Хрущевская оттепель

На столичной улице Маршала Гречко такие уютные дворики, что отсюда не хочется уходить. Море сирени, крохотные беседки в виноградниках, у подъездов — коврики, цветы в глиняных горшочках. Скоро это место может преобразиться до неузнаваемости — утопающие в зелени дома заменят многоэтажные "свечки". Алене, молодой маме, немного жаль расставаться с двором. Но, глядя на своего малыша, энергично роющего яму в песочнице, она отчеканивает: "Дома сносить надо". Объясняет, что у нее очень маленькая квартира, да и без лифта тащить коляску на четвертый этаж тяжело. "Только вопрос почему-то заглох. Еще осенью обещали, что вот-вот все начнется, а уже лето на носу", — переживает женщина.

Уже несколько лет жители квартала слышат разговоры о проекте реновации территории застройки — сноса их жилищ и строительства волновым методом новых домов (переселения жильцов в построенный дом, затем строительство следующего дома на месте дома, который освободили жильцы). Но слухи пока что так и оставались слухами — поскольку ничего не делается, многие жильцы перестали воспринимать эти планы всерьез. Это и заметно — во многих квартирах делается ремонт, а значит, в ближайшие минимум пять лет эти люди переезжать не собираются. Впрочем, сегодня появилась новая информация, о которой знают еще не все обитатели района — перед майскими праздниками Киевсовет утвердил проект реновации квартала вдоль улицы Маршала Гречко.

От проблемы сноса "хрущевок" Киеву не уйти. И то, что городские власти уже начинают утверждать проекты, лишнее тому подтверждение. В столице все меньше мест, пригодных для застройки новыми кварталами, а не единичными домами. Снос "хрущевок" же дает возможность освободить площадь и построить на ней жилье, в котором смогут поселиться в пять раз больше людей. По грубым подсчетам, отселенцы с ул. Маршала Гречко заняли бы пятую часть площади в новых домах, остальные квартиры застройщики продавали бы. На первый взгляд, благие планы осовременить город и избавиться от устаревшего жилья должны всем пойти только на пользу. Но, как выяснила "ВД", значительная часть киевлян — жителей "хрущевок" недоверчиво относятся к проектам "перестройки".

Вынужденная заминка

Несогласных можно понять. Во-первых, законодательно не закреплено, какую площадь обязан застройщик предоставить переселенцу. Буква закона на этот счет гласит только, что застройщик может предоставить жилье в полтора раза большей площади — дабы мотивировать жильца. Во-вторых, нет гарантий того, что жильца переселят на место, максимально приближенное к нынешнему. Есть только норма — в пределах квартала. Но ведь это может быть достаточно далеко. "Когда пошли слухи, что будут реконструировать два дома в районе Батыевой Горы, количество прописанных в этих домах резко возросло, — рассказывает начальник отдела строительства, архитектуры и землепользования Соломенской районной администрации Владимир Гречко. — Четверть жителей вообще не соглашалась на отселение, и в этом была самая большая проблема". По его словам, инвестор (ТЦ "Энтони") бился-бился над "упрямцами", но полгода назад сдался и куда-то исчез.

Недовольство некоторых жителей могут подогреть банкиры — тех людей, которые купили квартиру в этих домах в кредит. Банки не делают разницы между типами домов, кредитуя покупку квартир в "хрущевках" так же, как и любых других. Заместитель начальника юридического управления банка "Хрещатик" Николай Верстюк отмечает, что если здание уничтожается, то ипотека прекращается, и банк остается без залога — согласно Закону "Об ипотеке". "Ипотекодатель обязан принимать все необходимые меры для сохранения предмета ипотеки, а также его защиты от незаконных посягательств и требований других лиц. То есть банк имеет право через владельца предмета ипотеки, который имеет "право голоса", влиять на решение заказчика строительства", — говорит г-н Верстюк. Чтобы банки не стали камнем преткновения, им лучше заранее урегулировать этот вопрос в договоре, предусмотрев обязанность передачи в ипотеку другого объекта.

