ГЛУХОЙ НОМЕР

Только в столице — десятки жилых многоэтажек, строительство которых прочно зависло на полпути к финишу. В ближайшее время их число может увеличиться — шансы "заснуть на ходу" имеет почти каждый новый проект. Тем временем "маленькие украинцы", проинвестировавшие большое строительство, становятся все более бесправными в борьбе с долгостроем — многие застройщики просто вычеркивают из договоров обязательства выплачивать частным инвесторам штрафы за срыв оговоренных сроков. А тех немногих, кто еще оставил этот пункт, он не пугает. Почему — разбирались корреспонденты "ВД".

"Сдача нашего дома затягивается уже почти на полтора года. Мы проинвестировали квартиру еще в декабре 2004-го, а сдать дом по договору компания должна была в первом квартале 2006 года, — рассказывает Оксана Супруненко, ожидающая возведения жилого дома на Харьковском шоссе, 19 в Киеве (заказчик и генеральный инвестор — ООО "УкоинвестСтрой"). — Первый раз сроки перенесли на три месяца, потом еще на год, до июня 2007 г. Все это время мы снимаем квартиру. В конце июля проезжала мимо стройки: там опять все стоит. Кстати, они лишь совсем недавно получили разрешение на строительство!"

Рвение, с каким власть бросилась контролировать работу строительных организаций, не угрожает исчезновением классу "обманутые вкладчики". Обманутые не только изначально нечистоплотными компаниями, но и такими, которые в процессе работы не смогли или не захотели справиться со своими обязанностями. По данным Ассоциации частных инвесторов, около половины строительных компаний столицы еще и на 50% не "выгнали" жилые объекты, на которые собирали деньги в последние несколько лет. Между тем нынешний застой на рынке недвижимости и отсутствие на горизонте верениц новых инвесторов-покупателей перекрыли краник финансирования многим стройкам. Это еще один повод предположить, что число тех, кто будет годами наблюдать черепашьи темпы строительства своего жилища, радуясь даже этому движению, обречено расти.

Бывает и иначе: дом на отведенном участке вырос, но так и не был введен в эксплуатацию (а значит, невозможно подключить лифты, горячую воду и отопление). Причин незапланированным задержкам строительства и сдачи жилья может быть масса — то проект на ходу переделывали, то бетон на рынке закончился, то госкомиссия не вовремя нашла в доме недоработки, или заказчик, которому отведена земля, потребовал увеличения своей доли и отказывается ставить нужные подписи, то деньги стекли в "неизвестном направлении". Покупка квартиры даже у компании с положительно известным именем и десятками сданных объектов за плечами — еще не гарантия того, что ваш, именно ваш дом не постигнет участь долгостроя. А опоздание по срокам на полгода-год уже стало негласной нормой на рынке.

Тому, что даже крупные столичные застройщики, в частности "Киевгорстрой" и "Познякижилстрой", в современных договорах удаляют штрафные санкции за просрочки, в строительных организациях дают одно объяснение: вовремя построить и ввести в эксплуатацию дом сейчас не под силу даже старожилам. При этом вопрос индивидуального внесения в типовые договоры пункта о выплате неустойки в случае задержки строительства (фактор, как-никак стимулирующий зашевелиться), как правило, просто не обсуждается.

Но и те, кто имеет на руках документы с оговоренными штрафными санкциями в отношении застройщиков, крайне редко добиваются причитающихся им выплат. Первые переносы сроков строительства воспринимаются с прискорбием, но все равно почти как должное, а когда смотреть на еле движущееся строительство который год надоест и готовность отстаивать свои права с помощью Фемиды вырастет в разы, может оказаться поздно. "В строительной компании убеждают людей подождать с обращением в суд, — рассказывает Оксана Супруненко. — Говорят, что не хотят выплачивать пеню сейчас, чтобы не отвлекать средства. Иногда обещают решить этот вопрос по окончании строительства, но не в денежной форме, а в виде ремонта квартиры, например. На самом же деле просто тянут время: пройдут сроки исковой давности — и люди потеряют право на пеню".

