УЛОВ НА ТРОИХ
Н у, уж нет, над предложением купить квартиру, заложенную по кредиту, вы и думать не станете! Казалось бы, что за бессмысленный риск — погашать чужие долги, уповая на то, что продавец не передумает подписывать договор, после того как вы избавили его от денежных обязательств? Правда, в момент первого знакомства с недвижимостью можно и не узнать, что она находится в ипотеке. В объявлениях этого уж точно не печатают. А как скоро выяснится "грустное обстоятельство" — зависит исключительно от искренности продавца. Возможно, к тому времени вы уже мысленно переберетесь в эту квартиру, и новость о том, что она заложена, застанет вас врасплох. А тут еще и посредники в оба уха "убалтывают" на сделку, нашептывая — о, хитрецы! — о возможной скидке. "ВД" решила выяснить, стоит ли соглашаться на покупку залоговой квартиры.
За последние несколько лет сделки купли-продажи залоговых квартир перестали быть чем-то уникальным для Украины. По словам очевидцев, в хорошие для отечественного рынка недвижимости времена (до "застойного" периода) только в столице ежедневно регистрировались десятки подобных сделок. Причем основную массу залогового жилья в рыночном обороте составляли квартиры инвестиционные — зарабатывающие на перепродаже недвижимости закрепляли прибыли. И, надо сказать, очень удач- но. "В 2004 году мы купили в кредит киевскую квартиру за $40 тыс. Нужен был только первый взнос — 30% и, конечно, страховка, деньги на нотариуса, брокера и взнос в Пенсионный фонд. Тогда цена квадратного метра была меньше $1 тыс. К концу прошлого года, когда мы решили ее продать, стоимость этой квартиры выросла в три раза", — рассказывает частный предприниматель Иван Полищук. По его словам, за вычетом процентов по кредиту, расходов на его оформление и первого взноса, перепродажа залоговой недвижимости принесла ему около $50 тыс. чистой прибыли.
"За последние пару лет основную массу залоговых квартир на продажу составили те, что покупались на этапе строительства с инвестиционной целью. Но сейчас продажи инвестиционных квартир происходят все реже, и со временем, наверное, такая недвижимость вообще исчезнет с рынка, — полагает Руслан Безуглый, генеральный директор АН "Украинский Дом". — Правда, в последнее время увеличилось число квартир, которые оказались в залоге по потребительскому кредиту (в среднем $20 тыс.) на ремонт, возвращение долгов и т.д. Заемщики либо не могли погашать ссуду, либо просто передумали. Но, как правило, им есть где жить. Случаи, когда человек продает квартиру и остается на улице, практически не встречаются. Для покупателя это тоже важно, ведь приобретать жилье у продавцов, которые остаются без крыши над головой, достаточно рискованно — за этим могут последовать судебные разбирательства, и не исключено, что суд встанет на защиту бывших владельцев. Таких предложений лучше избегать".
Как утверждают риелторы, в целом залоговое жилье не намного дольше, чем "нормальное", задерживается в базах данных. Часть консервативных покупателей отпадает, но и новаторов достаточно. С ростом числа подоб- ных сделок стирается психологический барьер недоверия к ним. Правда, окончательно рынок его еще не преодолел, что пока позволяет покупателям несколько сбивать цену. "Чаще всего залоговые квартиры предлагаются по рыночным ценам. Ведь продавец в этом случае самостоятельно устанавливает стоимость. Но у покупателя, как правило, есть возможность сторговать примерно 5% от заявленной цены, — утверждает Наталья Мациевская, начальник отдела ипотечной политики и процессов Меж- дународного ипотечного банка. — Во-первых, если он приобретает жилье за счет кредит- ных средств, поскольку механизм расчетов с продавцом усложнен. Во-вторых, можно сыграть на собственных опасениях в связи с тем, что квартира залоговая. Но в любом случае — это предмет взаимоотношений продавца и покупателя".
По словам участников рынка, в отличие от конфискованных за долги квартир, реализующихся намного дешевле рыночной стоимости, жилье, продающееся по обоюдному согласию банка и заемщика, будет не намного дешевле рыночного. Размер скидки может зависеть еще и от срочности продажи, иногда достигая 10% от стоимости жилья (ведь если продавцу действительно нечем погашать кредит, ему выгоднее уступить покупателю, нежели затягивать сделку, "наматывая" банковскую пеню).
Хотя пресса часто пишет, что с недвижимостью, заложенной банку, производить какие-либо действия строго запрещено, это отнюдь не значит, что предложение купить залоговую квартиру — однозначно из разряда афер. Главное, чтобы продавец делал это с согласия и с участием банка. Банкиры утверждают, что добро на продажу залоговой недвижимости дают без проблем, ведь иначе заемщик легко выкручивает им руки угрозой непогашения кредита, а "дыры" в балансе банку не нужны. На руку заемщикам играет и медлительность госучреждений: процедура взыскания жилья за долги и его реализации исполнительной службой затягивается на год-полтора, так что банку легче поддержать клиента, добровольно продающего жилье, чем тратить время и средства на принудительную реализацию заложенного имущества.
Поскольку в сделке по продаже квартиры участвует еще и банк, ее покупку иногда зачисляют к разряду наименее рискованных. Дескать, во-первых, квартира, побывавшая в залоге, заранее проверена финучреждением, во-вторых, последнее выступает дополнительным контролирующим звеном. Правда, первому аргументу риелторы и юристы не рекомендуют доверять полностью. "То, что банк проверял жилье, с одной стороны, плюс. Но, с другой — не все финучреждения делают это детально", — предупреждает Руслан Безуглый.
