "Если эту задачу возложат на плечи инвестора, важно понимать, какую площадь и на каких условиях он должен будет предоставить. Пока на все эти вопросы не будет конкретных ответов, говорить о привлекательности того или иного проекта для застройщика преждевременно", — уверены одной из компаний-застройщиков.