Согласно нашему Гражданскому кодексу (ГК), срок исковой давности в таких случаях составляет лишь год. Это значит, что в суд с требованием взыскать неустойку нужно идти не позже чем через год с первого дня после указанной в договоре даты "Ч". Иначе провал почти обеспечен. Правда, многим пострадавшим инвесторам приходилось слышать от консультирующих юристов несколько иное толкование статей ГК: если в договоре на случай задержки указан штраф (вид неустойки в процентах от внесенной инвестором суммы), то требовать его взыскания можно действительно лишь в течение одного года со дня нарушения; но если предусмотрена пеня (неустойка в процентах за каждый день просрочки), — можно обратиться в суд и позже чем через 12 месяцев, но взыскать пеню лишь за год, предшествовавший дате иска. Однако юристы из строительных компаний уверяют, что именно благодаря запаздыванию исков от инвесторов (в том числе и с требованием пени) они, а не вкладчики, выигрывают львиную долю дел о неустойках, сохраняя для своих работодателей тысячи, если не сотни тысяч долларов.

Казалось бы, если иск вовремя подан, правильно составлен и доказательства того, что дом не сдан в срок, — налицо, ничто не должно помешать восстановлению справедливости. Но это не так. Чтобы не оказаться с носом, нужно самому безукоризненно выполнять условия договора. К примеру, вовремя вносить плату за квартиру. Думаете — не опаздывать? Не только. Очередная ловушка от строительных компаний — возможность наказать инвестора за то, что он платил не частями по графику и, соответственно, по растущим ценам, а внес всю стоимость квартиры раньше конечного срока, избежав подорожания. Грозящему неустойкой инвестору представители застройщика лаконично заявляют о том, что подают встречный иск — с требованием выплатить сумму недополученной ими прибыли. В нем часто фигурируют цифры внушительнее тех, что значатся в исках о выплате пени. Так что инвестору не остается ничего, кроме как отказаться от идеи наказать нарушителей. А добровольно разорвать договор и забрать деньги (если это удастся) — значит потерять до 10% от внесенной суммы в пользу застройщика и еще долго в уме подсчитывать доход, который за два-три-пять лет строительства могли бы принести вложения, не зарой вы их в злополучную стройку.

"На практике положения договоров, заключаемых частными инвесторами, очень слабо защищают их интересы от просрочки выполнения обязательств застройщиками. Однако в последнее время частный инвестор пользуется правами потребителя, закрепленными в Законе "О защите прав потребителей", — отмечает Евгений Шмаров, управляющий партнер юридической компании "Шмаров и партнеры". — А этот закон дает потребителю достаточно широкие полномочия для отстаивания своих интересов, в том числе и в случае нарушения условий договора между исполнителем и потребителем (он же — инвестор)". Однако те, кому приходилось отстаивать права на основании этого закона, пока не поют дифирамбы такой возможности. Результат, опять же, зависит от того, как карта ляжет.

"Еще в декабре 2006 года мы подали иск о защите прав потребителя — инвестора квартиры по просп. Победы, 131, деньги на строительство которой собирала строительно-инвестиционная компания "Інтербудiнвест", — рассказали "ВД" в "Союзе потребителей Украины". — В нем, согласно Закону "О защите прав потребителей", мы потребовали выплаты штрафных санкций застройщиком в значительно большем размере, чем предусмотренная договором пеня. А именно — 3% годовых от суммы договора плюс еще 3% от суммы договора за каждый день просрочки (по договору компания должна уплатить лишь 0,1% от суммы вложенных средств за каждый месяц просрочки). Срок сдачи квартиры нарушен уже на год. Сумма иска исчисляется миллионами гривен. Проблема оказалась в том, что судья не принимает аргументацию истца, поскольку он якобы не является потребителем".

Кстати, у этой компании — не один "долгоиграющий" проект. К примеру, с 2005 года она продает квартиры в элитном комплексе "Зелений гай" (ул. Герцена, 32). Цена уже выросла до 12,9 тыс. грн./кв. м, а на месте строительства забито лишь несколько свай! На стройке вяло работают человек десять. Один из строителей настоятельно советовал нам (полагая, что мы — потенциальные покупатели) искать другое место для инвестиций: "Люди уже приезжают квартиры выбирать, а здесь… Еще лет 15 будет строиться". Зато в отделе продаж компании нам радостно сообщили, что стройка идет, и первая очередь (одна из трех 25-этажек) появится к концу 2008-го (ранее планировалось сдать дом в этом году). Формально в договорах компания "Інтербудiнвест" предусматривает пеню за просрочки, но выплачивать ее, а тем более штрафы, предусмотренные Законом "О защите прав потребителей", даже не думает. И не одна она такая.

