Ужас инвестора. Почему открытого рынка земли не будет как минимум до 2020 года

Очередное продление моратория на продажу земель сельхозназначения в конце прошлого года уже успело обрасти различными контроверсионными трактовками. Как это обычно происходит в нашей экономической практике последних лет, лучшие достижения экономической научной мысли были использованы для доказательства прямо противоположных утверждений.

Так, сторонники немедленной земельной реформы в качестве доказательства своей правоты приводят данные относительно того, что во всех развитых странах рынок земли уже есть и успешно функционирует. Что касается сторонников продления моратория любой ценой, то за их рвением очень часто скрываются интересы крупных аграрных холдингов, которые просто хотят продлить пользование дешевой арендой земель сельхозназначения. 

За последние четыре-пять лет данный фактор (низкая цена аренды пашни) стал одним из ключевых элементов конкурентоспособности наших аграрно-финансовых групп на внешних рынках, во всяком случае, ведущим элементом их сверхрентабельности.

Публичный дискурс относительно открытия рынка земли сконцентрирован вокруг спора о том, можно продавать национальное достояние, то бишь землю, или нет. Но знающие люди утверждают, что это только надводная часть айсберга земельного вопроса. Между различными группами во власти идет жесткая подковерная борьба за то, как и, главное, кто будет распоряжаться земельными ресурсами.

Принципиальное значение имеет даже такой, казалось бы, технический вопрос, как завершение формирования цифрового геокадастра. С одной стороны, есть мнение, что рынок можно запускать, а кадастр продолжать формировать по мере того, как собственники будут совершать сделки с землей. С другой — не менее логично (для сторонников) выглядит предложение сначала сформировать кадастр, а уже потом начинать торговать землей. Стоит отметить, что на открытие рынка земли несколько разнятся взгляды у властной команды, в частности, премьер Владимир Гройсман хочет сохранить определяющую роль в регулировании рынка земли за Кабинетом Министров и настаивает на принятии правительственного проекта, предполагающего открытие рынка земли, но только для украинских граждан. Кроме того, предполагается ограничить право собственности на землю только 200 га в одни руки. Президент Петр Порошенко формально не против, но, как опять-таки утверждают знающие люди, делает все возможное, дабы перетянуть одеяло на себя и усилить позиции государственных администраций в регулировании земельных отношений. Еще один мощный игрок — это собственники агрохолдингов, представленные в нынешнем созыве парламента как персонально, так и близкими и дальними родственниками. Они активно лоббируют открытие рынка земли и категорически против ограничений размеров угодий.

На данный момент из более чем 41 млн га земель сельхозназначения в частной собственности пребывает порядка 31 млн га, в государственной — 10,5 млн га. Наибольший интерес вызывает рынок аренды, который сформирован за счет распаевания земель между 7 млн собственников (в среднем по 4 га на пай).

Большая часть земель паевиков передана в долгосрочную аренду (до 50 лет) или в эмфитевзис (бессрочное право пользования) — всего 17 млн га, или более 62%. Существенную часть занимают неоформленные паи либо используемые без оформления (к ним относится и невостребованное наследство) — результат процедурно-организационной бездарности всех прошлых правительств. Таких паев 5,6 млн га, или 21%. Арендуют паи аграрные предприятия, количество которых составляет более 45 тыс. Большая часть этих юридических структур — это так называемые "спящие" предприятия, созданные исключительно для учета, защиты и переоформления титулов права пользования на земельные участки.

Флагманами рынка являются аграрные холдинги (порядка 75), которые владеют 6 млн га, причем для отдельных из них банк земли в 500 тыс. га не редкость.

Государственные аграрные предприятия практически не присутствуют на рынке.
В общей сложности: 7 млн паев совокупной площадью более 27 млн га. Огромный актив, к сожалению, не приносящий их владельцам существенного дохода. В начале 2017 г. средняя выплата арендной платы на 1 га в пользу собственника составляла 1000 грн, или $37, в то время как в странах ЕС данный показатель колеблется в пределах $250–500. Более высокие показатели арендной платы зафиксированы в аграрных холдингах Кировоградской, Черкасской и других привлекательных по качеству грунтов областях: 2400 грн за гектар пашни в год, или до $90. Но это все равно в три-четыре раза ниже, чем, например, в Польше.