"Подавляющее большинство сделок по реализации залоговых квартир осуществляются по "ручной" схеме "очередность подписания договоров". Покупатель и продавец сначала обмениваются суммой, равной размеру долга продавца (заемщика), на основании либо простой договоренности, либо расписки, либо договора займа (между продавцом и покупателем), либо договора купли-продажи, текст которого нанесен на нотариальные бланки, — рассказывает г-жа Мациевская. — Дополнительная гарантия для покупателя — то, что все происходит в помещении банка, и бумаги (оригинал правоустанавливающего документа на квартиру и справка БТИ) находятся у нотариуса. То есть если вдруг сделка сорвется и возникнут споры, возможно возобновление интересов всех сторон с участием нотариуса и банка. За счет полученных денег продавец гасит сумму задолженности в банке, закрывая кредит. Банк дает нотариусу справку об отсутствии задолженности по данному кредиту, и нотариус сразу выводит недвижимость из реестра ипотек и реестра запретов отчуждений объектов недвижимого имущества (реестры — электронные и работают в режиме on-line). После чего покупатель и продавец завершают сделку: происходит полный расчет, договор купли-продажи квартиры заверяется нотариусом. Вся процедура происходит в течение одного дня".
Менее популярна сделка по переводу кредитной задолженности с продавца на покупателя. "Одновременно с подписанием договора о переводе долга подписывается и договор купли-продажи заложенной квартиры, — продолжает Наталья Мациевская. — Покупатель становится и заемщиком, и владельцем недвижимости, гасит кредит, а нотариус снимает с недвижимости все ограничения на основании письма кредитора. Остаток денег передается продавцу. Но, как правило, покупатели и продавцы на такую схему не соглашаются — она юридически сложна и непонятна для потребителя". Теоретически можно было бы оформить покупку квартиры и до вывода ее из реестра ипотек (в договоре купли-продажи указывается, что жилье на момент приобретения находится в залоге, кредитор дает разрешение должнику на продажу недвижимости, после завершения покупки продавец рассчитывается с банком, и квартира снова становится "чистой"). Но на практике такая схема почти не используется.
В отличие от развитых стран, где львиную долю рыночного оборота занимают именно ипотечные квартиры, у нас, несмотря на рост числа подобных сделок, на них все еще приходится мизерный процент от общего объема. И значительного увеличения доли залоговых квартир на рынке купли-продажи в ближайшее время не ожидают. Ее рост может стимулировать развитие ипотечного рынка, однако в этом году динамика кредитования на покупку жилья вынужденно сократилась. Сначала из-за стагнации на рынке недвижимости, затем — из-за проблем с финансовыми ресурсами у банков. "Как следствие кризиса, который отразился на глобальных рынках, в украинских банках появилась проблема привлечения заимствований на международных рынках капита- ла, — поясняет Ольга Подопригора, вице-президент Родовид Банка. — Если эта проблема продлится до конца года, то это повлечет существенные и массовые корректировки, возможно, вырастут кредитные ставки в долларах, начнется ограничение выдачи кредитов в иностранной валюте".
В связи с этими изменениями количество залогового жилья в рыночном обороте, по мнению специалистов, начнет расти не раньше, чем через год. "Думаю, это произойдет не в краткосрочной перспективе. Уже сейчас кредитные ставки в долларах увели- чиваются, банки не могут привлечь ресурсы на международных рынках, ипотечных кредитов выдают все меньше. Но когда ипотека станет массовой, тогда и рынок залогового жилья на продажу существенно увеличится", — уверен Руслан Безуглый. При этом с увеличением рынка залогового жилья, не исключают эксперты, возможно, вырастет и количество аферистов, которые пока до этого сегмента еще не дошли.
МНЕНИЕ.
МАКСИМ КОПЕЙЧИКОВ. Адвокат, партнер юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры"
— Сделки по продаже залоговой недвижимости — уже не редкость для нашего рынка. Механизм предельно простой: сделка происходит в помещении банка, с участием нотариуса, работающего с финучреждением, и занимает один день. Базовым условием является согласие банка. Для этого продавец недвижимости пишет письмо о намерении продать заложенную в банке квартиру и, как правило, получает согласие. Покупатель открывает в этом банке счет на всю сумму, необходимую для покупки квартиры, или хотя бы на ту часть, которая нужна для погашения долга. В договоре купли-продажи указывается, что покупатель часть суммы направляет на погашение кредита. В подобных сделках нет ничего страшного, но я не советовал бы покупателям полностью полагаться на "чистоту" квартиры лишь потому, что она была залогом в банке. Бывают случаи, когда банки берут в залог недвижимость, не учитывая наличие несовершеннолетних детей, которые имеют право на это имущество, фактических брачных отношений, также влияющих на право собственности. Увеличение сделок по перепродаже залоговых квартир зависит от числа выданных кредитов: чем больше кредитов, тем больше на рынке купли-продажи залоговой недвижимости. Но говорить о том, что через пару лет 50% рыночного оборота составят залоговые квартиры, на мой взгляд, нельзя.
ГЕНРИХ ЛЮДКЕВИЧ. Директор консалтинг-центра недвижимости "Риэлторский Дом"
