Не секрет, что отелей в Украине катастрофически не хватает — не то что хороших, а просто более-менее пристойных. О той же всемирно известной сети Hilton в Украине больше знают из новостей об экстравагантных выходках наследницы сети Пэрис да из зарубежных деловых командировок. С тех пор как проведение Евро-2012 в Украине стало фактом, сложившаяся ситуация в сфере отельного бизнеса требует немедленного решения.
Качественный гостиничный фонд в Украине будут создавать олигархи —Р. Ахметов, В. Пинчук, С. Тарута, А. Ярославский, Л. Парцхаладзе, А. Лебедев, А. Бабаков. Причем половина из них до сего дня не имели собственности в гостиничной сфере. Они приведут в Украину известные сетевые отельные бренды, которые будут использовать на основе франчайзинга. Как олигархи будут бороться за "звездные" деньги, разбиралась "ВД".
Киев в обеспеченности гостиницами международного уровня проигрывает практически всем странам СНГ и Балтии, занимая 13-е место среди республик бывшего СССР и опережая лишь Беларусь и Таджикистан. На одну тысячу жителей Киева приходится 5-6 гостиничных мест, в то время как в других столицах европейских государств этот показатель значительно выше (в Париже — 38, в Вене — 25), рассказал "ВД" гендиректор Concorde Development Валерий Кирилко.
Вопросом о том, почему в Украину не приходят маститые сетевые операторы, "ВД" уже задавалась полтора года назад (см. № 50 (65), 2005 г.). Теперь понятно, что даже проведение Евро-2012 в Украине не сподвигнет сетевиков к личной экспансии в страну. Преградой приходу гостиничных сетей в Украину стали сложности процедур получения земли под отели. Добиваться нужных решений, взаимодействуя с громоздким бюрократическим аппаратом, в котором все так или иначе решается на личном уровне, иностранцы не умеют. Поэтому вступить в борьбу за право стричь купоны с туристов Евро-2012 самостоятельно из иностранцев решились единицы. Кроме крупного гостиничного оператора Rezidor Hotel Group (управляет брендами Radisson SAS Hotels & Resorts, Regent International Hotels, Park Inn and Country Inns & Suites в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке), уже открывшей в центре Киева отель Radisson SAS, из сетевых операторов в борьбу самостоятельно вступит только Sparkassen Immobilien AG ("дочка" Erste Bank Group). Компания собирается вложить EUR500 млн в возведение пяти четырехзвездочных отелей сети Marriott в Украине. Иностранцы взялись обрабатывать местных чиновников. Планы Sparkassen подкреплены лишь слухами о том, что власти не против переноса Киевского мототоциклетного завода и завода "Арсенал", на земли которых претендует компания. Вероятно, оптимизм австрийцев связан с нахождением общего языка с Валентиной Семенюк — глава ФГИ огласила намерения выставить на аукцион первый из заводов в конце 2007 г. Но это еще вилами по воде писано. "Выбивание" нужных решений у чиновников в Украине — дело не быстрое, и, возможно, у иностранцев сдадут нервы. Или власть поменяется.
Большинство сетевых операторов, уже уставших от бесконечных переговоров и согласований, предпочли франчайзинг — решили стать управленцами гостиниц, которые будут построены украинскими бизнесменами. Так, три пятизведочных отеля для Rixos возводит СКМ Рината Ахметова, для Hyatt — ИСД Гайдука и Таруты, для Hilton — "Международно-деловой центр", о собственниках которого ничего не известно, для InterContinental — "Ярославов Вал" (компания подконтрольна собственнику банка "Форум" Леониду Юрушеву). За управление и использование бренда профессиональные сети запрашивают 4-8% оборота и 8-12% прибыли. Также профи неплохо зарабатывают, консультируя девелоперов на проектной и строительной стадиях создания отелей. Так, крупная французская сеть Accor Group недавно продала 72 гостиницы в Германии, 19 в Нидерландах за $1,13 млрд одной, также не маленькой, компании — Moor Park Real Estate. И потом за-ключила с ней соглашение об аренде проданных отелей. В Украине Accor намеревается управлять будущими проектами Льва Парцхаладзе и Андрея Миргородского — четырьмя пятизвездочными отелями в Киеве и девятью трехзвездочными — в городах, принимающих матчи Евро-2012.