В отличие от Украины, где основным видом права пользования является аренда, в Польше лишь 2% арендованных земель, все остальное — частная собственность.

Очевидно, что в Украине на данный момент отсутствует минимальный набор финансовых инструментов (земельные банки, земельные облигации, дешевые и доступные кредиты), с помощью которых в систему перераспределения прав собственности на землю будут включены мелкие и средние землевладельцы (хозяйства, обладающие пашней от 10 до 300 га). Не менее важным элементом модели будущего рынка земли является и форма приватизации сельхознаделов, находящихся в госсобственности (с применением модели центрального земельного банка или без).

В случае применения аукционной модели наиболее важный элемент — это определение рыночной стоимости земли (для продажи) и формулы расчета ее нормативной оценки (для аренды). Справедливая рыночная оценка стоимости госземель может принести в казну примерно $2 млрд в случае продажи (единоразово) или $200–300 млн ежегодно в случае передачи в аренду по новой оценочной стоимости.

Капитализация государственной пашни в южных аграрных областях составляет до 1 млрд евро в каждой, стоимость потенциальной аренды — порядка 80–100 млн евро, которые государство могло бы получать в каждой из этих областей. Базовым условием функционирования любой из рассматриваемых моделей рынка земли должна стать надежная и прозрачная система учета прав собственности на нее. В 2018 г. мы, скорее всего, можем стать свидетелями появления квазирынка земли. С одной стороны, успешный запуск рынка земли является одним из требований МВФ, то есть от скорейшего решения данного вопроса зависят один-два транша Фонда на $2–3 млрд. С другой — в преддверии нового политического цикла никто из системных инвесторов на украинский рынок на зайдет, даже учитывая дешевизну базовых активов. При этом государство нуждается в привлечении $5–6 млрд для покрытия дефицита платежного баланса в текущем году. 

Потенциально эти ресурсы можно привлечь от международных кредиторов (МВФ, ЕС — до $4 млрд), а также за счет продажи до 1 млн га государственных земель сельскохозяйственного назначения (еще $1 млрд).

Таким образом, крупнейшие аграрные холдинги страны пребывают в достаточно сложной парадигме между дешевыми активами (в первую очередь на землю) и рисками нового политического цикла, причем ситуация усугубляется требованиями международных доноров относительно продажи рынка и допуска на него иностранных инвесторов. В случае "ручного", контролируемого монополистами, открытия рынка земли параметры продажи не превысят 10 тыс. грн за гектар пашни, но для этого необходимо: а) не допустить на рынок иностранных инвесторов и купить все самим; б) все участники скупки должны соблюдать определенные правила игры и не применять скрытых методов конкуренции для переманивания продавцов земли. В таком случае для скупки 6 млн га украинским агрохолдингам понадобится примерно 60 млрд грн, или 2 млрд евро, что при определенном напряжении им по карману, если бы не боязнь смены политических элит, недоверие друг к другу и давление со стороны Запада. Именно этим и объясняется контроверсионное отношение агрохолдингов к раскрытию рынка земли (хотя условия их операционной деятельности мало чем отличаются друг от друга): одни готовы рискнуть и забрать землю в свою частную собственность, понимая, что в 2019 г. может быть поздно, другие хотят подождать, довольствуясь правом пользования на землю (аренда). 

Естественно, 60 млрд грн — это слишком малая плата за раскрытие рынка земли объемом 6 млн га, которая не принесет ощутимого эффекта ни экономике, ни дохода собственникам земли (выручка от продажи пая в 3–4 га составит 30–40 тыс. грн). Таким образом, модель "ручного" рынка несет в себе массу политических, экономических, социальных и скрытых конкурентных рисков. Очевидно, что модель открытого рынка земли сможет заработать не ранее 2020 г., когда все указанные выше негативные факторы и риски будут минимизированы. 

Читайте также:

Вызовы-2018. Куда пойдет страна
"Плюшевая" диктатура. Четыре головные боли администрации президента
Имитатор доброй воли. Что Путин приготовит для Донбасса
Опасный "пузырь". Почему строительный бум может закончиться эпидемией "Элита-Центров"
Все против всех. Каких сюрпризов ждать от войны между спецслужбами
Еще минус миллион. Можно ли остановить трудовую эмиграцию