Почему украинская недвижимость дорожает в кризис

Товар двойного назначения

Рынок недвижимости традиционно считают лучшим индикатором состояния экономики как в развитых, так и в развивающихся странах. Конечно, с поправкой на национальные особенности и традиции. Например, рынок недвижимости США более зависим от экономической ситуации, чем немецкий. Но в каждой из этих стран кризис и падение стоимости жилья, как правило, идут рядом. Существует не менее десятка версий, объясняющих, почему так происходит. Самая правдоподобная - уникальный статус недвижимости, одновременно она является частью и финансового рынка, и рынка реальных активов. То есть квадратные метры могут быть как финансовым инструментом (если средства инвестируют в жилье для получения прибыли или сохранения накоплений), так и обычным товаром, когда квартиры и дома приобретают для проживания. В итоге, с какой бы стороны не подкрался кризис, недвижимость реагирует первой. А при нестабильности в обоих секторах - финансовом и производственном - цены и спрос на жилье получают двойной удар.

О том, что стоимость жилья в кризис должна падать, украинцы знают и без штудирования экономических теорий. Логика ясна: если количество покупателей сокращается, цены должны идти вниз. Но украинские реалии противоречат очевидному: ценовые планки, которые за последний год взяла недвижимость в нашей стране, находятся за рамками здравого смысла. Долларовые цены ведут себя вполне адекватно: за кризисный год стоимость недвижимости в у. е. на вторичном рынке в крупных мегаполисах упала на 10-20%, на первичном - на 15-25%. Но большая часть населения получает доходы в гривне. И рост цен на недвижимость в национальной валюте на 45-75% (по разным данным в различных областных центрах), на первый взгляд, идет вразрез с происходящим в стране. Особенно если вспомнить о хроническом сокращении объемов продаж.

Пять причин, по которым Украина выбивается из тренда

Причин для роста гривневых цен несколько. Первое - это психологические факторы. В Украине рынок недвижимости всегда измерялся в долларовом эквиваленте. Поэтому, когда гривня начала дешеветь, цены на жилье в у. е. долго оставались на прежнем уровне. Застройщики и продавцы пытались доказать, что недвижимость - по-прежнему равный доллару инструмент сохранения сбережений. К тому же в отличие от валюты, исчезнувшей из обменок страны, этот актив оставался вполне доступным. Только когда курс превысил 16 грн./$, стало очевидно, что сохранять, например, в Киеве стоимость квадрата на уровне $1,5 тыс. бессмысленно и сложно. Но в тот момент продавцы недвижимости психологически не были готовы продавать по $40 тыс. жилье, которое еще несколько месяцев назад могли реализовать за $60 тыс. Именно это стало основной причиной высоких цен на вторичке.

Второй фактор - инфляция и девальвация, сыгравшие свою роль многократно и потянувшие за собой цены на первичном рынке. Первой на них отреагировала себестоимость материалов. Еще год назад доля импорта у отечественных застройщиков составляла от 15 до 45% (в зависимости от класса постройки). И после первой волны падения гривни себестоимость строительства автоматически увеличилась в среднем на 12%. Девелоперы среагировали быстро, снизив долю импорта до 7-30%. Но в это время начали дорожать отечественные материалы - за год рост цен составил 20-25% (в основном за счет увеличения логистических расходов). Это снова привело к повышению цен на объекты на те же 12%. Более того, многие застройщики брали для реализации проектов валютные кредиты, обслуживание которых резко подорожало из-за девальвации гривни. Поэтому поначалу девелоперы пытались поднимать цены на еще недостроенные квадраты синхронно с продавцами вторички. Особенно усердствовали те, кто предоставлял покупателям рассрочку до момента сдачи в эксплуатацию.

Третья причина подорожания - специфика формирования цен на отечественном рынке недвижимости. В Украине, по разным оценкам, от 50 до 70% городского населения либо не имеет своего жилья, либо нуждается в улучшении жилищных условий. Речь идет не только об аварийных, старых домах, но и о семьях, живущих с родителями, по трое-четверо в однокомнатных квартирах, жильцах крохотных хрущевок и т. д. Но при этом количество семей, которые могут позволить себе новое жилье, не превышает 5-7%. Причем большинство из них финансово способны потянуть лишь обмен на большую жилплощадь, но никак не покупку новой квартиры. То есть цену рынка делает не спрос как таковой, а финансовые возможности этих самых платежеспособных 5-7%. Такие люди в 90% случаев делали накопления в валюте. Соответственно, в ситуации, когда курс гривни упал с 8 до 16, а потом и до 20 грн./$, для них наступило оптимальное время для улучшения жилищных условий.