Всплеск интереса крупного бизнеса к развитию индустрии размещения объясняется просто. Вскоре должна быть утверждена государственная программа, предусматривающая привилегии на строительство гостиниц к Евро-2012, в частности — льготное налогообложение, кредитование и порядок получения земельных участков. К тому же открытие гостиниц к футбольному чемпионату сулит получение значительных прибылей. По подсчетам экспертов, сфера услуг может заработать на футбольных туристах около 20 млрд грн. Немалая часть этого пирога достанется отельерам.
По подсчетам Министерства культуры и туризма, в строительство и реконструкцию гостиниц к Евро-2012 нужно вложить минимум EUR1 млрд. Желающих участвовать в дележе гостиничного пирога уже не счесть. По словам замначальника Главного управления коммунального хозяйства, начальника управления туризма, отельного хозяйства и курортов КГГА Николая Грицыка, ежедневно к ним поступает 5-10 предложений от потенциальных инвесторов, намеревающихся вкладывать деньги в строительство объектов к Евро-2012. "При этом зачастую к нам приходят посредники посредников, которые даже не представляют, как функционирует отель. С этими товарищами я даже не хочу разговаривать. Мы садимся за стол переговоров только с прямыми инвесторами", — подчеркнул г-н Грицык.
Дабы не обидеть претендентов, местные власти намерены провести тендеры на приобретение земельных участков. Чиновники, как обычно, заверяют, что конкурсы будут прозрачными, тендерная документация не станет выписываться под одного покупателя. Эксперты же традиционно воспринимают эти заявления со скепсисом. "Чиновники не могут работать прозрачно. Вскоре всем нам предстоит наблюдать сумасшедший ажиотаж по поводу распределения земельных участков бизнесменам, связанных с членами правительства и местными властями. Дележ земли пройдет очень быстро — до октября 2007 года, поскольку чиновники не уверены, сохранят ли они свои кресла после парламентских выборов", — сказал "ВД" Константин Кузнецов, ведущий эксперт экономических программ Центра им. Разумкова.
Пока не обладающие связями инвесторы обивают пороги различных инстанций, многие крупные бизнесмены уже решили земельный вопрос. Представители Рината Ахметова в прошлом году заявили о начале строительства трех пятизвездочных отелей турецкой гостиничной сети Riхоs в Киеве, Харькове и Одессе. Помимо Ахметова, соинвестором сети Rixos, по неофициальной информации, выступает советник Виктора Януковича, президент компании АРС Игорь Гуменюк.
Виктор Пинчук тоже не мешкал. Несмотря на то, что деньги от продажи УкрСоцБанка — $2,07 млрд — он получил совсем недавно, решение возвести сеть отельных комплексов в крупных городах Украины и курортных зонах принял гораздо раньше. Первое детище — офисно-гостиничный комплекс с яхт-клубом на территории Выдубицкого озера — уже зачато. Подконтрольный Пинчуку консорциум "Приднепровье" еще в 2004 г. выиграл тендер на инвестирование в строительство. Однако чтобы начать строительство, нужно было исключить водоем из перечня зеленых зон. Дело сдвинулось с мертвой точки после того, как инвестор пообещал сдать объект к Евро-2012, профинансировать очистку озера, создать набережную, парковую зону и транспортную развязку. Недавно экологическая комиссия Киевского городского совета одобрила проект решения о строительстве комплекса.
Михаил Табачник (брат вице-премьера Дмитрия Табачника) тоже намеревается стать отельером. Еще весной Киевсовет продал его компании "Грааль" 20 соток земли на Крещатике, возле отеля "Днiпро", за "огромную" сумму — 8,7 млн грн. В то время сотка земли на Крещатике оценивалась минимум в $250 тыс. Инвестиции в пятизвездочный отельный комплекс Табачник планирует окупить через семь-восемь лет. Притом, что срок окупаемости гостиничного проекта в Украине достигает 12 лет.