Снижение нормы, конечно же, упростит застройщикам жизнь. Упрямцев не надо будет уговаривать — переселиться их обяжет суд. Для жителей "хрущевок" снижение обязательной планки согласных чревато незащищенностью. Ведь если ты не согласен, тебя обязали заключить договор, а впоследствии обманут, — будет обидно вдвойне. На государственном уровне соблюдение интересов переселенцев никто не гарантирует. Зимой министерство строительства, архитектуры и ЖКХ разделилось на два разных ведомства, которые сейчас работают в лучших традициях двоевластия: министерство ЖКХ утверждает, что вопросами реконструкции ведает министерство регионального развития и строительства, а последнее переводит стрелки обратно. Так что "ВД" не удалось добиться на свои вопросы внятных ответов ни в одном из министерств — каждое приписывало данную тему компетенции другого. То, что на высшем государственном уровне невозможно обнаружить "крайнего" ответственного за то, чтобы проекты сноса "хрущевок" проходили цивилизованно, настораживает. Соглашаясь на условия застройщика (даже если это полукоммунальная компания), жилец может просто оказаться на улице, если первый окажется недобропорядочным. Нельзя исключать возможности того, что один инвестор, наобещавший вагон и маленькую тележку переселенцам, переуступит проект другому. Тогда доказать что-либо ущемленному в своих правах жильцу вообще нереально. А соблазнившийся перспективой большей площади в современном доме жилец может потерпеть ущерб — например, если сделал недавно ремонт, а дом пошел под снос.

Сколько стоит дом построить

Как выяснила "ВД", первые кирпичи из "хрущевок" выбьют не раньше, чем через два года, и то — при условии снятия многих "но". Ажиотажа среди инвесторов, готовых возводить высотки на обломках "хрущевок", не наблюдается. Главным ступором реконструкции ветхого жилья эксперты называют астрономическую стоимость этих проектов. Главное управление градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды КГГА подсчитало, что реконструкция квартала вдоль улицы Маршала Гречко обойдется в 2,2 млрд грн. Оценка других кварталов не проводилась, но порядок цифр уже понятен. У девелоперов еще не накопился такой инвестиционный ресурс, необходимо года два, чтобы они запаслись финансами.

У иностранных инвесторов кошелек потуже, но им, похоже, этот рынок не интересен. В 2005 г. крупный российский застройщик "Конти" живо интересовался реконструкцией столичного Сырца и Ветряных Гор. Кварталом на Соломенке хотел заняться самый крупный российский игрок — "Росстрой". У "Конти" и "Росстроя" есть и опыт реконструкции "хрущевок" (в Москве и Санкт-Петербурге), и деньги. Но оба застройщика отказались от планов в Украине. В "Росстрое" опровергли причастность к каким-либо проектам в Украине, а вот в "Конти" — подтвердили. Но пояснить причину "исхода" из Украины руководство российской компании к моменту верстки материала не пожелало.

Реконструкция "хрущевок" — не особо прибыльное занятие. ХК "Киевгорстрой", которая изучала инвестиционную привлекательность квартала по ул. Маршала Гречко, считает, что сейчас браться за работу нерентабельно. Однако, как сказал "ВД" президент ООО "Градострой" Виктор Власов, у каждого района своя рентабельность: "Имеет значение месторасположение участка, количество людей, которые там прописаны. Одно дело — реконструировать Соцгород, где немцы настроили двухэтажных домов. Другое — мытарствовать с пятиэтажными общежитиями, где однокомнатные квартиры и людей много. Большое значение имеют подземные коммуникации. На Нивках развитые магистрали, к которым легко подключиться. На Печерске же, к примеру, с этим сложнее, там большая нагрузка на коммуникации, больше работы". По словам застройщиков, чтобы покрыть расходы на снос старых домов, вывоз мусора и возведение домов для отселенцев, квартиры, предназначенные для продажи, должны стоить от $4000 за кв. м. А сейчас — квадратный метр в спальных районах в среднем продается за $1800-2000. Вдобавок, исходя из опыта Москвы, застройщик должен отдать городу и жителям не более 25-30% построенного жилья, в противном случае — он не окупит свои затраты. То есть район нужно уплотнить в три-четыре раза, а не в два-три, как это планируется.

Украинские частные строительные компании уже изучали возможность возводить новостройки на месте "хрущевок", но результаты их не устроили. Устаревшим жильем когда-то интересовался один из крупнейших девелоперов — "ХХІ век". Но, по словам PR-менеджера компании Яны Магды, сейчас компания таких планов не вынашивает. Так что напрашивается вывод: если кто и будет возводить город-сад на месте "хрущевок", то компании — коммунальные застройщики. По мнению г-на Власова, реконструкция кварталов по силам коммунальному киевскому предприятию "Житлоiнвестбуд-УКБ". В КГГА подтвердили, что этой компании придется участвовать в таких проектах, однако ее руководство не нашло времени прокомментировать ситуацию. Надо отметить, что роль местных властей в вопросе реализации проектов на нынешних хрущевских кварталах более чем ключевая.