"Сложилась абсурдная ситуация: договоры, подписываемые инвесторами, защищают исключительно строителей, а законодательство Украины, в т.ч. о защите прав потребителей, в этом случае применить сложно (очень многое зависит от позиции судьи). Если украинское законодательство будет предусматривать жесткие санкции за задержку сроков строительства, частным инвесторам не придется задействовать закон о защите прав потребителей, чтобы отстоять свои права", — считают в "Союзе…". Но пока от законодателей таких предложений нет (кстати, в соседней России санкции за просрочку предусмотрены законодательством, причем в значительно большем размере, чем в наших договорах). И не удивительно, что застройщики демонстрируют чудеса фортификации в укреплении позиций своей безнаказанности.

Возможно, судиться за пеню и штрафы вообще не было бы необходимости, если бы существовал контроль над использованием средств инвесторов. Сейчас, по новой схеме работы с фондами финансирования, его должна осуществлять финансовая компания, управляющая деньгами (банк). У нее даже есть право разорвать договор с застройщиком, если сроки строительства затянулись больше чем на 90 дней. Но кто будет менять застройщика, с которым ты в одной связке?

АЛЕКСАНДР СУББОТИН. Юрист строительной компании

— Большинство судебных процессов с требованием о взыскании неустойки проигрывается индивидуальными инвесторами. Основная причина — пропускаются сроки исковой давности. Немногие знают, что срок исковой давности для взыскания неустойки — один год со дня нарушения обязательств, прописанных в договоре. Если инвестор не обратился в суд в эти сроки, он теряет право на взыскание неустойки. Когда штрафные санкции в отношении застройщика за задержку ввода дома в эксплуатацию в договоре не установлены, то вообще никакой ответственности со стороны застройщика не возникает. Сейчас более 80% строительных компаний не предусматривают в договорах штрафных санкций на случай задержки сдачи дома в эксплуатацию. Даже те, у кого ранее был этот пункт, исключают его из договоров. Кстати, учрежденная недавно схема финансирования строительства через фонды, по сути, не может предполагать неустойки. Дело в том, что по этой схеме инвестор заключает договор не с застройщиком, а с банком (финансовой компанией), соответственно, никаких обязательств между застройщиком и инвестором нет. А к банку предъявлять претензии относительно задержки сроков сдачи объекта бессмысленно — он не несет за это ответственности. Его задачи ограничиваются исключительно контролем целевого использования средств инвесторов.

НИКОЛАЙ ТОЛМАЧЕВ. Генеральный директор компании "ТММ"

— Часто ввод дома в эксплуатацию затягивается ввиду субъективных причин. Нередко рабочие чертежи поступают частями уже в ходе работ, и если инженерная часть проекта была сделана проектантами некорректно, приходится приостанавливать строительство, дорабатывать проект. Даже один день простоя стройки очень сильно сказывается на сроках сдачи объекта. Вторая субъективная причина — отсутствие достаточного финансирования. Это касается в основном небольших компаний, работающих исключительно за счет средств частных инвесторов. Сейчас, в условиях приостановки продаж жилья на первичном рынке, маленькие компании (в портфеле которых один-два проекта) оказались под угрозой. Если бы кредиты были доступнее мелким застройщикам, ситуация была бы лучше. Но в нынешних условиях можно опасаться повторения ситуации с группой компаний "Элита-Центр". Третья субъективная причина — задержки со стороны самих покупателей. К примеру, пока не будут построены все внутренние перегородки (по согласованию с каждым инвестором), дом нельзя сдать в эксплуатацию. В числе объективных причин — политические (к примеру, спекулятивные уступки гражданам в виде общественных слушаний; они имели бы смысл, если бы проводились на стадии отвода земельного участка, а не на этапе строительства, когда проект утвержден), административные (внеплановые проверки стройплощадок) и форс-мажорные обстоятельства.