Совладелец УкрСиббанка и ФК "Металлист" Александр Ярославский собирается построить в Харькове гигантский спортивный комплекс "Металлист-Сити", включающий пятизвездочный отель к Евро-2012. Ярославский уже приобрел земельные участки в Киеве за $230 млн. А теперь, наладив дружественные отношения с мэром Харькова Михаилом Добкиным, бизнесмен без тендера купил 278 га земли для расширения харьковского аэропорта, в реконструкцию которого олигарх обязался вложить около $200 млн. Так что в том, что олигарх получит необходимую для отелей землю без труда, сомнений нет.
Несмотря на то, что многие крупные бизнесмены уже обзавелись парой-тройкой участков для строительства отелей, эксперты считают: дележ земли только начинается. Недавно из КГГА просочилась информация о том, что Леонид Черновецкий намерен пополнить предвыборный список ПР своей кандидатурой. Ценой вхождения в партию могут стать земельные подарки донецким бизнесменам.
После разового заработка на Евро-2012 отельеров ждут тяжелые будни. Рентабельность пользующихся повышенным спросом четырех- и пятизвездочных отелей сегодня в Украине достигает 50%, а некоторых — и все 100%. Конечно, так жить можно, но действующие отельеры гнут такие цены исключительно пользуясь дефицитом предложения. Если же задуманные планы реализуются (подробнее см. Инвестпланы олигархов), предложение гостиничных номеров в Украине догонит спрос, и сверхприбылей в этом бизнесе уже не будет. Средняя рентабельность гостиниц в мире — 10–15%. К этому уровню после сбалансирования спроса и предложения придет и Украина.
Похоже, инвесторы рассчитывают на следующий сценарий — основные деньги получать, пока спрос еще остается превышающим предложение. То есть кто раньше в течение ближайших пяти лет построит отели, того и деньги. С каждым годом доходность первоклассных отелей увеличивается благодаря все возрастающему спросу на цивилизованные гостиничные услуги. Только за 2006 год число постояльцев киевских отелей возросло более чем на 210%. По словам Николая Грицыка, балансовая прибыль киевских отелей ежегодно возрастает на 7-10%. В прошлом году она составила 198,892 млн грн. В ближайшие несколько лет Николай Грицык прогнозирует не меньший рост доходов. Они-то и озолотят олигархов.
АЛЕКСЕЙ ЩЕРБИНИН. Глава девелоперской компании "ДнепрЭкология" (входит в корпорацию "Интерпайп")
— Cамая свободная и наиболее востребованная ниша на отельном рынке сегодня — трех-четырехзвездочные гостиницы. Рынок спокойно "проглотит" несколько десятков таких гостиниц, особенно в преддверии Евро-2012.
Но, как показал опыт Евровидения-2005, ожидания могут не оправдаться. Чемпионат по футболу продлится максимум месяц. Поэтому рассчитывать только на него — недальновидно. Проект нужно планировать так, чтобы гостиница оставалась востребованной всегда (например, для туристов). Тогда объект должен располагаться в исторической части города. Или ориентироваться на людей, которые приезжают в деловые командировки (на постоянный поток клиентов могут рассчитывать гостиницы, расположенные возле выставочных комплексов и бизнес-центров). Затраты на строительство и обслуживание гостиниц выше, чем в случае с другими объектами коммерческой недвижимости. Тут масса дополнительных расходов — вплоть до закупок посуды. Еще одна проблема — нехватка квалифицированных проектировщиков. Рынок новый, опыта у архитекторов не хватает. Привлечение иностранных компаний не может полностью решить проблему: нужны специалисты, которые ориентировались бы в украинских строительных нормативах. Сроки окупаемости украинских отелей, думаю, будут такие же, как и во всем мире, — около 10 лет. О рентабельности говорить рано: большинство объектов только-только сдаются, информация отсутствует из-за не прозрачности рынка.