Если проекты реновации утверждаются, значит, это кому-то нужно. Под личиной масштабного проекта с участием городских властей (ведь проект предполагает не только строительство домов, но и оптимизацию транспортных развязок) может крыться банальное желание построить дом-другой, наткнуться на препятствия при переселении жильцов "хрущевок", распродать новые квартиры и этим ограничиться. Так было в Москве и Санкт-Петербурге. Там землю продавали якобы для строительства стартового дома, жители близлежащих домов не протестовали, рассчитывая, что строят для них, и в результате оставались "при своих интересах", без детской площадки или зеленых насаждений. Замдиректора Киевского инвестиционного агентства Нина Пустовойт заверяет, что в Киеве такого не будет: "В Москве землю продавали, а мы будем сдавать ее в аренду. Если застройщик начнет что-то делать не так, у него заберут участок, потому что это — существенное условие конкурса".

Другой вопрос, в который упирается старт "большой стройки", — дефицит мусороперерабатывающих мощностей. Квартал на 100 тыс. кв. м жилья после сноса — это свалка на 200 тыс. кв. м. Нужен специальный мусороперерабатывающий завод. Сейчас есть пять комбинатов, которые занимаются строительным мусором, и на первых порах Киеву хватит. Но дальше нужно будет что-то делать. Начальник сектора подготовки архитектурно-планировочных заданий КО "Центр градостроения и архитектуры" Ольга Жовква отмечает, что со строительством такого завода возникли проблемы. Город выделил землю возле ТЭЦ в Деснянском районе, но жители близлежащих домов не захотели соседствовать с пыльным и дурно пахнущим объектом. Сейчас рассматриваются другие участки.

"Хрущевкам" мог бы помочь государственный бюджет. Существует государственная программа реконструкции устаревшего жилищного фонда. В этом году госказна выделила на реконструкцию "хрущевок" всего 50 млн грн. Но и те пойдут на утепление домов. Очевидно, что такая глобальная проблема, как замена новым жильем кварталов ветхих пятиэтажек, без политической воли нерешаема. И жильцы, и инвесторы настороженно воспринимают проекты, навязываемые местными властями. Недоверие первых может смягчить закрепление выгодных для них норм переселения в законодательстве, дабы они стали обязательными для инвестора (площадь по коэффициенту 1,5, расположение и т.д.). А интерес инвесторов повысится, если часть расходов возьмут на себя государственный или местные бюджеты. Пока же последнее звено этой цепи отсутствует — вряд ли быть городу-саду на обломках "хрущевок".

МНЕНИЕ.

ОЛЕГ МАКУХИН. Заместитель заведующего секретариатом комитета ВР по вопросам строительства, градостроения и ЖКХ

— Судьба нормы о 100%-м обязательном согласии жильцов "хрущевок" на выселение будет зависеть от политических обстоятельств. Если над Радой будет висеть призрак перевыборов, никакого послабления депутаты не сделают, дабы не нервировать своих избирателей. Кабмин может подать все, что угодно, но решать-то будут депутаты. В рабочих версиях Закона "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда" было и 60, и 70%, но депутаты не пропустили. Если кодекс вынесут на обсуждение в начале следующего созыва, то шанс снизить планку вырастает. Если проект рассмотрят нынешние народные избранники, готовящиеся к перевыборам, то у него мало шансов. Есть норма Конституции, гарантирующая всем гражданам право на жилье. Поэтому, с юридической точки зрения, понижать планку вообще нельзя. С политической — все может быть.

МНЕНИЕ.

НАТАЛИЯ ОПРЯ. Директор "Юридической консультации братьев Коваленко"

— Процесс замены кварталов "хрущевок" современными домами тормозится тем, что на законодательном уровне до сих пор полностью не урегулирован порядок отселения жильцов и предоставления им новых квартир. Законодателем не определено, какие дома из устаревшего жилищного фонда подлежат обязательному сносу, а какие можно модернизировать, необходимо ли проводить строительные экспертизы домов устаревшего жилфонда. Такой пробел в законодательстве может повлечь за собой злоупотребления со стороны как органов власти и местного самоуправления, так и инвесторов-застройщиков. Не решенным до конца остается также вопрос финансирования. Напрашивается вывод, что на органы власти возложены лишь задачи по решению организационных вопросов, всю нагрузку по застройке — от утилизации отходов до строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию — несут застройщики.