Правда, примерно половина тех, кто копил на жилье в валюте, отказалась от своих планов по приобретению недвижимости. В условиях нестабильности люди предпочли сохранить ликвидный запас прочности, а не просторные квартиры. То есть на самом деле потенциальный спрос (а следовательно, и цены на недвижимость) диктуют лишь около 2-3% украинцев - те, кто сохранил относительно стабильное финансовое положение. Это понимают и застройщики: ориентируясь именно на эти группы, они повышали цены на жилье.

Четвертый фактор - это действия властей. С одной стороны, они пугали граждан ново-
введениями вроде тотального контроля над расходами, с другой - создали дефицит валюты. Это спровоцировало волну недоверия к банкам, массовый отток депозитов и в конечном итоге - увеличение сделок купли-продажи недвижимости.

Нельзя сбрасывать со счетов и фактор войны: пусть немного, но спрос подогрели переселенцы. Конечно, большинство из них не в состоянии купить жилье не то что в Киеве, но и в областных центрах. Но даже сотня сделок сейчас может пошатнуть рынок, резко просевший в количественном измерении. В 2014 г. в столице ежемесячно совершалось около 1 тыс. сделок, тогда как еще полтора-два года назад этот показатель составлял 3-4 тыс.

Сколько должен стоить квадратный метр

Предсказывать ценовые тенденции на рынке недвижимости не берется ни один аналитик. Слишком много пока неизвестных, влияющих на стоимость жилья: непонятно, каким будет курс гривни, как быстро закончится (и закончится ли) война на востоке, объявит ли страна дефолт, сотрясут ли рынок громкие банкротства девелоперов и т. д. Впрочем, есть и очевидные факты. Заложенная в проекте бюджета 26%-ная инфляция приведет как минимум к такому же удорожанию жилья на первичке. А нынешняя стоимость доллара психологически будет давить на вторичку - многие предпочтут вовсе не продавать жилье, чем отдавать, как им кажется, даром.
Сдерживающим фактором для роста цен должно стать падение уровня доходов на фоне высокой инфляции. Даже 7% потенциальных покупателей очень скоро либо исчерпают свой финансовый запас, либо предпочтут не вкладываться в квадратные метры, дожидаясь лучших времен. Большая часть граждан, желающих переехать подальше от войны, уже покинула мятежные регионы. Это означает, что в ближайшее время спрос на недвижимость ужмется до минимума. Другим стимулом для снижения цен может стать рост коммунальных тарифов. Этот фактор сработает не слишком быстро, но рано или поздно вынудит продавцов снижать стоимость квартир на вторичке.

Сказать, когда цены достигнут дна, пока невозможно. Но в качестве ориентира можно использовать соотношение зарплат и стоимости недвижимости в странах Восточной Европы. Несколько международных агентств недвижимости посчитали количество лет, которое необходимо проработать жителям крупнейших городов мира, чтобы приобрести типовую квартиру в своем городе. Для наших западных соседей этот показатель варьируется от семи (Рига) до 15 лет (Варшава). Будучи реалистами, стоит ориентироваться все же на больший показатель. В Киеве средняя зарплата на данный момент находится на уровне 6200 грн. (по данным кадровых агентств), что на середину марта составляло порядка $285. При нынешних исходных данных, чтобы за 15 лет накопить на "двушку" площадью 70 кв. м, квадратный метр должен стоить $732 (это и есть потенциальное дно). Тогда как сейчас на вторичном рынке квадрат в среднем стоит $1200, на первичке - $800 (готовое жилье). Но говорить о сроках, когда цены снизятся до разумного уровня, в нынешней ситуации практически нереально.

Опубликовано в ежемесячнике "Власть денег" за апрель 2015 г. (№4/429)