"НРБ" ВЯЧЕСЛАВ ЮТКИН: "Половина болельщиков, которые приедут на Евро-2012, поселятся в частных квартирах"
Бесконечные судебные тяжбы по поводу строительства гостиницы "Украина" в Киеве и инвестпроектов в Крыму, нескончаемые налоговые проверки не охладили пыл россиянина Александра Лебедева инвестировать в гостиничную сферу. Координатором этих проектов в нашей стране будет выступать банк "НРБ". Об особенностях отельного бизнеса в Украине "ВД" рассказал президент банка "НРБ" Вячеслав Юткин.
>>Где и какие гостиницы выгоднее строить?
— Выгоднее строить отели в городах-миллионниках с высокой деловой активностью. В Украине инвестиционно привлекательны не более десяти городов. В остальных было бы выгодно вкладывать в отельный бизнес, если бы была принята программа по строительству отелей, предусматривающая поддержку государства хотя бы на этапе достаточности гостиничных мест в Украине. Но программу никак не могут принять, видимо, государство боится предоставить кому бы то ни было преференции.
>>На какую рентабельность бизнеса могут рассчитывать инвесторы?
— Сейчас средняя рентабельность классических отелей не превышает 12-13%. Сеть же может принести более 20% годовых.
Исключением являются четырех- и пятизвездочные гостиницы Киева, доходность которых наверняка превышает 50%. Эти показатели возможны только при отсутствии конкуренции и свободных номеров. Например, номер Radisson SAS, который должен стоить EUR100, пока продается за EUR330. Отель будет держать такую цену и получать сумасшедшую (до100%) рентабельность, пока рынок не насытится. Вообще, рентабельность отельного бизнеса наступает при 60-68% годовой загрузки гостиницы. Если загрузка ниже 60%, — рентабельности вообще нет. Ее могут дать только дополнительные услуги: казино, рестораны, бары и т.п.
>>На сколько может уменьшиться срок окупаемости в связи с проведением Евро-2012?
— Может быть, но незначительно. Я бы не преувеличивал значение Евро-2012 в увеличении доходности бизнеса. Уверяю, что половина болельщиков, которые приедут на чемпионат, поселятся в частных квартирах.
>>Но инвесторы очень уж бурно ринулись в гостиничную сферу. Значит, строительство отелей все-таки выгодно…
— С одной стороны, выгодно — спрос на гостиничные услуги высокий, не хватает качественных гостиниц. С другой — проблемно. Политика местных властей, постоянно меняющееся законодательство в отношении операторов гостиничных сетей, растягивание разрешительных процедур на годы — все это не поощряет инвесторов.
Могу пояснить на своем примере. Нам так и не удалось найти взаимопонимание с киевской властью. В 2004 году мы приобрели три объекта в Пуще-Водице, намереваясь на их базе создать трехзвездочные отели. И вот уже три года безрезультатно пытаемся получить разрешение на выделение земли под эти объекты, хотя имеем на это право по Земельному кодексу. В апреле этого года мы предложили КГГА сдать к Евро-2012 около тысячи номеров, доступных по цене многим болельщикам. Цена номера была бы в пределах $50-100. Для этого мы просим только отвести нам землю под уже приобретенными объектами.
Еще один пример. Недавно мы завершили пятилетнюю эпопею в Верховном Суде, отсудив у государства очередные 2 млн грн. НДС. Все семь лет нашего бизнеса в Украине прошли в судах. Это позиция налоговой, которая намеренно затягивает возврат налога. Так Украина кредитуется за счет инвестиционных средств. Скажите, у какого инвестора, особенно западного, выдержат нервы?
Могу однозначно сказать: инвесторы, которые захотят "правильно" строить отельный бизнес в Украине, ничего не прося и никого при этом не вознаграждая, столкнутся с непреодолимыми проблемами.
Беседовала Евгения Подгайная